Основы коммерческой недвижимости

Что это такое

Коммерческая недвижимость (КН) — это здания, сооружения, земельные участки и иные объекты недвижимости, используемые для извлечения прибыли:

• посредством ведения бизнеса (собственное использование);
• через сдачу в аренду;
• в виде инвестиционного дохода (прирост стоимости).

Ключевое отличие от жилой недвижимости — целевое назначение: здесь не проживают, а ведут коммерческую деятельность.

Основные виды КН

1. Офисная
   бизнес‑центры;
   отдельные кабинеты/этажи;
   помещения в жилых домах (на первых/цокольных этажах).
2. Торговая
   магазины, бутики;
   торговые центры/павильоны;
   супермаркеты, рестораны, кафе.
3. Складская
   ангары, терминалы;
   логистические комплексы;
   охлаждаемые/тёплые склады.
4. Производственная
   заводы, фабрики;
   цеха, мастерские;
   объекты с усиленными коммуникациями (электрощиты, вентиляция).
5. Земельные участки под бизнес
   для строительства офисов, складов, торговых точек;
   с учётом вида разрешённого использования (ВРИ).
6. Многофункциональная
   комплексы с сочетанием функций (например, ТЦ + офисы + кафе).

Цели приобретения

• Для собственного бизнеса (снижение арендных платежей, контроль над пространством).
• Для сдачи в аренду (пассивный доход от арендаторов).
• Как инвестиция (перепродажа с прибылью, рост стоимости объекта).

Ключевые критерии выбора помещения

1. Площадь — соответствие потребностям (от 30 м2 для офиса до 500 м2 и более для склада).
2. Локация — проходимость для торговли, доступность для клиентов/сотрудников.
3. Технические параметры:
   коммуникации (электричество, газ, вода);
   вентиляция, кондиционирование;
   погрузочные зоны (для складов);
   высота потолков, нагрузка на пол (для производства).
4. Правовой статус:
   вид разрешённого использования земли;
   отсутствие обременений (арест, залог);
   соответствие назначению (нельзя открыть кафе в жилом доме).
5. Инфраструктура — парковка, транспортная доступность, соседние объекты.

Этапы покупки КН

1. Анализ потребностей — составление списка критериев (площадь, локация, бюджет).
2. Поиск объекта — изучение предложений, осмотр, проверка соответствия требованиям.
3. Юридическая проверка:
   выписка из ЕГРН (право собственности, обременения);
   кадастровый паспорт и техплан (характеристики объекта);
   справки об отсутствии долгов (налоги, коммуналка);
   для юрлиц — выписка из ЕГРЮЛ, учредительные документы, решение о сделке.
4. Переговоры и согласование условий — цена, сроки, порядок расчётов.
5. Заключение предварительного договора (при необходимости) — фиксация намерений, условий сделки.
6. Подписание основного договора купли‑продажи — с учётом всех согласованных пунктов.
7. Регистрация в Росреестре — переход права собственности.
8. Расчёт и передача объекта — оплата, подписание акта приёма‑передачи.

Необходимые документы (для сделки)

От продавца‑физлица:

• паспорт;
• выписка из ЕГРН;
• кадастровый паспорт/техплан;
• справка об отсутствии долгов;
• договор с обслуживающими компаниями (при наличии).

От продавца‑юрлица:

• выписка из ЕГРЮЛ;
• устав и учредительные документы;
• решение/протокол о продаже;
• бухгалтерская отчётность (для проверки благонадёжности);
• справки об отсутствии долгов перед налоговой и контрагентами;
• справка из Федресурса (отсутствие банкротства).

Риски и как их минимизировать

1. Юридические (арест, залог, споры) — тщательная проверка документов, привлечение юриста.
2. Технические (несоответствие площади, состояние коммуникаций) — независимый осмотр, экспертиза.
3. Функциональные (неподходящее назначение) — проверка ВРИ земли и помещения.
4. Финансовые (скрытые долги, завышенная цена) — анализ рыночной стоимости, проверка платёжных обязательств.
5. Эксплуатационные (дорогостоящий ремонт) — учёт затрат в бюджете до сделки.

Важные нюансы

• Налоги — для юрлиц: НДС, налог на прибыль; для физлиц: НДФЛ при продаже.
• Коммунальные платежи — включение в эксплуатационные расходы.
• Согласования — при изменении назначения помещения (например, перевод из жилого в нежилое).
• Доверительное управление — возможность передачи объекта управляющей компании для сдачи в аренду.

Итог

Коммерческая недвижимость — инструмент для бизнеса и инвестиций, требующий комплексного подхода:

• чёткого понимания целей;
• детального анализа объекта;
• юридической проверки;
• расчёта всех затрат (включая налоги и обслуживание).

Для минимизации рисков рекомендуется привлекать профессиональных консультантов (юристов, оценщиков, брокеров) на всех этапах сделки.

АГЕНТСТВО ЖИЛОЙ И КОММЕРЧЕСКОЙ НЕДВИЖИМОСТИ ВАШ РИЭЛТОР