Высокая ключевая ставка Банка России традиционно считается фактором охлаждения рынка недвижимости. Однако 2025 год показал обратную картину в самом дорогом сегменте.
Индекс наиболее высокобюджетных квартир за год вырос на 11% и достиг 1,32 миллиона рублей за квадратный метр. Формально это выглядит как противоречие экономической логике, но на практике отражает глубокую перестройку спроса и предложения. Для элитного рынка это новый базовый сценарий, который закладывает потенциал дальнейшего роста уже в 2026 году.
Один из ключевых факторов — смещение спроса в сторону готового жилья. Новостройки все чаще сталкиваются с удорожанием стройматериалов, сложной логистикой и переносами сроков ввода. В условиях неопределенности покупатели с крупным капиталом не готовы ждать и принимать строительные риски. Они выбирают «бетон», который можно оценить здесь и сейчас: с готовой архитектурой, отделкой и понятным окружением. Это напрямую усиливает давление на вторичный рынок, где предложение пополняется гораздо медленнее.
Второй аргумент — стремительное вымывание ликвидных лотов. Ультра-элитная вторичка в ключевых локациях Москвы практически перестала обновляться. Остоженка, Арбат, Патриаршие пруды, Хамовники — это районы с исторически ограниченным фондом, где новые проекты либо не появляются вовсе, либо выходят в принципиально другом формате и бюджете. Самые качественные объекты уходят в закрытые продажи, а оставшееся предложение быстро поглощается рынком.
Показательный факт: самая дорогая квартира на вторичном рынке России сегодня оценивается почти в 4 миллиарда рублей и продается вне открытой экспозиции.
Третий драйвер — инфляция ожиданий. Продавцы элитных объектов больше не ориентируются на текущий спрос как на главный фактор ценообразования.
В цену закладываются будущие риски: рост себестоимости, ограниченность предложения, возможное возвращение капитала в страну и изменение инвестиционных потоков. Это формирует новую психологию рынка, где стоимость определяется не только сегодняшними сделками, но и завтрашними сценариями.
Григорий Ашихмин, владелец агентства «Ашихмин и партнеры», отмечает, что происходящее нельзя называть перегревом. «Это не пузырь, а переоценка ценностей. Если суммарная стоимость сотни самых дорогих квартир уже приближается к 147 миллиардам рублей, рынок лишь фиксирует реальную ценность трофейных активов. Потенциал роста в 2026 году связан с возвращением крупных капиталов в Россию и ограниченным выбором действительно уникальных объектов», — подчеркивает эксперт.*
Прогнозы по динамике цен подтверждают этот взгляд. По оценкам аналитиков, в случае смягчения денежно-кредитной политики рост стоимости вторичного жилья в крупнейших городах может составить 18-20%. При этом даже более сдержанные сценарии не предполагают снижения: дефицит предложения и разрыв с ценами в новостройках не оставляют рынку пространства для отката.
В итоге главный вопрос звучит иначе: стоит ли ждать коррекции цен на элитную «вторичку»? Ответ агентства однозначен — ожидание не имеет смысла. Вход в трофейные активы сегодня означает фиксацию стоимости перед следующим витком роста. Для инвесторов и покупателей, ориентированных на сохранение капитала, высокобюджетная вторичная недвижимость уже перестала быть альтернативой — она стала опорным активом в новой реальности рынка.