Спойлер к последним новостям с рынка недвижимости звучит просто: продажи падают. Но за этим сухим фактом кроется куда более сложная и драматичная картина, где переплелись реформы льготных программ, ожидания россиян и стратегические расчеты правительства. Официальное подтверждение тенденции прозвучало из уст главы Минстроя Ирека Файзуллина. В его словах — ключ к пониманию, что нас ждет в ближайшем будущем.
Министр в интервью «России 24» констатировал: «Да, конечно, сегодня падение есть. Оно не критическое, но продажи упали». Причина, по его мнению, очевидна — это «сужение льготного кредитования». И речь идет не о гипотезе, а о свершившихся фактах. Самой популярной программой 2025 года была семейная ипотека, но ее правила ужесточаются с 1 февраля 2026 года, что, как объясняют в Госдуме, направлено на борьбу с инвестиционными злоупотреблениями.
Льготы уходят — рынок замирает?
Статистика говорит сама за себя: объемы выдачи ипотечных кредитов в 2025 году сократились на 21%. Это прямое следствие изменений. Государство, сужая воронку льгот (семейная, IT, другие специальные программы), целенаправленно охлаждает перегретый ранее сегмент. Однако параллельно с этим идет другой, возможно, более важный процесс: строительный комплекс не останавливается. Напротив, объемы строящегося жилья выросли за год со 114 до 121 млн кв. м.
Возникает вопрос: кто купит эти миллионы квадратных метров, если льготные программы сворачиваются? Ответ Файзуллина и правительства — ставка на рыночную, коммерческую ипотеку. «В каждом регионе сегодня люди просто ждут, когда коммерческая ипотека пойдет», — заявил министр. Этот переход — ключевой вызов для рынка.
Ожидание большой ставки
Все взгляды сейчас обращены на Центральный банк. За вторую половину 2025 года ключевая ставка уже снизилась с пиковых 21% до 16%. Файзуллин оптимистично смотрит на эту динамику: «В итоге когда ставка упадет, мы должны быть готовы к тому, что опять большой объем жилья будет востребован».
Однако здесь и кроется главная интрига. Глава ЦБ Эльвира Набиуллина предупреждает, что скорость дальнейшего снижения ставки зависит от инфляции. Рынок жилья оказался в «подвешенном состоянии» между политикой Минстроя, ужесточающего льготы, и политикой ЦБ, осторожно снижающего стоимость денег.
Время решений и ожиданий
Таким образом, текущее падение продаж — не кризис, а управляемая коррекция. Это этап болезненного, но осознанного перехода от экономики, стимулируемой господдержкой, к экономике, опирающейся на более доступные рыночные кредиты. Успех этой стратегии теперь зависит от синхронизации действий регулятора и правительства, а также от готовности самих россиян пересчитать свои ипотечные калькуляторы в новых условиях.
А что вы думаете об этой ситуации?
Планируете ли вы покупку жилья и что для вас важнее: дождаться дальнейшего снижения ставки ЦБ или попытаться успеть до окончательного ужесточения льгот? Поделитесь своим мнением в комментариях — ваш опыт и взгляд помогут составить более полную картину происходящего.