Несмотря на то, что ЦБ постепенно снижает ключевую ставку, условия для ипотеки пока что остаются жесткими. А это значит, что со спросом на квартиры негусто. Этот факт не радовал участников рынка в минувшем году. Сохранится ли он в наступившем? Мы спросили у экспертов, чего они ожидают в 2026-м: когда ипотека станет доступной, вырастет ли спрос и куда направят свой вектор цены на недвижимость?
Ипотека рынку не опора
Прогноз регулятора по ключевой ставке на 2026 год – это 13-15%, то есть можно ожидать средних ипотечных ставок на уровне 15-18%. Увы, с этими значениями рыночная ипотека не может считаться доступной. Для массового спроса это серьезное препятствие, особенно для молодых семей и покупателей с небольшим первоначальным взносом.
Как отмечает Наталья Шаталина, генеральный директор агрегатора новостроек RedCat, опыт предыдущих лет показывает, что ипотека становится по-настоящему массовой при рыночных ставках от 12% и ниже. Поскольку о таких значениях речи пока не идет, опорой рынка по-прежнему будут льготные программы, прежде всего семейная ипотека, хотя и она с 1 февраля претерпит ограничения.
Однако у ряда экспертов есть надежда на более существенное снижение ставок по ипотеке в течение 2026 года. Например, Иван Миряшев, руководитель департамента продаж BM Group, полагает, что средние рыночные ставки на новостройки могут опуститься в диапазон 13%-14% годовых. «Строительная отрасль – мультипликатор роста для смежных отраслей (металлургия, производство стройматериалов, транспорт, услуги). Для оживления экономики государству и финансовым институтам будет выгодно стимулировать доступное ипотечное кредитование как один из драйверов внутреннего спроса», – объясняет он.
Стройка: с каждым годом дороже
Стоимость строительства в последние годы растет, и этот тренд сохранится, уверены все опрошенные «МИРОМ КВАРТИР». «В 2026 году продолжится рост цен на стройматериалы, думаю, что в годовом выражении он составит 5-7,5%. Это влияет на финмодели новых проектов и усиливает давление на маржинальность текущих девелоперских проектов», – говорит Юлия Ружицкая, коммерческий директор девелоперской компании Unikey.
Темпы инфляции в отрасли снижаются, отмечает Давид Худоян, генеральный директор компании Optima Development, происходит это благодаря успешной политике импортозамещения. В то же время растет НДС, что точно повысит стоимость реализации строящихся проектов.
По прогнозу Ивана Виноградова, генерального директора Ikon Development, стоимость строительства в 2026 году продолжит расти темпами, близкими к инфляции (около 4-6% в год). Основными предпосылками для этого станут рост цен на стройматериалы, логистику и зарплаты строителей, а также сохраняющиеся санкционные ограничения и зависимость от импортных компонентов. «Застройщики будут вынуждены закладывать эти риски в цену квартир, поэтому значительного удешевления новостроек ожидать не стоит. В то же время, чтобы привлечь покупателей, девелоперы будут активно использовать скидки, акции, рассрочки и трейд‑ин, компенсируя высокие ставки ипотеки», – говорит эксперт.
Спрос: сколько можно откладывать?
Различные механизмы поддержания спроса застройщики предлагали и в 2025 году – но несмотря на это, рынок недополучил около 40% покупателей – так называемых ждунов, которые не готовы входить ни в рассрочку, ни, тем более, в дорогую ипотеку, рассказал Валерий Кочетков, директор направления «Новостройки» Инком-Недвижимость. Он считает, что вернуться к показателям 2024 года рынок сможет при наличии ключевой ставки ниже 10% и возврата льготной ипотеки для всех категорий заемщиков. Но в 2026 году таких условий не предвидится. Несмотря на это, отложенный спрос не может накапливаться бесконечно – те, у кого остро стоит жилищный вопрос, конечно, выйдут на рынок и буду брать ипотеку даже с двухзначными цифрами, считает он.
«Думаю, рост выдачи ипотеки может составить 10-15%, – говорит Валерий Кочетков. – Снижение ключевой ставки, и, как следствие, ипотечной, вернет «ждунов», плюс появится приток нового спроса. В совокупности увеличение спроса на фоне прогнозируемого дефицита предложения может привести к росту цен на уровень годовой инфляции плюс 15-20%».
Генеральный директор Tashir Estate Максим Самсонов полагает, что о наличии отложенного спроса говорит рост количества обращений за ипотечными консультациями. «По мере снижения ключевой ставки и улучшения условий по ипотеке во втором полугодии этот спрос начнет активнее конвертироваться в сделки, – уверен эксперт. – Дополнительным фактором станет сокращение предложения на ранних стадиях строительства — это будет стимулировать покупателей принимать решения быстрее и поддержит интерес к качественным, ликвидным новостройкам».
Основной объем сделок по-прежнему будет приходиться на массовый сегмент и проекты с понятными планировками и бюджетами до 20 млн рублей за лот, считает Алексей Артошин, коммерческий директор «Главстрой Регионы». При этом спрос на квартиры сохранится на стабильном уровне, резких всплесков не будет.
На вторичном рынке недвижимости также не ожидается взрывного спроса. Дмитрий Таганов, руководитель аналитического центра Инком-Недвижимость, отмечает основные тенденции рынка прошлого года:
- большинство покупателей приходили со своими деньгами;
- квартирный вопрос решался в основном за счет альтернативных покупок и продаж;
- ликвидное предложение было ограничено.
И 2026 год мало что изменит. «Возможно, будет немного больше сделок в связи с плавной коррекцией ставки и постепенным выходом на рынок отложенного спроса. Думаю, что сам рынок, при отсутствии внешнего давления, способен будет сгенерировать плюс 10–15% спроса относительно текущего года. Но в целом ситуация во вторичном сегменте останется такой же», – полагает Дмитрий Таганов.
Цены на квартиры
Сколько стоит квадратный метр сейчас?
Конечно, больше всего потребителей волнует вопрос цены «квадрата». По статистике аналитического центра Инком-Недвижимость, средняя стоимость первичного предложения в "старой" Москве составляет 492,1 тыс. руб./кв. м, с начала года она увеличилась на 17% – при сокращении объема экспозиции на 19%.
К концу 2025 года рост стоимости «квадрата» стал особенно заметным, причем во всех сегментах первичного рынка Москвы. По данным Est-a-Tet, на рынке новостроек комфорт-класса цены выросли на 25,3% за год, а средневзвешенная цена достигла 443,1 тыс. руб./кв. м. В сегменте бизнес-класса – на 16% за год, средняя цена составила 593,7 тыс. руб./кв. м. Премиальное жилье подорожало на 14,2%, до 970,6 тыс. руб./кв. м. В элитном сегменте, соответственно, на 15%, до 2,6 млн руб./кв. м.
Будет ли рост?
«Умеренный рост цен продолжится, но он будет обусловлен, в первую очередь, вымыванием доступного предложения в массовом сегменте жилья и усилением позиций дорогих сегментов», – считает Роман Родионцев, директор по развитию Est-a-Tet.
Наталья Круглова, управляющий партнер Trophy Assets, предрекает новый импульс для роста цен на жилье в 2026 году – он будет задан такими факторами, как смягчение кредитно-денежной политики, снижение ключевой ставки, выход на рынок депозитов, размещенных в период сверхдоходности по вкладам.
А Светлана Опрышко, директор портала Всеостройке.рф, добавляет к факторам роста предновогодние программы застройщиков, где скидки уже бьют рекорды, достигая 30% и более.
«Кроме того, уже с 1 февраля 2026 года вступят в силу новые «рамки» семейной ипотеки, ограничивающие льготный кредит одной семьей. Это тоже сказывается на спросе: семьи, ожидая закрытия возможности на второй льготный заем, спешат выйти на рынок», – отмечает эксперт. По ее словам, разогревшийся спрос столкнется с «холодным» предложением — ведь запуски новых проектов в 2025 году сократились примерно на 20%. Все это приведет к росту цен, которые в 2026 году могут увеличиться до 30% в зависимости от сегмента.«Запуск новых проектов снизится примерно на 14%, что приведет к сокращению предложения, особенно на ранних стадиях строительства, – полагает Максим Самсонов. – На этом фоне цены продолжат рост. В среднем по рынку он может составить 12–20%, включая инфляционную составляющую и рост себестоимости строительства».
А на «вторичке»?
Ситуация на вторичном рынке выглядит иначе: начиная с 2022 года цены на вторичном рынке Москвы топчутся на месте. Дмитрий Таганов приводит соотношение показателей медианной стоимости квадратного метра в старых границах столицы:
- в 2022 г. – 276,8 тыс. руб. (–0,5% за год);
- в 2023 г. – 279 тыс. руб. (+0,8%);
- в 2024 г. – 285 тыс. руб. (+2,1%);
- в 2025 г. – 286,4 тыс. руб. (+0,5%).
Динамика в пределах от –0,5% до +2,1% является условной, это следствие не рыночных изменений, а пополнения экспозиции или выхода из нее более дешевых или более дорогих объектов. То есть ценовая картина не меняется уже несколько лет, а с учетом общей инфляции получается вовсе не рост, а спад стоимости вторичного жилья, резюмирует эксперт.
Без резких движений
2026 год, скорее всего, для рынка недвижимости не станет переломным. Перемены будут происходить постепенно.
«Для рынка недвижимости 2026 год выглядит как точка выравнивания, – считает основатель агентства курортной недвижимости Golden Brown Татьяна Бурлаковская. – После периода резких решений и высокой неопределенности рынок постепенно привыкает к новым правилам игры. Покупатели и застройщики становятся более рациональными, сделки — более продуманными. Мы ожидаем не всплеска, а именно стабильности и предсказуемости, что само по себе сейчас большая ценность».
Основным трендом 2026 года, по мнению экспертов, станет постепенное снижение ставок по ипотеке и рост интереса к новостройкам. Условия для покупателей станут более благоприятными, а застройщики будут действовать более взвешенно, фокусируясь на ликвидных форматах и качестве продукта, а не на наращивании объемов любой ценой. Денежно-кредитная политика в стране постепенно смягчается, и, судя по прогнозам, последствия этого рынок может ощутить уже во втором полугодии 2026 года.
Запад Москвы лидирует по росту цен на новостройки по итогам года
Переживет ли вторичный рынок жилья «эффект зловещей Долиной»?
Легко ли быть молодым? Как купить квартиру, если вам не исполнилось 25 лет
Подписывайтесь на наш Дзен-канал МИР КВАРТИР, чтобы не пропустить важное в недвижимости