Оценить земельный участок сложнее, чем квартиру или коттедж. Продавец может красиво рассказывать о видах из окон вашего будущего дома, а после покупки окажется, что это земля сельхозназначения, где можно посадить картошку, а жильё строить нельзя.
По закону все земельные участки должны быть учтены в Росреестре, но на практике встречаются ошибки, нестыковки по площадям и неуточнённые границы. Если не проверить участок заранее, можно обнаружить, что у него спорные границы, обременения или право собственности на него невозможно оформить.
Проверка участка по публичной кадастровой карте — первый шаг для любого покупателя или арендатора земли. Расскажем, где найти официальную кадастровую карту Росреестра, как грамотно её использовать и где уточнить полученные данные.
Что такое публичная кадастровая карта
Публичная кадастровая карта — один из разделов портала Национальной системы пространственных данных (НСПД). Это федеральная база, в которой содержится информация о земле и объектах недвижимости по всей России. Здесь собраны официальные сведения из Единого государственного реестра недвижимости по закону №218-ФЗ.
Сервис показывает важнейшие параметры недвижимости:
- Кадастровый номер и дату его присвоения.
- Точный адрес.
- Границы участков на спутниковой карте.
- Площадь объекта.
- Кадастровую стоимость.
- Категорию земель.
- Вид разрешённого использования.
- Статус участка или постройки.
Карта доступна всем посетителям без авторизации и бесплатно. Система постоянно обновляется, карта работает в онлайн-режиме, поэтому вся актуальная информация видна сразу. Сервис специально сделали открытым и доступным, чтобы повысить прозрачность сделок с землёй и снизить риски обмана.
Для чего проверять участок
Проверка участка через кадастровую карту помогает решить сразу несколько вопросов:
- Узнать кадастровый номер по адресу, адрес по номеру или адрес и номер по расположению участка.
- Уточнить кадастровую стоимость. От неё зависит размер имущественного налога.
- Сверить фактические границы и площадь с теми, что указаны в договоре. Если параметры не совпадают, возможно, придётся уточнить информацию у продавца или отказаться от покупки.
- Выяснить, есть ли на участке обременения — например, аренда, залог или сервитут.
- Узнать, к какой категории относится земля: под строительство жилого дома, коммерческую деятельность или сельское хозяйство.
- Уточнить, не находится ли участок в зоне с особыми условиями использования. Например, в водоохранной зоне нельзя строить капитальные дома.
- Обнаружить ошибочное или недостоверное межевание — проверить, соответствуют ли поворотные точки фактическому расположению заборов и столбов.
- Оценить конфигурацию участка, насколько сложный к нему подъезд, какие строения и земли находятся неподалёку.
Как найти участок на кадастровой карте
Чтобы посмотреть участок на карте, нужно знать его адрес, кадастровый номер или расположение по ориентирам.
Алгоритм простой:
- Ввести в строку поиска в верхней части экрана адрес участка: регион, город или село, улицу, номер дома. Если ввести неполный адрес, сервис предложит несколько подходящих вариантов, из которых можно выбрать нужный. Если есть кадастровый номер, проще ввести его: так поиск получится точнее.
- Для более точного поиска можно выбрать категорию в разделе «Все слои»: земельные участки из ЕГРН, земля для стройки или туризма, объекты капитального строительства, особые зоны и т. д. Если не выбрать слои, сервис сообщит об ошибке.
Если участок есть в базе, карта покажет его кадастровый номер и стоимость, расположение на карте, границы, площадь, статус, категорию земель и другие сведения. Если система ничего не находит, причина может быть в ошибке в адресе или номере, либо информация об участке ещё не внесена в базу.
Какие сведения о земле можно и нельзя получить по кадастровой карте
Публичная кадастровая карта показывает только общедоступные сведения из ЕГРН (ст. 62 закона №218-ФЗ).
Вот что можно увидеть на кадастровой карте:
- Границы участка и его площадь — на схеме видно, где именно проходит линия границы, и указано, сколько квадратных метров занимает земля.
- Кадастровый номер — уникальная последовательность цифр для идентификации объекта.
- Кадастровую стоимость — сумму, в которую государство оценивает участок. Удельную стоимость за квадратный метр.
- Категорию земель. Например, земли населённых пунктов, сельхозназначения, лесного фонда.
- Вид разрешённого использования — как допустимо пользоваться землёй. Например, выполнять на участке многоэтажное жилищное строительство, заготовку древесины, эксплуатацию линий электропередачи.
- Форму собственности — принадлежит ли земля частному лицу, государству или муниципалитету.
- Статус — поставлен ли участок на государственный кадастровый учёт.
- Данные о соседних участках — видны их номера и границы.
- Объекты — кадастровые номера капитальных построек, которые находятся на участке.
В разделе «Сервисы» находятся ссылки на сайт Росреестра, где можно заказать выписку на участок и получить всю открытую справочную информацию об объекте, а также сервис «Градостроительная проработка онлайн», где можно скачать отчёт с ограничениями на использование недвижимости.
Выбирая слои на карте, можно получить разную информацию о земле:
- Земельные участки из ЕГРН — покажет только размежёванные объекты.
- Участки, образуемые по схеме расположения, — покажет участки, сформированные частными лицами.
- Выставленные на аукцион — покажет объекты, которые муниципалитет или государство выставило на торги.
- Участки, свободные от прав третьих лиц, — покажет свободные земли, обычно это территории сельхозназначения.
Часть сведений публично недоступна. На кадастровой карте не пишут:
- Имя и паспортные данные собственника — эту информацию дают только по запросу владельца в выписке из ЕГРН.
- Номера правоустанавливающих документов.
- Историю сделок с участком с паспортными данными участников.
Проверка сведений и поиск ошибок
Публичная кадастровая карта помогает найти нестыковки и ошибки в данных. Иногда участок выглядит нормально на первый взгляд, но детали указывают на возможные проблемы.
Несовпадение площади
Фактическое расположение участка может отличаться от данных в документах или на карте. Это повод заказать выписку из ЕГРН и сравнить с документами продавца.
Пересечение с другими объектами
Карта помогает увидеть наложения, пересечения с границами населённых пунктов, захват прибрежных земель водоёмов или территорий лесного фонда.
Недостоверное межевание
Участок расположен в правильном месте, но на карте его границы проходят не там.
Чтобы проверить межевание, нужно в правом верхнем углу экрана выбрать картооснову с ортофото и сравнить расположение забора на спутниковом снимке и границы участка на кадастровой карте. Снимок может быть смещён относительно карты, тогда все границы будут находиться на расстоянии 0,5–5 метров от заборов. Если смещение с разных сторон отличается, очевидно, что межевание выполнено с ошибками или забор установлен неверно.
Что делать после проверки участка
Информация с публичной кадастровой карты носит справочный характер. Чтобы получить юридически значимые сведения, необходимо заказать выписку из ЕГРН или запросить её у собственника. Тогда в документе будут все нужные данные:
- Ф. И. О. или название компании-собственника.
- Площадь и адрес участка.
- Категория и вид разрешённого использования.
- Есть ли обременения и ограничения на участке.
- История переходов права собственности.
Отдельно проверяют долги по налогам и взносам в СНТ. Несмотря на то что такие задолженности по закону остаются на продавце, лучше купить землю без долгов или включить в договор купли-продажи условия их погашения.
Также стоит узнать планы развития района: не планируется ли рядом строительство автодороги, мусорного полигона или завода. Для этого можно заказать выписку из информационной системы обеспечения градостроительной отрасли на свой участок.
Коротко о главном
Публичная кадастровая карта — бесплатный и общедоступный сервис, где легко узнать основные сведения о земельном участке.
- По карте можно уточнить кадастровый номер, площадь, границы, стоимость объекта, категорию земли и вид разрешённого использования.
- Несовпадение площади и границ, выявленное на кадастровой карте, — повод проверить документы продавца или заказать межевание.
- Сведения на карте обновляются автоматически и отражают данные Росреестра, но возможны ошибки и нестыковки.
- Юридически значимую информацию о собственнике, обременениях и истории сделок с землёй можно получить в выписке из ЕГРН.