Многие пожилые люди, выбрав наследника своего имущества, сталкиваются с вопросом: написать завещание или оформить дарственную? Какой документ позволит спокойно передать жильё близкому человеку и не создать лишних проблем с другими родственниками? Оба варианта имеют право на существование. Выбор зависит от жизненной ситуации: наличия других наследников, отношений с роднёй, желания сэкономить на оформлении документов и налогах.
Расскажем, в чём разница между завещанием и дарственной, сколько стоит их составление, нужно ли обращаться к нотариусу и какой документ выбрать, чтобы защитить свою волю и интересы наследников.
Завещание или дарственная: что выбрать
Передать квартиру детям и внукам можно разными способами: оформить завещание или подарить имущество при жизни. Выбор зависит от жизненных целей и семейных обстоятельств.
Важно учитывать:
- Планы на недвижимость. Если человек хочет распоряжаться квартирой до конца жизни, лучше написать завещание. По дарственной жильё сразу сменит собственника.
- Семейные отношения. Дарственная уместна, если в семье нет конфликтов, хозяин жилья доверяет своему наследнику на 100%. В остальных случаях лучше завещание: документ можно переписать, пока человек жив (ст. 1130 ГК РФ).
- Наличие обременений. Если квартира в ипотеке или под арестом, её нельзя подарить. А вот для того, чтобы завещать ипотечную квартиру, согласие банка собственнику не требуется. В таком случае, если он не успеет выплатить ипотеку при жизни, это придётся сделать наследнику.
- Наличие иждивенцев. Если наследодатель не хочет оставлять жильё своим несовершеннолетним детям, пожилым родителям или другим иждивенцам, объект нужно подарить. Если составить завещание в пользу другого лица, после смерти наследодателя иждивенцы получат в квартире обязательные доли (ст. 1149 ГК РФ).
Ключевые отличия завещания от дарственной
Завещание и дарственная — это два разных документа, которые дают сторонам разные права и обязанности.
Участие наследника
- Дарственная — это двусторонний договор, который подписывают даритель и одаряемый. Необходимо их обоюдное согласие и присутствие.
Описание имущества
- В договоре дарения обязательно нужно перечислить собственность, которую передаёт даритель.
- В завещании можно написать, что всё имущество получает один человек, не уточняя отдельные объекты, или указать, что всё недвижимое имущество получает один наследник, а движимое — другой. В этом случае владельцу не придётся переписывать документ каждый раз при продаже и покупке жилья и машин.
Условия
- Дарственная не может налагать обязательства на получателя подарка. Договор может быть исключительно безвозмездным.
- В завещании можно указать завещательный отказ — обязательство, которое должны выполнить наследники, чтобы получить имущество (ст. 1137 ГК РФ). Например, дед завещает внучке квартиру с условием, что его жена сможет проживать там до конца жизни.
Оформление
- Дарственную оформляют в письменной форме и удостоверяют у нотариуса, затем регистрируют в Росреестре.
- Завещание удостоверяют у нотариуса.
Отмена или изменение решения
- Дарственную изменить или отменить очень сложно. Это возможно, если получатель подарка умрёт раньше дарителя или по решению суда, если есть доказательства, что сделку заключили с нарушениями — например, под давлением или из-за обмана.
- Завещание можно отменить или изменить в любой момент без объяснения причин. Для этого требуется оформить новое завещание или отозвать старое у нотариуса.
Момент перехода прав собственности
- При дарении право собственности переходит к одаряемому сразу после регистрации сделки в Росреестре. Даритель может включить в договор право пожизненного проживания. Новый владелец распоряжается квартирой по своему усмотрению: может её заложить, продать, подарить.
- При завещании квартира остаётся в собственности завещателя до его смерти. Только после кончины человека наследники могут получить права на имущество или отказаться от него.
Расходы: что дешевле оформить
Стоимость оформления дарственной и завещания зависит от сложности документа и степени родства участников. Расходы получателя наследства тоже будут разными.
Расходы на завещание
Нотариус берёт с наследодателя деньги за удостоверение документа — 100 рублей — и составление текста — в среднем от 3000 до 5000 рублей. Чем сложнее условия и подробнее документ — тем дороже. Возможны расходы на дополнительные услуги — например, за хранение завещания.
Наследник платит пошлины за открытие наследственного дела, свидетельство о праве на наследство и регистрацию собственности. Размер пошлин за выдачу свидетельства зависит от стоимости жилья и родства с наследодателем:
- 0,3% от кадастровой стоимости, но не больше 100 тыс. рублей — для близких родственников;
- 0% — для наследников с инвалидностью, получателей наследства от участников СВО или проживавших вместе с наследодателем.
Федеральный тариф на открытие наследственного дела — 500 рублей. Пошлина за вступление в право собственности — от 4000 рублей (ст. 333.33 и 333.24 НК РФ)
Расходы на дарственную
Договор дарения нужно обязательно регистрировать у нотариуса. Минимальный федеральный тариф на эту услугу — 3000 рублей + 0,2% от кадастровой цены жилья. Если участники сделки не родственники — от 3000 рублей + 0,4% от КС. Также придётся оплатить услуги нотариуса по составлению документа.
За регистрацию перехода права собственности получатель подарка должен заплатить госпошлину — 4000 рублей, а для жилья дороже 20 млн рублей — 0,2% от КС.
Налог на доходы физлиц платить не нужно, если одаряемый — близкий родственник (ст. 217 НК РФ). Если подарить квартиру дальнему родственнику или чужому человеку, тот должен будет заплатить НДФЛ от кадастровой стоимости квартиры: 13% для объектов до 2,4 млн рублей и 15% — на превышение этой суммы.
Другие способы передать квартиру родственникам
Оставить квартиру наследникам можно и другими способами. У каждого варианта — свои особенности и ограничения.
Сделка купли-продажи делает покупателя собственником после регистрации в Росреестре. Родственник должен перевести продавцу указанную в договоре сумму, она не должна быть меньше 70% от кадастровой цены. У продавца могут появиться налоговые обязательства, если квартира находилась в собственности менее трёх или пяти лет.
Пожизненная рента передаёт квартиру наследнику в обмен на уход, помощь или регулярные выплаты (глава 33 ГК РФ). Получатель жилья обычно обязан заботиться о предыдущем владельце. После его смерти квартира переходит к плательщику ренты. Нарушение условий ренты может привести к расторжению договора.
Владелец вправе выделить долю в квартире и подарить её наследнику. Новый совладелец получает часть жилья, на которую не смогут претендовать другие наследники. Старший родственник сохраняет не только право проживать в квартире, но и право собственности на неё: жильё не продадут, не сдадут и не заложат без его согласия.
Коротко о главном
Передать квартиру детям и внукам проще и быстрее через дарственную, но завещание безопаснее для собственника и оставляет пространство для манёвра.
- По завещанию квартира перейдёт только после смерти владельца — документ можно переписать в любой момент. После заключения договора дарения новый владелец сразу может распоряжаться жильём.
- Если квартира в ипотеке, подарить её нельзя, а завещать — можно, причём без согласия банка.
- Оформление завещания обойдётся в 3000–5000 рублей, дарственной — в 20 000–40 000 рублей. Цены зависят от стоимости квартиры и региона.
- Наследник платит за вступление в наследство пошлину 0,3–0,6% от стоимости имущества и другие пошлины на сумму от 4500 рублей. Налог на доход по дарственной составляет 13 или 15% от цены квартиры, но близкие родственники его не платят.