### **Верховный суд о наследовании предварительного договора купли-продажи: обязанность переходит к наследникам**
**Ключевой вывод:** Верховный суд РФ постановил, что обязанность наследодателя по заключению основного договора купли-продажи недвижимости, вытекающая из предварительного договора, **переходит к его наследникам** в порядке универсального правопреемства. Отказ наследников от исполнения этой обязанности является нарушением договора и влечет применение согласованных сторонами последствий — в данном случае потерю задатка.
#### **Суть спора**
Гражданин заключил предварительный договор купли-продажи жилого дома и земельного участка, передав продавцу задаток в размере **1,2 млн рублей**. До истечения срока для заключения основного договора покупатель скончался.
Его наследники потребовали у продавца вернуть задаток, считая обязательство прекратившимся, но получили отказ. Продавец направил им предложение заключить основной договор на первоначальных условиях.
Наследники, не желая приобретать недвижимость, подали иск о взыскании с продавца уплаченной суммы как **неосновательного обогащения**.
#### **Ход разбирательства в судах**
* **Суд первой инстанции отказал в иске**, указав, что наследники, приняв наследство, приобрели не только права, но и обязанности наследодателя, включая обязательство по заключению основного договора. Обязательство не является личным и переходит по наследству.
* **Апелляционный суд удовлетворил иск**, согласившись с наследниками. Суд посчитал, что обязанность заключить договор купли-продажи была **неразрывно связана с личностью** умершего покупателя и не могла перейти к наследникам. Полученные продавцом деньги были признаны неосновательным обогащением.
* **Кассационный суд поддержал апелляцию**.
#### **Позиция Верховного Суда РФ: детальный разбор**
Верховный суд отменил решения апелляции и кассации, оставив в силе решение суда первой инстанции. ВС РФ дал следующие принципиальные разъяснения:
1. **Обязательства по предварительному договору носят имущественный характер и переходят по наследству.** Суд подчеркнул, что, согласно ст. 1112 ГК РФ, в состав наследства входят и имущественные обязанности. Исключение составляют обязательства, **неразрывно связанные с личностью** должника (например, алименты, возмещение вреда жизни/здоровью). Обязательство заключить в будущем договор купли-продажи **к таким не относится**.
2. **Смерть стороны не прекращает обязательство автоматически.** Прекращение обязательства смертью должника (ст. 418 ГК РФ) происходит, только если его исполнение **требует личного участия** умершего. Заключение договора купли-продажи наследником вместо наследодателя такого участия не требует.
3. **Наследники становятся правопреемниками в полном объеме.** Приняв наследство, истцы унаследовали единый комплекс прав и обязанностей. Волеизъявление наследодателя, облеченное в форму предварительного договора, стало для них обязательным. Они получили **право требовать передачи недвижимости** и **обязанность уплатить оставшуюся часть цены**.
4. **Нарушение обязательства — со стороны наследников.** ВС РФ указал, что надлежащее исполнение предварительного договора заключается в активных действиях по заключению основного договора. Отказ наследников от этого, мотивированный лишь отсутствием намерения покупать недвижимость, является **односторонним неисполнением обязательства** и нарушением принципа *pacta sunt servanda* (договоры должны исполняться).
5. **Задаток — не неосновательное обогащение, а обеспечение сделки.** Поскольку предварительный договор был заключен правомерно, а задаток передан на законном основании (ст. 381 ГК РФ), оснований для квалификации этих средств как неосновательного обогащения (ст. 1102 ГК РФ) **нет**. Применимы последствия, предусмотренные самим договором для случая отказа покупателя: **задаток остается у продавца**.
#### **Итог и значение позиции ВС РФ**
Верховный суд восстановил силу первоначального решения:
* **Иск наследников о возврате задатка отклонен.**
* Обязанность по заключению основного договора **перешла к ним** в момент принятия наследства.
* Их отказ от исполнения является **обычным нарушением договора**, последствия которого (потеря задатка) были ими добровольно согласованы через наследодателя.
Данная позиция укрепляет принцип стабильности гражданского оборота и защищает добросовестную сторону (продавца), которая, выполняя условия предварительного договора, ожидала заключения основной сделки.
---
**Источник:** Определение Верховного Суда РФ от 13.04.2021 № 4-КГ21-3-К1.