Тревожная пауза после бурных лет подходит к концу. Рынок недвижимости России, прошедший через валютные качели, рекордные ставки и вынужденную заморозку санкций, готовится к новому этапу. 2026 год не станет возвращением в прошлое — он обозначит новые, возможно, более жесткие правила игры. Государство начинает отзывать кредиты поддержки, застройщикам выставляют счет за просрочки, а покупателей и собственников ждут системные изменения, которые ударят по кошельку и потребуют новой юридической бдительности. Мы изучили ключевые события наступающего года, которые переформатируют рынок для всех его участников.
1. Финишная прямая для застройщиков: Мораторий на штрафы снят
С 1 января 2026 года застройщики вновь начнут платить по счетам — в прямом смысле. Завершается действие моратория на финансовые санкции за срыв сроков сдачи домов. Накопленный объем неустоек, по словам вице-премьера Марата Хуснуллина, достигает 100 млрд рублей, а сроки перенесены у почти каждой пятой новостройки.
Что это значит на практике? С января все новые нарушения будут караться штрафами автоматически. Тем, кто получил судебные решения до моратория, дали короткую отсрочку до 31 января 2026 года, после чего придется рассчитываться. Это не только вопрос финансовой дисциплины, но и сигнал дольщикам: рычаг давления на недобросовестных девелоперов возвращается. Означает ли это, что строительство ускорится? Эксперты прогнозируют двоякий эффект: с одной стороны, стимул соблюдать график появится, с другой — часть компаний, сидящих на «игле» отсрочек, может не выдержать финансового давления.
2. Семейная ипотека для реальных семей: Защита от спекулянтов
Главный драйвер первичного рынка — программа семейной ипотеки — с 1 февраля 2026 года станет менее доступной для финансовых схем. Ключевое изменение: супруги больше не смогут оформлять отдельные льготные кредиты, автоматически становясь созаемщиками по одной ссуде.
Цель — убить две проблемы одним выстрелом: прекратить использование программы для покупки нескольких квартир в спекулятивных целях и закрыть «донорские схемы», когда кредит оформлялся на формального родственника с последующей быстрой перепродажей. Социальный инструмент должен, наконец, помогать реальным семьям улучшать жилищные условия, а не служить источником легкого заработка.
Ожидается краткосрочный всплеск спроса в январе 2026-го, пока старая схема еще работает. Однако, как прогнозируют специалисты, после февраля доля льготной ипотеки в общем объеме выдач снова пойдет на спад. Программа становится более адресной, но и менее объемной.
3. Налоговый удар по столицам и наследие дела Долиной
Этот блок содержит два фундаментальных изменения для собственников и покупателей.
Во-первых, налоги. В 2026 году для расчета налога на имущество физлиц в Москве и Петербурге начнут применять результаты новой кадастровой оценки. В среднем стоимость выросла на 23% и 17% соответственно. Для обычных граждан рост платежа в 2027 году будет сглажен законодательным лимитом в 10% в год. Но для предпринимателей, владеющих жильем на балансе, и для коммерческой недвижимости повышение будет полным. Особенно заметен рост в новых районах и для современного жилого фонда (до +42.4%), что меняет экономику владения такой недвижимостью.
Во-вторых, безопасность сделок. Нашумевшая история с квартирой Ларисы Долиной, которую Верховный суд в итоге оставил за добросовестной покупательницей, обнажила критическую уязвимость рынка. В 2026 году этот прецедент должен начать работать. В Госдуме уже обсуждаются механизмы, призванные защитить покупателей: «период охлаждения» с блокировкой денег на спецсчете, обязательное уведомление родственников пожилых продавцов, усиление роли нотариата и правоохранителей. Год покажет, какие из этих инициатив превратятся в закон и насколько они смогут предотвратить новые громкие судебные войны.
2026 год обещает стать годом болезненной, но необходимной корректировки. Рынок лишается части «костылей» в виде бесконечных отсрочек и широких возможностей для злоупотреблений льготными программами. В фокусе — адресность, финансовая дисциплина и безопасность. Восстановление ипотеки и строительной отрасли, о котором говорят глава «Дом.РФ» Виталий Мутко и банкиры, возможно, но оно будет происходить в новых, более строгих условиях.
А как вы считаете, какие из этих изменений окажутся наиболее ощутимыми для вас? Ждете ли вы от 2026 года стабилизации или, наоборот, новых вызовов? Поделитесь своим мнением в комментариях — обсудим, что ждет российский рынок недвижимости в новом году.