2025 год для рынка коммерческой недвижимости Петербурга стал годом осторожности и выборочных решений. Сделки заключались, бизнес открывался и переезжал, но общий фон оставался «выжидательным». На решения арендаторов и инвесторов одновременно влияли снижение ключевой ставки, инфляционные ожидания, рост НДС и налоговой нагрузки — всё это формировало непростую, но рабочую рыночную среду.
Для ТОР Групп этот год стал подтверждением того, что рынок меняется — и следить за ним нужно не по ощущениям, а по цифрам и диалогам с бизнесом. Мы провели два опроса предпринимателей, закрыли 436 сделок и заселённых площадей, отследили динамику ставок и вакантности по районам и классам объектов — и готовы поделиться ключевыми наблюдениями.
____________________________
Как изменилась работа на рынке
Портрет арендатора стал более прагматичным
Если раньше многие начинали поиск с фразы «нам нужно 100–300 м²», то сегодня всё чаще звучат запросы формата:
- «какая электрическая мощность?»
- «какая высота потолков?»
- «есть ли парковка и как она организована?»
- «какие ворота и их размеры?»
То есть бизнесу важны не метры — а функциональность.
____________________________
География спроса
Самыми востребованными стали районы:
- Петроградский
- Московский
- Центральный
Это зоны с развитой деловой инфраструктурой и устойчивым пулом арендаторов.
____________________________
Сроки экспозиции — что происходит на рынке
Средний срок экспозиции по рынку СПб:
3–12 месяцев
То есть объект может стоять на рынке почти год, прежде чем найдёт своего арендатора.
Средний срок сдачи объектов ТОР Групп:
14–31 день
Это результат системной работы брокеров, точной аналитики и корректной упаковки объектов.
____________________________
Что показали опросы бизнеса
Опрос №1 — 402 респондента
Главные выводы:
- бизнес в режиме ожидания
- снижение ключевой ставки пока не дало ощутимого эффекта
- рост НДС и себестоимости — фактор риска
- инвестиции ожидаются при дальнейшем снижении ставок
- индекс деловой активности остаётся осторожно-пессимистичным
Это типичная картина переходного периода экономики: одни компании ищут точки роста, другие — оптимизируют расходы.
Ключевой фактор — финансовая гибкость.
Опрос №2 — 107 респондентов
(данные аккумулированы из разных наших соц.сетей)
Почему бизнес переезжает?
- аренда растёт, а улучшений нет — 54,55%
- оптимизация расходов — 24,2%
- собственник меняет условия / продаёт объект — 21,1%
____________________________
Новые объекты
В 2025 году на рынок вышло:
17 объектов коммерческой недвижимости СПб, из них:
- 3–4 — полностью новые бизнес-центры
- остальные — редевелопмент, реконструкция, реновация
Это означает дефицит качественных площадей, особенно офисов классического формата.
Под «качеством» обычно понимают:
- инженерия современного уровня
- удобные планировки
- транспортную доступность
- инфраструктуру здания
- благоустройство территорий
____________________________
ОФИСНАЯ НЕДВИЖИМОСТЬ
Что произошло на рынке
- БЦ «Акватория» готовят под снос с последующей застройкой жильём
- арендаторы активно переселяются, и мы принимаем такие заявки
- предложение новых бизнес-центров ограничено
- большая часть — проекты редевелопмента
Это усиливает дефицит качественных офисов.
____________________________
Вакантность
Спрос смещается в пользу:
- готовых офисов под ключ
- гибких условий аренды
- локаций с транспортной доступностью
Комментарий (Мария Ковина, офисная недвижимость ТОР Групп):
«Компании стали внимательнее относиться к помещениям. Сегодня арендаторы в первую очередь оценивают эффективность пространства и операционные расходы. Решения принимаются рационально — но рынок не замирает, сделки есть».
____________________________
ТОРГОВАЯ НЕДВИЖИМОСТЬ
Главные события года
- открытие ТРК Hollywood (60 000 м²)
- открытие ТРЦ Park Mall (35 000 м²)
- активная сдача площадей в МЕГА Парнас (бывшая ИКЕА)
Важный тренд
Стрит-ритейл в новых ЖК растёт, но он не конкурирует с ТРЦ
Потому что ТРЦ — это: рестораны, гипермаркеты, развлечения, крупные клиники, большие сети
А ритейл в ЖК — это: кофе-по-дороге, аптеки, салоны, сервисные форматы.
Комментарий (Лариса Косенко, торговая недвижимость ТОР Групп):
«Мы видим устойчивый спрос на ритейл повседневного спроса. Жители хотят получать сервис у дома — и этот тренд только усиливается».
____________________________
СКЛАДСКАЯ И ПРОМЫШЛЕННАЯ НЕДВИЖИМОСТЬ
Главные тренды
- развитие площадок в промзонах СПб
Арендаторы формируют чёткие ТЗ:
- евро-доки и пандусы — «must have»
- высота потолков 8–10 м
- шаг колонн 12×24 или 18×24
- нагрузка 5 т/м²
- электромощность от 200–500 кВт
- удобный подъезд фур
- ЖД-ветка — супердефицит
- кран-балка — для тяжелых производств
Комментарий (Максим Шлегель, складская недвижимость ТОР Групп):
«Редкие объекты с особыми характеристиками уходят без маркетинга. Рынок чувствует дефицит — особенно в сегментах e-commerce и производства»
ТОР Групп сопровождала сделки в:
- Промзона Уткина Заводь — 1360 м²
- Промзона Мягловская — 1152 м²
- деревня Пески — 1368 м²
- Технопарк в Шушарах — 1440 м²
и др.
____________________________
Инвестиции
Коммерческая недвижимость остаётся привлекательной альтернативой:
- банковским продуктам
- жилым объектам
Рост НДС и налогов частично перекладывается в аренду.
Однако массовых реконцепций не ожидаем.
Активизация рынка начнётся при:
- ключевая ставка ниже 12% — оживление
- ниже 10% — активный инвестиционный спрос
____________________________
Мнение генерального директора
Анастасия Торстен фон Швирен:
«2025 стал годом рациональности. Рынок перестал жить эмоциями — он стал считать. Мы видим зрелость бизнеса и это хороший сигнал для будущего. В 2026 году главным фактором успеха станет способность гибко управлять недвижимостью, клиентоориентированность и принимать решения не на полгода — а на годы вперёд».
2026 — год наблюдений и точечных решений.
- рынок не падает
- но и не перегрет
- спрос смещается в сторону эффективности
- редкие объекты сохраняют премию
Основной навык года: управление рисками и стратегическое терпение.
Рынок коммерческой недвижимости Петербурга продолжает жить и развиваться — просто делает это осторожнее. Кто-то оптимизирует расходы. Кто-то расширяется. Кто-то ждёт снижения ставок. Но жизнь в офисах, складах и торговых помещениях продолжается — и будет продолжаться.
А наша задача — помогать бизнесу принимать взвешенные решения.
Если вам важны цифры, аналитика и практический взгляд на рынок — мы всегда на связи.
Поможем оценить объект, подготовить стратегию сдачи или найти помещение, которое действительно подходит под задачи вашего бизнеса.
+7(900)623-72-29