Запрос рынка сегодня выглядит так: высокая доходность, чтобы можно было быстро продать без дисконта и сетевой надежный арендатор с длинным индексируемым договором. Три в одном - почти никогда.
Разберемся с дефинициями:
Ликвидность - несколько реальных покупателей по текущей цене и короткий срок экспозиции без потери стоимости. Ликвидность любят типовые форматы, понятные локации, прозрачные договоры. Но ликвидные объекты редко дают максимальную доходность. Рынок их давно переоценил сильно вверх.
Доходность - чаще всего появляется там, где есть риск, сложность или управленческая работа. Нестандартный формат, вторичная локация, неидеальный арендатор, возможные будущие вложения. Доходность - это компенсация за неопределённость.
Надёжность- стабильный денежный поток и прогнозируемость.
Долгий договор, понятный бизнес арендатора, растущая сеть или оборотистая локация, минимальные операционные сюрпризы. Но за надёжность рынок платит снижением доходности. Сетевые арендаторы, длинные договоры, автономные объекты - это про сохранение капитала, не про доходность.
Рабочие комбинации на рынке выглядят так:
Ликвидность + надёжность
Объект покупается дороже рынка, имеется сетевой арендатор, можно быстро продать без дисконтов.
Доходность + надёжность
Как правило крупные чеки с большим набором арендаторов, где ротация 1-3% не сильно влияет на доходность.
Ликвидность + доходность
Почти всегда за счёт снижения надёжности. Короткие договоры, чувствительный бизнес арендатора, высокая зависимость от рынка. Часто люди идут за этой комбинацией в субарендный бизнес, где низкие чеки и высокая доходность и объекты "рассыпаются".
Рынок стал жёстче. За каждый пункт вы оплачиваете деньгами, временем или риском. Формула старая. Но каждый цикл снова напоминает, что в коммерческой недвижимости чудес не бывает. В коммерческой недвижимости невозможно одновременно купить ликвидность, доходность и надёжность.
Каждый объект - это осознанный отказ от одного из пунктов (или даже двух).
Попытка купить всё сразу почти всегда заканчивается рисками и подводными камнями.