Налог при продаже квартиры — один из самых частых вопросов у физических лиц. Именно здесь возникает больше всего ошибок: не учитывают срок владения, забывают про налоговые вычеты, не подают декларацию 3-НДФЛ, рассчитывая, что налоговая «не заметит».
На практике система налогообложения не такая сложная. Если знать базовые правила, НДФЛ при продаже недвижимости можно законно уменьшить или полностью обнулить. Разберём, как это работает.
Когда налог при продаже квартиры платить не нужно
Если квартира находилась в собственности установленный законом срок, НДФЛ не возникает, а декларацию подавать не требуется.
Минимальный срок владения — 3 года, если квартира получена:
- по наследству;
- по договору дарения от близкого родственника;
- в результате приватизации;
- по договору пожизненного содержания с иждивением;
- как единственное жильё (в том числе если новое жильё куплено за 90 дней до продажи старого).
Минимальный срок владения — 5 лет
Во всех остальных случаях покупки квартиры.
👉 Если минимальный срок владения выдержан:
- налог = 0;
- декларация 3-НДФЛ не подаётся.
Важно учитывать
Срок владения считается:
- с даты регистрации права собственности в ЕГРН;
- по ДДУ — с даты полной оплаты стоимости квартиры, а не с момента ввода дома в эксплуатацию.
Сколько налога платить, если срок владения не выдержан
Как определяется налоговая база
Для расчёта НДФЛ берут большую из двух величин:
- цену, указанную в договоре купли-продажи;
- кадастровую стоимость × 0,7.
Если кадастровая стоимость не определена на 1 января года продажи, налог считают только от цены договора.
Ставка НДФЛ при продаже квартиры
С 2021 года действует прогрессивная шкала налога:
- 13% — с доходов до 2,4 млн ₽ в год;
- 15% — с суммы превышения свыше 2,4 млн ₽.
Формула при превышении лимита:
312 000 ₽ + 15% от суммы сверх 2,4 млн ₽
⚠️ В лимит 2,4 млн ₽ входят все доходы, облагаемые НДФЛ (кроме зарплаты):
- продажа недвижимости;
- продажа автомобиля;
- проценты по вкладам;
- операции с ценными бумагами и др.
Декларация 3-НДФЛ при продаже квартиры: когда и как подавать
Декларация обязательна, если:
- минимальный срок владения не выдержан;
- либо доход превышает применяемые вычеты.
Сроки подачи и оплаты налога
- подать декларацию — до 30 апреля года, следующего за продажей;
- уплатить налог — до 15 июля.
Как подать декларацию
- через личный кабинет ФНС (самый удобный способ);
- лично в налоговой инспекции;
- по почте ценным письмом.
Какие документы понадобятся
- договор купли-продажи;
- выписка из ЕГРН;
- документы, подтверждающие расходы;
- платёжные документы.
Как уменьшить налог при продаже квартиры
Физическое лицо вправе выбрать один из двух вариантов налогового вычета. Применять их одновременно нельзя.
1. Имущественный вычет 1 000 000 ₽
Классическая схема:
налоговая база = доход от продажи – 1 000 000 ₽
Подходит, если:
- квартира недорогая;
- нет подтверждённых расходов на покупку.
2. Вычет по расходам на покупку
Можно учесть:
- цену, по которой квартира была приобретена;
- проценты по ипотеке (в пределах 3 млн ₽ расходов);
- расходы предыдущего владельца — при наследстве или дарении (при наличии документов).
Налог рассчитывается с разницы между продажной ценой и суммой расходов.
Важные нюансы, о которых часто забывают
1. Несколько собственников
- налог платится пропорционально долям;
- вычеты можно распределить по соглашению;
- при продаже долей разными договорами каждый собственник вправе применить вычет 1 млн ₽.
2. Переуступка прав требования (ДДУ)
Особенности:
- срок владения не применяется, так как права собственности ещё не было;
- вычет по расходам возможен при подтверждении оплаты застройщику;
- длительность строительства значения не имеет — налог всё равно рассчитывается.
3. Семьи с двумя и более детьми
Существует льгота, позволяющая продать квартиру без налога даже без выдержанного срока, если:
- новое жильё куплено в установленный срок;
- новая квартира не меньше по площади;
- соблюдены требования закона к параметрам сделки и региону.
4. Продажа квартиры, полученной по наследству или дарению
Плюс:
- можно учитывать расходы предыдущего владельца.
Пример:
Родитель купил квартиру за 4 млн ₽. Вы получили её по наследству и продали за 4,2 млн ₽.
Налог считают с 200 тыс. ₽, а не со всей суммы продажи.
Можно ли вернуть налог при покупке новой квартиры
Да. Это имущественный налоговый вычет при покупке, он не связан напрямую с продажей.
Можно вернуть:
- до 260 000 ₽ — 13% от 2 млн ₽ стоимости жилья;
- до 390 000 ₽ — по ипотечным процентам;
- при прогрессивной шкале — сумма возврата может быть выше.
Когда возникает право
- по ДКП — после регистрации права собственности;
- по ДДУ — после подписания передаточного акта.
Подать заявление можно в любое время, но вернуть НДФЛ — только за последние 3 года.
Важные ограничения
- при покупке у близкого родственника вычет не предоставляется;
- материнский капитал и субсидии в вычет не включаются;
- вычет можно получать даже после продажи квартиры.
Итог
Налоги при продаже квартиры выглядят сложными только на первый взгляд.
На практике всё сводится к трём ключевым вопросам:
- Выдержан ли минимальный срок владения.
- Как правильно определить налоговую базу.
- Какой налоговый вычет выгоднее применить.
Если заранее сохранять документы, учитывать расходы и соблюдать сроки, НДФЛ можно существенно сократить или полностью обнулить.
А при покупке новой квартиры — дополнительно вернуть часть уплаченного налога.
Главное — не игнорировать формальности и вовремя подать декларацию 3-НДФЛ. Это избавит от вопросов налоговой и позволит спокойно закрыть сделку.
Евгений Иванов, директор по маркетингу ООО "Тендерград"