Получение разрешения на строительство через уведомительный порядок: Упрощенная процедура для частных застройщиков
С 4 августа 2018 года в Градостроительный кодекс Российской Федерации (далее – ГрК РФ) были внесены фундаментальные изменения, кардинально упростившие процедуру легализации строительства для большинства частных застройщиков. Была введена так называемая «уведомительная процедура», которая заменила собой необходимость получения традиционного разрешения на строительство для целого ряда объектов. Этот механизм стал ключевым инструментом в рамках политики по снижению административных барьеров и легализации самостроя, известной как «дачная амнистия 2.0».
Суть уведомительного порядка
Уведомительный порядок – это специальный регламент, при котором для начала строительства или реконструкции объекта индивидуального жилищного строительства (ИЖС) или садового дома достаточно направить в уполномоченный орган (как правило, местную администрацию) уведомление о планируемом строительстве и получить от него ответное уведомление о соответствии (или несоответствии) представленных сведений установленным параметрам. Разрешительный документ в классическом понимании (бумажное разрешение на строительство) не выдается. Вся корреспонденция происходит в форме уведомлений.
На какие объекты распространяется?
Согласно части 1.1 статьи 16 ГрК РФ, уведомительный порядок применяется в отношении:
1. Объектов ИЖС – отдельно стоящих жилых домов высотой не более 3-х надземных этажей и высотой не более 20 метров, предназначенных для проживания одной семьи (п. 39 ст. 1 ГрК РФ).
2. Садовых домов – жилых или садовых домов, расположенных на садовых земельных участках, также соответствующих параметрам: не более 3-х этажей и 20 метров (п. 39 ст. 1 ГрК РФ).
3. Жилых и садовых домов на землях, предназначенных для ведения личного подсобного хозяйства (ЛПХ) в границах населенного пункта (при условии, что на них разрешено размещение жилых домов).
Важно помнить, что уведомительный порядок НЕ применяется:
· К домам, разделенным на квартиры (блокированные жилые дома, таунхаусы) – для них требуется разрешение на строительство.
· К объектам, строящимся на земельных участках, не предназначенных для ИЖС, ЛПХ или садоводства.
· К объектам, расположенным на землях, на которых градостроительным регламентом или Правилами землепользования и застройки (ПЗЗ) установлены иные предельные параметры (например, запрет на строительство).
Пошаговая процедура уведомительного порядка
Процесс состоит из двух ключевых этапов: уведомление о начале строительства и уведомление об окончании строительства.
1. Этап №1: Уведомление о планируемом строительстве (ст. 51.1 ГрК РФ).
До начала любых строительных работ застройщик обязан направить в орган местного самоуправления по месту нахождения земельного участка Уведомление о планируемом строительстве. Форма уведомления утверждена Приказом Минстроя России от 19.09.2018 № 591/пр. Форма уведомления утверждена Минстроем РФ и находится в свободном доступе в сети Интернет и офисах МФЦ.
В уведомлении указываются:
· Сведения о застройщике (ФИО, паспортные данные, адрес).
· Сведения о земельном участке (кадастровый номер, адрес, права на участок).
· Сведения об объекте: тип (ИЖС/садовый дом), параметры (количество этажей, высота, площадь застройки), схема планировочной организации земельного участка (СПОЗУ), отображающая расположение будущего дома с отступами от границ участка.
· Гарантия, что дом будет соответствовать параметрам ИЖС/садового дома.
Уведомление можно подать лично, через МФЦ, по почте с уведомлением о вручении или в электронной форме через портал «Госуслуги».
2. Рассмотрение уведомления администрацией.
В течение 7 рабочих дней с даты получения уведомления администрация обязана проверить представленные данные (часть 10 ст. 51.1 ГрК РФ). Она сверяет параметры будущего дома с:
· Видом разрешенного использования (ВРИ) земельного участка.
· Предельными параметрами, установленными ПЗЗ для данной территориальной зоны (отступы от границ, максимальный процент застройки).
· Требованиями законодательства (например, Градостроительного кодекса, Земельного кодекса РФ).
3. Результат рассмотрения.
По итогам проверки администрация направляет застройщику одно из уведомлений:
· Уведомление о соответствии – если представленные параметры соответствуют всем установленным требованиям. Это документ дает «зеленый свет» для начала строительства. Его также часто называют «разрешением на строительство в уведомительном порядке». Строительство должно быть начато в течение 10 лет с даты направления этого уведомления.
· Уведомление о несоответствии – с указанием причин (например, несоответствие ВРИ, нарушение отступов от границ). В этом случае начинать строительство запрещено. Необходимо устранить нарушения и подать уведомление заново.
4. Этап №2: Уведомление об окончании строительства (ст. 55 ГрК РФ).
После завершения строительства, но до начала подключения дома к коммуникациям или его фактического использования, застройщик обязан:
· Обратиться к кадастровому инженеру для подготовки Технического плана дома.
· Направить в ту же администрацию Уведомление об окончании строительства, приложив технический план и согласие всех правообладателей участка на строительство (если их несколько). Форма также утверждена Приказом Минстроя № 591/пр.
5. Итоговая проверка и постановка на кадастровый учет.
Администрация в течение 7 рабочих дней проводит проверку, в том числе может запросить выездную проверку для установления соответствия построенного объекта параметрам, указанным в первоначальном уведомлении (часть 15 ст. 55 ГрК РФ).
Если все в порядке, администрация:
· Направляет в Росреестр заявление о государственном кадастровом учете и государственной регистрации права собственности на построенный объект.
· Направляет застройщику Уведомление о соответствии построенного объекта требованиям законодательства.
Это уведомление является основанием для внесения сведений в ЕГРН. После регистрации права собственность на новый дом считается официально зарегистрированной.
Ответственность и риски
Ключевой риск уведомительного порядка – отказ в направлении документов на регистрацию, если в процессе проверки окончания строительства выявятся несоответствия. Например, фактическая площадь или этажность превысят заявленные, дом окажется построен с нарушением отступов или на «красных линиях». В этом случае администрация направит Уведомление о несоответствии, и легализовать такой объект будет возможно только через суд, при условии, что нарушения не носят неустранимый характер (ч. 4-6 ст. 222 ГК РФ). В противном случае дом может быть признан самовольной постройкой с последствиями вплоть до сноса.
Таким образом, уведомительный порядок, регламентированный статьями 51.1 и 55 ГрК РФ, действительно упростил жизнь частным застройщикам, но не отменил необходимости строгого соблюдения градостроительных норм и правил. Его успешное применение требует внимательной подготовки исходных документов и точного следования проектным параметрам в процессе строительства.
________________________
Подписывайтесь на канал, чтобы не пропустить полезные статьи на тему загородного строительства.
Возможно, вам будет интересно: