Юридическая проверка земельного участка перед покупкой: подробная инструкция

Jpg by GigaChat and Kandinsky

Основной принцип: Проверка должна быть независимой и основываться на официальных источниках. Все обещания продавца должны подтверждаться документами.

Нормативная база (основные документы):

1. Земельный Кодекс РФ (Регулирует оборот земель, категории и ВРИ).
2. Гражданский Кодекс РФ (Глава 9, §1, 7) (Регулирует сделки купли-продажи и права собственности).
3. Федеральный закон от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (Устанавливает порядок регистрации прав и ведения ЕГРН).
4. Федеральный закон от 21.07.1997 № 122-ФЗ (утратил силу с 2017, но его нормы перешли в 218-ФЗ).
5. Постановление Пленума ВС РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010 (Разъясняет практику разрешения споров, связанных с защитой права собственности).

Этап 1: Предварительная проверка (Дистанционно, перед выездом на участок)

Шаг 1.1: Получение актуальной Выписки из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН)

Это ключевой и первоочередной документ.

• Что это: Основной документ, содержащий все основные сведения об объекте недвижимости и зарегистрированных правах.
• Правовое основание: Ст. 28, 62 Федерального закона № 218-ФЗ.
• Где получить:
  Онлайн (самый быстрый способ):
  - Официальный сайт Росреестра (https://rosreestr.gov.ru/) → «Получить сведения из ЕГРН».
  - Портал Госуслуги (https://www.gosuslugi.ru/).
  - Сервисы-посредники (например, Ктотам.про, Справочная Росреестра), которые также делают официальные запросы.
  Офлайн:
  - Через любое отделение МФЦ («Мои документы»).
• Что проверять в выписке (Раздел 1 и 2):
  Сведения об объекте (Раздел 1):
  - Кадастровый номер: Должен быть присвоен. Его отсутствие — красный флаг.
  - Кадастровый квартал и адрес: Соответствуют ли они реальности?
  - Категория земель (КЗ): Обязательно должна быть «Земли населенных пунктов» для ИЖС в черте города/поселка. «Земли сельскохозяйственного назначения» допускают дачное строительство или ИЖС в некоторых случаях (после изменения ВРИ), но это сложнее.
  - Вид разрешенного использования (ВРИ): Должен быть «Для индивидуального жилищного строительства (ИЖС)», «Для ведения личного подсобного хозяйства (ЛПХ) при условии, что участок находится в границах населенного пункта» или, как минимум, «Для дачного строительства» (до 01.03.2025 на такие участки распространяется «дачная амнистия»). Проверить ВРИ можно в Градостроительном плане земельного участка (ГПЗУ) или в Правилах землепользования и застройки (ПЗЗ) вашего муниципалитета.
  - Площадь: Должна совпадать с заявленной.
  - Кадастровая стоимость: Используется для расчета налога.
  Сведения о правах и обременениях (Раздел 2):
  - Правообладатель: ФИО и данные должны полностью совпадать с данными продавца и его паспортом. Если собственников несколько — сделка требует нотариального удостоверения (п. 1 ст. 42 Федерального закона № 218-ФЗ).
  - Вид права: Должно быть «Собственность». «Аренда», «Постоянное (бессрочное) пользование» и др. — не дают права продажи.
  - Ограничения прав и обременения: Это самый критичный раздел. Должно быть ПУСТО или отсутствовать. Наличие любой записи — повод для глубокого анализа:
  - Ипотека (залог): Потребуется письменное согласие залогодержателя (банка) на сделку.
  - Арест (запрет регистрации): Накладывается судебными приставами (ФССП) или судом. Сделка невозможна до снятия.
  - Аренда: Если участок сдан в долгосрочную аренду, вы не сможете его использовать.
  - Сервитут: Ограниченное право пользования (например, для прохода или прокладки коммуникаций). Может серьезно мешать строительству.

Шаг 1.2: Проверка юридической чистоты истории участка

• Что это: Получение Расширенной выписки из ЕГРН об истории перехода прав. Она показывает всех предыдущих собственников и как переходили права.
• На что обратить внимание:
  - Частая смена собственников: Может указывать на «перекидывание» проблемного участка или мошеннические схемы.
  - Основания перехода прав: «Купля-продажа», «дарение», «приватизация». Резкая смена по «дарению» между неблизкими родственниками может быть способом обойти право преимущественной покупки или скрыть сомнительную сделку.

Этап 2: Углубленная проверка и работа с документами

Шаг 2.1: Проверка границ и межевания

• Правовое основание: Ст. 39, 40 Федерального закона № 218-ФЗ.
• Что проверять в Выписке из ЕГРН (Раздел 3 «Описание местоположения границ»):
  Участок должен быть сформирован, а его границы уточнены. Это значит, что проведено межевание и координаты границ внесены в ЕГРН.
  Статус сведений о границах: Должен быть «Сведения внесены в ЕГРН».
• Проблема: Если границы не установлены («Границы не установлены в соответствии с законодательством»), возможны споры с соседями, «самозахват» части земли и невозможно точно определить площадь. Покупать такой участок рискованно.

Шаг 2.2: Проверка по реестру правоспособности (для юрлиц и ИП)

• Если продавец — юридическое лицо, проверьте его в Едином федеральном реестре сведений о банкротстве (https://bankrot.fedresurs.ru/) и на сайте ФНС (https://egrul.nalog.ru/), чтобы убедиться, что компания действует и не находится в стадии ликвидации/банкротства.

Шаг 2.3: Проверка на наличие несоответствий и «подводных камней»

• Сверка с фактическими границами: Выезжайте на участок с кадастровой выпиской (где есть схема) и сравнивайте с колышками на местности. Нет ли наложений на соседние участки?
• Запрос сведений о планируемых объектах (публичные сервитуты): На сайте ФГИС ТП (fgistp.mnr.gov.ru) можно посмотреть, не планируется ли прокладка магистралей, ЛЭП или иных объектов через ваш участок в будущем.

Этап 3: Выездная проверка и работа с продавцом

Шаг 3.1: Встреча с продавцом и проверка документов «вживую»

• Паспорт продавца: Сверьте ФИО и данные с Выпиской из ЕГРН.
• Правоустанавливающие документы: Попросите показать оригиналы документов, на основании которых у продавца возникло право собственности (Договор купли-продажи, дарения, свидетельство о наследстве и т.д.). Они должны соответствовать данным в ЕГРН.

Шаг 3.2: Проверка отсутствия строений на участке

• Если на участке есть незарегистрированные постройки, у вас могут возникнуть проблемы с их узакониванием. Проверить наличие зарегистрированных строений можно также через Выписку из ЕГРН (в ней будет указан жилой дом или иные объекты).

Шаг 3.3: Уведомление о продаже доли и проверка обременений

• Правовое основание: Ст. 250 ГК РФ.
• Если продается доля в праве общей долевой собственности, продавец обязан предоставить вам документальное доказательство того, что он уведомил других собственников о продаже и они отказались от своего права преимущественной покупки. Отказ должен быть нотариально удостоверен.

________________________

Подписывайтесь на канал, чтобы не пропустить полезные статьи на тему загородного строительства.

Возможно, вам будет интересно:

Смотрите другие статьи на канале: