По итогам 2025 года количество выданных ипотечных кредитов, согласно оценке аналитического центра Дом.РФ, составит 0,9-1 млн единиц, что на 15% меньше, чем годом ранее. В денежном выражении это 4,1-4,3 трлн рублей.
Причина двузначного падения рынка очевидна. С 1 июля 2024 года была отменена программа массовой льготной ипотеке, а процентные ставки по экономике пошли вверх. В настоящий момент рыночная ставка по ипотеки составляет 21,25%. Понятно, что мало кто из адекватных людей будет брать кредит под такой процент, несмотря на то, что с начала года произошло снижение на 7,7 п.п.
Впрочем, в октябре-ноябре мы видим некоторое оживление на фоне низкой базы прошлого года. Так в одиннадцатом месяце было выдано 103 тыс. кредитов (+42% г/г) на 474 млрд рублей (+73% г/г). Но основная причина - изменение программы семейной ипотеки. С 1 февраля 2026 года льготный кредит будет выдаваться один раз на семью, а не на каждого из её членов.
Поэтому сейчас пока сложно спрогнозировать, что будет с рынком в 2026 году. Вице-премьер Марат Хуснуллин приводит расчеты, согласно которым в год должно выдаваться ипотеки не менее чем на 4 трлн рублей. Только в том случае получится поддерживать нынешние темпы роста, а строительная отрасль не уйдет в кризис. Но для этого необходима ключевая ставка в 12% и ниже.
В 2025 году объемы ввода жилья составят 103-105 млн квадратных метров, цель на 2026 год - не менее 100 млн. Однако этот результат станет возможным благодаря завершению проектов, начатых еще несколько лет назад. Что касается новых, то количество выданных разрешений на строительство упало в 2025 году на 15%. Согласно заявлению Хуснуллина, подобное грозит проблемами в 2027-2029 гг., когда будет вводиться недостаточное для удовлетворения спроса количество жилой площади.
К сожалению, это не может не привести к очередному витку цен на рынке недвижимости. Спрос, учитывая снижение привлекательности банковских вкладов, вырастет, а предложение станет меньше.
Единственным выходом из ситуации мне видится ускоренное развитие ИЖС. В этом сегменте цены растут не такими высокими темпами. Тем более согласно социологическим исследованиям, 72% граждан России хотят жить в собственном доме, а 56% тех, кто сейчас проживает в квартире, хотели бы переехать в свой дом при появлении такой возможности.
За 11 месяцев 2025 года количество ипотечных кредитов на ИЖС обрушилось на 56% до 87 тыс. единиц. В деньгах сокращение примерно сопоставимое: минус 52% до 466 млрд рублей. Но в ноябре также есть оживление: 9 тыс (+35% г/г) и 48 млрд рублей (+8% г/г) соответственно.
Примечательно, что средняя сумма кредита на ИЖС снизилась за год с 6,67 млн до 5,33 млн рублей. Это означает, что проникновение ипотеки в сегмент продолжается и она становится более массовой.
Однако здесь важно не допустить ошибок, которые случились пять лет назад при введении программы массовой льготной ипотеки. В первую очередь необходимо обеспечить предложение, чтобы оно могло удовлетворить растущий спрос. В 2020 году же поступили наоборот, в результате чего доступность жилья не выросла, а снизилась, несмотря на низкие ставки.