Екатерина Дятлова: «Непродление моратория на штрафы ухудшит финансовое положение застройщиков, но не обязательно доведет до банкротства»

Мораторий на штрафы вводился несколько раз, и его введение связывалось с разными обстоятельствами. Первоначально это было связано с ковидом: мораторий действовал со 2 апреля 2020 года по 1 января 2021-го (постановление Правительства РФ от 02.04.2020 №423). Затем мораторий был установлен в марте 2022 года и должен был продолжаться до 31 декабря (постановление Правительства РФ от 26.03.2022 №479). Его установили в связи с началом специальной военной операции, позже он был продлен до конца первого полугодия 2023 года. Третий раз мораторий был введен в марте 2024 года в качестве экономической поддержки застройщиков в связи с финансовым давлением на Россию (постановление Правительства РФ от 18.03.2024 №326). Он действовал до конца 2024 года и был дважды пролонгирован: до 30 июня, затем до 31 декабря 2025-го. Как видно, ранее установленные моратории (2020-го и 2022 годов) не отменялись, а просто прекращали действовать в связи с истечением срока применения мер. Поэтому и последний, третий мораторий, не станет исключением: если до 31.12.2025 не будет принято новое постановление об изменении сроков в постановлении №326, то после 31 декабря действие этой меры прекратится. Что касается последствий для застройщиков в виде увеличения числа исков от покупателей жилья, то тут я, прежде всего, отмечу, что и в период действия моратория такие иски предъявлялись гражданами и рассматривались судами (например, апелляционное определение Санкт-Петербургского городского суда от 09.12.2025 №33-25546/2025; апелляционное определение Санкт-Петербургского городского суда от 26.11.2025 №33-23563/2025; апелляционное определение Воронежского областного суда от 20.11.2025 №33-6463/2025). Вырастет ли количество исков в связи с отменой моратория? Полагаю, что да. Тем не менее этот рост вряд ли повлияет на увеличение числа застройщиков-банкротов. Применение мер ответственности к застройщикам было всегда (напомню, до 2020 моратория не было), но ведь это не влекло массового банкротства застройщиков: сильные игроки всегда оставались в рынке и продолжают строить дома. Этому способствует и тот факт, что по просуженным судам о взыскании неустойки нельзя возбудить дело о банкротстве, так как для возбуждения дела о банкротстве такие требования не могут быть основанием для старта процедуры: они подлежат учету в составе требований уже по возбужденным делам о банкротстве. Как правило, в спорах между застройщиком и дольщиком суд встает на сторону дольщиков, поскольку в экономическом плане это «слабая» сторона, которая нуждается в защите. Причем такой подход не только у судов, но и в целом у государства. Именно поэтому в отношении дольщиков (если недвижимость приобретается для личных/семейных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности) действует в части и закон «О защите прав потребителей» (п. 9 ст. 4 закона №214 «Об участии в долевом строительстве…»). Это позволяет также взыскивать с застройщика, например, штраф за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя. Линия защиты застройщика строится в каждом деле индивидуально. Это может быть: указание на то, что дольщик намеренно не принимает квартиру или уклоняется от ее приемки с целью извлечения выгоды (получения неустойки) — суд может увидеть в этом злоупотребление правом и отказать в защите права; указание на то, что недостатки не являются существенными и не препятствуют использованию квартиры по назначению; указание на попытки договориться с дольщиком в досудебном порядке (добровольно удовлетворить требования); указание на ошибочность приведенного расчета и проч.; оформление собственности на уклоняющегося дольщика застройщиком в одностороннем порядке. Суды достаточно часто снижают неустойку по правилам ст. 333 Гражданского кодекса РФ после заявления застройщика об уменьшении неустойки (суд не вправе снижать в отсутствие заявления). Вместе с тем, согласно общему подходу судов неустойка не может быть уменьшена по ст. 333 ГК РФ ниже предела, установленного в п. 1 ст. 395 ГК РФ, то есть ниже средней ставки банковского процента по вкладам физических лиц, определенной Банком России. Если оценивать возможные последствия непродления моратория, то, безусловно, предъявление требований к застройщику может ухудшить его финансовое положение. Но далеко не всегда это должно вести к резко негативным последствиям — таким, как банкротство. Особенно сильным будет влияние на компании, которые осуществляют застройку в несколько очередей. В этом случае негативные последствия одной очереди существенным образом подрывают возможности застройщика завершить последующие этапы. Безусловно, любой застройщик стремится исполнить обязательства в срок, чтобы не просесть в своей финансовой модели и максимально получить прибыль от реализованного проекта. Но при этом нужно понимать, что куда более действенным инструментом воздействия на застройщика, чем штрафы, на мой взгляд, является использование при расчетах с дольщиками счета эскроу (обязательные требования закона №214). Ведь в этом случае денежные средства фактически «заморожены» на счете, и застройщик сможет их получить только после сдачи объекта (ввода в эксплуатацию). В условиях высокой инфляции и постоянной девальвации застройщику куда более выгодно быстрее завершить проект и получить за него деньги.