27 декабря 2025 года повестка рынка недвижимости задала два ключевых вектора — налоговый и правоприменительный. В Санкт-Петербурге крупнейшие владельцы торговой и офисной недвижимости предупредили власти о риске волны банкротств: после новой кадастровой оценки объекты подорожали в базе в среднем на ~40%, а по ряду позиций — до 300%. При отсутствии регионального решения с 2026 года автоматически включится ставка налога на имущество из НК РФ до 2,5% вместо действовавшей льготной 1,5%, что бизнес оценивает как мгновенный рост нагрузки на 66% и совокупно — не менее чем на 87%. Собственники просят губернатора не утверждать отчет об оценке и сохранить льготу; финкомитет города, напоминая о дефицитном бюджете, признает, что вопрос ставок «в проработке». Для сегмента, где арендные ставки не растут сопоставимыми темпами, это означает сжатие маржи и повышенный риск дефолтов по объектам с высокой долей общедомовых площадей, оцененных «как торговые» по максимуму.
Вторая линия дня — судебная практика по «эффекту Долиной». Красногвардейский райсуд Петербурга отказал продавцу в признании недействительным договора купли‑продажи квартиры, совершенного под влиянием телефонных мошенников: суд отметил подтвержденную добровольность сделки, последовательные действия продавца (агентский договор, снятие с регистрации, справка ПНД, договор аренды) и отсутствие доказательств осведомленности покупателя. Параллельно в материале напомнено, что 16 декабря Верховный суд отменил решения нижестоящих инстанций по делу Ларисы Долиной и отказал в иске о недействительности сделки, а в Госдуме начали готовить инициативы, нацеленные пресечь мошеннические сценарии возврата жилья после расчета. Сигнал очевиден: суды строже отделяют реальное «психологическое давление» от попыток откатить легитимные сделки, усиливая значение должной осмотрительности сторон и документальной чистоты операций.
Совокупно обе темы задают контуры начала 2026 года. Для собственников коммерческой недвижимости Петербурга ключевым станет скорость и содержание решения по ставкам: в зависимости от сценария часть активов может потребовать оперативной реструктуризации (пересмотр CAPEX, переговоры с кредиторами, переоценка арендной политики), иначе рост налогов «съест» операционный поток на фоне стагнирующей выручки. Для рынка жилья и ритейла важен и юридический фон: обновленная практика по «эффекту Долиной» вместе с возможными поправками к регистрации прав и расчетам по сделкам способна сократить регуляторную неопределенность, но одновременно повышает требования к комплаенсу всех участников — от агента до банка‑эскроу. В краткосрочном горизонте это означает удлинение «цикла сделки», жестчею проверку продавцов и сворачивание серых схем, что должно сдержать репутационные и правовые риски для добросовестных покупателей и инвесторов.
На этом фоне у инвесторов и арендаторов растет значение точечного анализа юрисдикционных рисков: в Петербурге — налоговая база и ставка, в сделках — доказуемость добросовестности и вольности волеизъявления контрагентов. В обоих случаях выиграют те, кто заранее закладывает в модель стресс‑сценарии: чувствительность NOI к 2,5% ставке и к возможным паузам/оспариваниям в регистрационных действиях. Рынок входит в 2026‑й с повышенной потребностью в предсказуемых правилах — «окно» для управленческих решений открыто именно сейчас.
По материалам: РБК.
