‼️Схематозы в арендном бизнесе
🛑 Ситуация №1: Самозанятый и нежилое помещение
Суть схемы:
Самозанятый делает вид, что сдает жилую квартиру, а по факту сдает апартаменты, офис или иное нежилое помещение.
Почему это нарушение:
Самозанятые (НПД) имеют право сдавать только жилые помещения. Доходы от аренды нежилой недвижимости под НПД не попадают.
Риски и последствия:
Доначисление НДФЛ с полученного дохода.
Как налоговая узнает:
1️⃣Через назначение платежа, если сдача идет самостоятельно.
2️⃣ Через договор аренды.
3️⃣ Через чеки от управляющей компании или данные от сервисов бронирования (если посуточная аренда).
🛑 Ситуация №2: «Резиновый» патент
Суть схемы:
ИП покупает патент (ПСН) только на один объект недвижимости, но фактически сдает несколько (в примере из урока — еще 9 объектов). Все доходы от всех объектов записывает в книгу доходов по этому единственному патенту.
Риски и последствия:
Налоговая пересчитывает доход от «скрытых» объектов по основной системе налогообложения (или УСН), которую применяет ИП.
Реальный кейс 💼(2024–2025 гг.): Клиенту доначислили более 3 млн рублей. Он сдавал объекты через сервисы бронирования. Налоговая получила данные от площадки и прислала требование с полным списком всех адресов, которые фактически сдавались, указав на необходимость доплаты.
🛑 Ситуация №3: Дробление через супругов
Суть схемы:
ИП на патенте подходит к лимиту по доходу (60 млн руб.). Чтобы не слететь с патента, он регистрирует ИП на супругу, покупает патент на неё и через нотариальное согласие передает ей право сдавать тот же самый объект (или его часть).
В итоге один объект сдается двумя людьми (частично мужем, частично женой).
Риски и последствия:
Налоговая признает это дроблением бизнеса. Потоки объединяют и доначисляют налог основному владельцу по его основной системе налогообложения.
Маркер опасности:
Если вы видите, что один объект (или здание по этажам/комнатам) сдается разными родственниками (не долевая собственность, а через безвозмездное пользование/семейный кодекс) — это первый признак дробления, который будет проверять налоговая.
🛑 Ситуация №4: «Невидимый» арендодатель (Физлицо)
Суть схемы:
Физлицо сдает квартиру/апартаменты через сервисы бронирования, получает деньги, но не декларирует доход, считая, что налоговая не узнает или деньги пришли «за красоту».
Как налоговая узнает:💡
1️⃣Сервисы-агенты: Площадки бронирования теперь официально сотрудничают с ФНС, передают данные о том, какие объекты сдаются и от кого. Они же выбивают кассовые чеки с признаком агента, где указан получатель дохода.
2️⃣Искусственный интеллект: Автоматические алгоритмы сопоставляют данные.
3️⃣Имущественный контроль: Если у физлица в собственности несколько квартир (и тем более нежилых помещений), налоговая по умолчанию считает, что они должны приносить доход.
Сейчас ошибки и арендные схемы находит не человек, а машина (алгоритмы и искусственный интеллект). Играть в игры «я не я» с сервисами бронирования и назначением платежей бессмысленно — информация прозрачна для ФНС.
В клубе "Бухгалтерский квартал" мы собрали 28 уроков по нише Недвижимость, которые закрывают большинство вопросов, возникающих у бухгалтера:
🔸Работа с площадками: Особенности учета выплат и чеков от Яндекс, Авито, Островок, Суточно, Ozon Travel и даже Броневик .
🔸 Смена статуса: Что делать, если сдавал как ИП, закрыл его, а теперь продаешь как физлицо? Или купил как физик, а хочешь сдавать как ИП? .
🔸 Сложные сделки: Агентские договоры с управляющими компаниями, коммунальные платежи и обеспечительные взносы .
Недвижимость — это ниша с высокими чеками, и клиенты ищут бухгалтеров, которые в этом разбираются.
‼️‼️ Двери Клуба закрываются уже завтра, 9 января. Следующая возможность получить доступ к этой базе знаний будет только в апреле. ☹️
Не заставляйте клиентов ждать до весны — заходите в Клуб сейчас, изучайте особенности ниши и смело берите новых клиентов!
