Просрочка по ипотеке на новостройки в Москве и области удвоилась за год
В 2024 году доля просроченных ипотек на новостройки в Москве и Подмосковье выросла вдвое. Как субсидированные ставки и отсутствие первоначального взноса привели к новым рискам для банков и девелоперов, и что ждет рынок дальше.
Фотография: Restate.ru
В последние месяцы на рынке недвижимости Москвы и Московской области наблюдается тревожная тенденция: объем просроченной задолженности по ипотекам, оформленным на новостройки по договорам долевого участия, вырос в два раза по сравнению с прошлым годом. Хотя общий процент просрочки пока остается относительно небольшим - около 0,4%, динамика вызывает серьезные опасения у экспертов и участников рынка.
Рост просрочек в сегменте ДДУшных ипотек идет вровень с общероссийскими показателями. Это говорит о том, что проблемы носят системный характер и затрагивают не только отдельные регионы, но и всю страну. Особенно остро ситуация проявляется в Москве и области, где объемы строительства и продаж традиционно высоки.
Причины происходящего кроются в изменениях ипотечных программ, которые застройщики и банки активно внедряли с 2022 года. Тогда девелоперы начали массово субсидировать ипотечные ставки, чтобы привлечь покупателей на фоне роста цен и снижения доступности жилья. В результате многие клиенты получили привлекательные условия по кредиту, но за счет искусственного завышения стоимости квартир.
Схема субсидирования ипотеки позволила многим приобрести жилье на выгодных условиях, однако она же создала новые риски для банков. Если заемщик не сможет обслуживать кредит, а стоимость квартиры окажется ниже рыночной из-за искусственного завышения цены при покупке, реализовать такой актив и вернуть вложенные средства будет крайне сложно.
Особенно уязвимыми оказались те, кто оформил ипотеку с субсидированной ставкой на ограниченный срок - например, на три года. После окончания льготного периода платежи могут вырасти в несколько раз, и если ключевая ставка не снизится, многие заемщики окажутся не в состоянии справиться с новыми условиями. Это неминуемо приведет к росту просрочек и увеличению нагрузки на банки.
Еще один тревожный сигнал - распространение ипотек без первоначального взноса. Девелоперы нашли способы обойти требования банков, предоставляя клиентам средства на первый взнос. Такая практика увеличивает риски не только для банков, но и для самих застройщиков, которые могут столкнуться с волной банкротств среди дольщиков.
Аналитики отмечают, что нынешняя ситуация на ипотечном рынке - результат политики последних лет, когда основное внимание уделялось не качеству строительства или улучшению процессов, а расширению бизнеса и увеличению продаж любой ценой. Девелоперы активно выходили в новые регионы, интегрировали смежные бизнесы, но при этом игнорировали потенциальные риски, связанные с массовым субсидированием и снижением требований к заемщикам.
В результате банки оказались в уязвимом положении: если просрочки продолжат расти, им будет все сложнее возвращать вложенные средства через реализацию залогового имущества. Девелоперы же рискуют столкнуться с конкуренцией со стороны банкротящихся дольщиков, что может привести к дополнительным финансовым потерям.
Эксперты сходятся во мнении, что дальнейшее наращивание объемов ипотеки и стимулирование спроса за счет новых субсидий только усугубит ситуацию. Рынку необходима пауза для стабилизации и переосмысления стратегии развития, иначе последствия могут быть крайне негативными для всех участников.
В сложившихся условиях ключевая задача - не пытаться искусственно поддерживать спрос, а аккуратно замедлять темпы роста и давать рынку время на адаптацию. Только так можно избежать массовых дефолтов и сохранить устойчивость банковской системы и строительной отрасли.
Пока же все показатели указывают на необходимость пересмотра подходов к ипотечному кредитованию и более взвешенной политики со стороны как банков, так и девелоперов. В противном случае риски для рынка недвижимости Москвы и области будут только нарастать.
Подпишитесь на нас в ВК и Телеграм, следите за новыми публикациями на Дзен канале. Тут интересно и круто.
Читайте на Restate.ru