Автор: Данила Петров, аналитик Colliers Kazakhstan.
Рынок офисной недвижимости в Казахстане продолжает меняться и расти, чему способствуют благоприятные экономические условия. Так, ВВП Казахстана на протяжении пяти последних лет демонстрирует стабильный рост как в целом, так и в расчете на душу населения. Такое состояние экономики стимулирует деловую активность, что положительно сказывается на рынке коммерческой недвижимости.
Основными драйверами рынка офисной недвижимости остаются два крупнейших мегаполиса страны - Алматы и Астана - именно здесь сосредоточена наибольшая доля рынка. В этих городах наблюдается высокая деловая активность и появляются новые и современные бизнес-центры классов «А» и «А+», в то время как в остальных городах страны масштаб спроса и предложения заметно меньше и преобладают офисные объекты класса «B».
В последнее время на рынке офисной недвижимости мы можем выделить следующие тенденции:
1. Оживление девелоперской активности на фоне растущих ставок аренды
Рост арендных ставок в Алматы и Астане действительно сделал строительство офисной недвижимости более привлекательным. За последние 5 лет ставки значительно выросли: в Алматы с 6 500 до 16 000 тг/кв. м/мес, а в Астане с 8 600 до 14 500 тг/кв. м/мес. Это стимулировало девелоперов, в том числе и из жилого сегмента, активно выходить на рынок коммерческой недвижимости, стремясь диверсифицировать портфели.
Рынок стимулируется устойчивым спросом со стороны IT-сектора и международного бизнеса. Дефицит качественных площадей, особенно заметный в Алматы в 2023 году с рекордно низкой вакантностью в 3%, также выступает драйвером для новых инвестиционных проектов.
2. Сдержанный ввод новых крупных объектов стимулирует рост арендных ставок
Ограниченный ввод новых офисных площадей способствует повышению арендных ставок. Несмотря на активизацию строительства, рынок всё ещё испытывает нехватку объектов классов «А» и «B»: уровень заполняемости в Алматы колеблется от 90% до 97%, в Астане от 87% до 95%. Пиковые показатели (Алматы 97% в 2023 году, Астана 95% в 2022 году) отражают высокий спрос и недостаточный ввод новых проектов. Временное снижение заполняемости в период 2023-2025 годов обусловлено появлением крупных объектов, таких как Abu Dhabi Plaza, которые рынок постепенно поглощает.
К выходу на рынок заявлены новые объекты классов «А» и «B». В ближайшие несколько лет в Алматы заявлено завершение строительства таких крупных бизнес-центров, как Dial Plaza, Al-Farabi 140, DQ, Saba Plaza, Rams Center, Luminor, Icon, Saba Park, Auen Park, Miras 104. В долгосрочной перспективе заявлено завершение строительства таких бизнес-центров, как Almaty Business Park и «Президентская библиотека». Ожидается, что это увеличит общий объём рынка примерно на 7-10%. На фоне сохраняющегося дефицита качественных площадей инвесторы также проявляют все больший интерес к модернизации существующего фонда.
3. Редевелопмент устаревших бизнес-центров с упором на чистовую отделку и гибкие офисные форматы позволяет существенно повысить доходность объектов и отвечает растущему спросу на сервисные офисы.
Традиционный подход сдачи помещений в черновой отделке уходит в прошлое. Ключевым фактором повышения инвестиционной привлекательности является создание готовых решений Ready to use.
Практика показывает прямую корреляцию между качеством отделки и итоговой арендной ставкой. Инвестиции в качественный ремонт позволяют увеличить арендный поток на примерно 25-50%.
Сервисные офисы и профессионально управляемые коворкинги генерируют наибольшую доходность. Оператор предоставляет конечным пользователям полный спектр услуг (мебель, интернет, клининг, администратор). Это подтверждает, что изменение формата использования и повышение уровня готовности помещения напрямую увеличивают итоговую доходность объекта.
4. Наличие продуманных офисных блоков в чистовой отделке, отделке под арендатора и готовых сервисных решений становится ключевым драйвером рынка офисной недвижимости - арендаторы выбирают объекты Ready to use, а не ремонт.
На рынке офисной недвижимости ключевым фактором спроса становится наличие готовых решений, так как арендаторы предпочитают Ready to use, а не тратить время и ресурсы на ремонт. Выбор формата зависит от масштаба компании и срочности переезда.
Крупные игроки с долгосрочным планированием выбирают черновую отделку, готовя помещения под свои стандарты. Малый и средний бизнес предпочитает офисы в чистовой отделке для быстрого заселения, а стартапам и проектным командам, которым нужна максимальная скорость, подходят сервисные офисы и коворкинги.
Наличие разнообразных форматов готовности помещений становится конкурентным преимуществом для собственников, а рынок в целом переходит к качественному обновлению, что обеспечивает его дальнейшее структурное развитие и повышает прозрачность.