Работая с рынком недвижимости Кипра не первый год, я всё чаще вижу один и тот же сигнал: остров входит в фазу зрелого, устойчивого роста. 2026 год обещает быть сильным уже по простой причине — ежемесячный ипотечный платёж здесь фактически сравнялся с типовой арендной ставкой. Для местных жителей это означает одно: платить за собственную квартиру, даже купленную в кредит, стало выгоднее, чем отдавать те же деньги за аренду.
Это фундаментальный сдвиг, который всегда приводит к росту спроса — и он уже заметен в цифрах.
Продажи: объёмы на максимумах
По итогам 2024–2025 годов совокупный объём сделок на рынке недвижимости Кипра превысил 5,7 млрд евро. В 2025 году фиксировались рекордные месяцы продаж — самые высокие за последние 17 лет. Это говорит не о спекулятивном всплеске, а о системном интересе со стороны как местных, так и иностранных покупателей.
Цены: рост замедляется, рынок стабилизируется
После периода активного удорожания рынок входит в более здоровую фазу. Средний рост цен по стране составляет около 4–5% в год против 7–8% ранее. Причина проста — увеличилось предложение, прежде всего в сегменте новостроек.
Для покупателя это хороший момент: цены всё ещё растут, но без перегрева и паники.
Спрос: ставка на новостройки
Главный драйвер рынка сегодня — новые проекты. Качественной вторичной недвижимости на острове по‑прежнему не хватает, поэтому основная активность сместилась в сегмент новостроек стоимостью от 200 до 800 тысяч евро.
Особенно востребованы квартиры и таунхаусы, часто с прицелом на получение ПМЖ при инвестициях от 300 тысяч евро. Этот сегмент сочетает понятную ликвидность, современные стандарты строительства и миграционную мотивацию.
Регионы: где сосредоточен интерес
Лимассол остаётся безусловным лидером премиального сегмента. Здесь самые высокие цены, наибольшая концентрация международного бизнеса и устойчивый спрос на качественные проекты.
Ларнака — восходящая звезда последних лет. Именно здесь фиксируется один из самых высоких темпов роста цен и сделок, особенно в районах, прилегающих к марине и инфраструктурным проектам.
Пафос, на мой взгляд, предлагает лучший баланс между ценой и качеством. Регион стабильно интересен иностранцам, а входные бюджеты здесь всё ещё заметно ниже, чем в Лимассоле.
Инвестиционные показатели
Доходность от аренды на Кипре в среднем составляет 4–6% годовых. В Лимассоле этот показатель находится в районе 5,3%, в Пафосе — около 4,3%. Отдельно стоит отметить рост интереса к краткосрочной аренде, особенно в туристических зонах.
Как покупают россияне
Несмотря на санкционный фон, россияне остаются одной из самых активных групп покупателей. По объёму сделок они занимают второе место после британцев — порядка 1 500–2 500 объектов в год. Только в Лимассоле за год было зафиксировано около 846 сделок с участием россиян.
По сравнению с 2024 годом активность выросла на 10–15%. Основная мотивация — получение ПМЖ, переезд семьи, формирование «запасного аэродрома» и возможность в перспективе претендовать на гражданство.
Что выбирают чаще всего
Наибольшим спросом пользуются новые жилые комплексы стоимостью от 300 тысяч евро — именно этот порог важен для программ ПМЖ. Покупатели ориентируются на современные квартиры и таунхаусы, реже — на виллы.
География выбора остаётся стабильной: Лимассол и Пафос удерживают лидерство.
Прогноз на 2026 год
В 2026 году я ожидаю дальнейший рост цен на уровне 5–7% в среднем по рынку, а в прибрежных районах — локально выше. Сильнее всего будет расти сегмент энергоэффективных проектов: жильё класса А, решения «умный дом», солнечные панели и устойчивые технологии.
Иностранный спрос останется ключевым драйвером, особенно в покупках под ПМЖ от 300 тысяч евро. По мере выравнивания спроса и предложения можно ожидать улучшения инвестиционных показателей — в отдельных проектах ROI может достигать 8–12%.
Дополнительным фактором станет рост туризма и потенциальное влияние шенгенской интеграции, которое рынок уже закладывает в ожидания.
Вывод
Недвижимость Кипра входит в фазу предсказуемого, структурного роста. Это уже не рынок резких скачков, но и не стагнация. Для тех, кто смотрит на Кипр как на место жизни, ПМЖ или долгосрочную инвестицию, 2026 год выглядит логичным и взвешенным моментом для входа.