Как распроданность новостроек в Петербурге влияет на устойчивость застройщиков
В Санкт-Петербурге 22 застройщика поддерживают оптимальный баланс между продажами и строительством жилья. Минстрой РФ оценивает состояние рынка по соотношению распроданности и стройготовности, что позволяет выявлять риски дефицита или затоваривания. Подробности - в материале.
Фотография: Restate.ru
В последние месяцы на рынке новостроек Санкт-Петербурга все чаще обсуждается показатель, который Минстрой РФ называет одним из ключевых для оценки состояния отрасли. Речь идет о соотношении распроданности и стройготовности - индикаторе, который позволяет понять, насколько быстро квартиры находят своих покупателей по сравнению с темпами строительства. Этот инструмент стал особенно актуален после перехода рынка на проектное финансирование и эскроу-счета.
В Петербурге средний уровень распроданности к стройготовности сейчас составляет 93%. Это заметно выше установленной чиновниками нормы в 70%. По данным ЕИСЖС, в городе строится 5,424 млн квадратных метров жилья, из которых уже реализовано 2,211 млн квадратных метров, что составляет 41% от общего объема. Еще 44% - это жилье на разных стадиях готовности. Такой баланс говорит о высокой активности покупателей и о том, что спрос пока не отстает от предложения.
Показатель распроданности пришел в строительную отрасль из сферы ритейла, где давно используется термин sell-through rate - доля проданных товаров от общего объема поставки. В недвижимости этот подход позволяет оценить, насколько эффективно застройщик превращает квадратные метры в деньги, ведь продажи на этапе строительства - основной источник финансирования проектов. Для банков и регуляторов это важный сигнал: если продажи идут медленно, значит, у компании могут возникнуть проблемы с возвратом вложенных средств.
Лидеры и аутсайдеры: кто держит баланс
По информации «Делового Петербурга», сегодня в Петербурге 22 застройщика преодолели порог в 70% по соотношению распроданности к стройготовности. Это значит, что у них продажи либо опережают темпы строительства, либо идут с ними вровень. В числе лидеров - такие крупные игроки, как Setl Group (189%), ПИК (94%), КВС (93%), а также компании с ярко выраженной продуктовой специализацией: LEGENDA Intelligent Development (156%), группа RBI (116%), ELEMENT (130%), «Брусника» (110%), «ЕвроИнвест Девелопмент» (431%).
Для этих компаний характерно отсутствие избыточного товарного запаса: квартиры не залеживаются, а быстро находят своих владельцев. Это позволяет девелоперам не только поддерживать финансовую устойчивость, но и гибко реагировать на изменения спроса. Например, у Setl Group стройготовность составляет 36%, а распроданность - 69%, что говорит о том, что продажи почти вдвое опережают темпы строительства. У LEGENDA Intelligent Development на ранней стадии стройки уже реализовано 21% квартир при стройготовности 13%.
Зона риска: когда стройка опережает продажи
Однако не все участники рынка могут похвастаться такими результатами. В Петербурге 32 компании пока не дотягивают до отметки в 70%. У них стройготовность опережает распроданность, а это значит, что значительная часть вложенных средств еще не вернулась через продажи. Среди таких застройщиков - группа ЛСР (64%), ФСК (66%), а также ряд средних и малых компаний, где разрыв между строительством и реализацией становится системным.
В этой группе есть и крупные портфели, и небольшие проекты, но суть проблемы одна: квартиры строятся быстрее, чем продаются. Это создает давление на экономику проектов и вынуждает застройщиков искать способы стимулировать спрос - от скидок до новых маркетинговых стратегий. В отдельных случаях разрыв между стройготовностью и распроданностью может стать критическим, особенно если рынок начнет замедляться.
Баланс и нюансы: не все так однозначно
Есть и те, кто находится в зоне баланса - когда продажи и строительство идут примерно синхронно. К таким компаниям относятся КВС, РСТИ, ПИК, «Самолет», AAG. В «желтой зоне» - застройщики, у которых стройготовность немного опережает распроданность, но разрыв пока не критичен. Примеры - «Трест», «Лидер Групп».
Эксперты подчеркивают, что универсального рецепта для всех нет. Порог в 70% - это скорее ориентир, чем жесткое правило. Показатель отражает текущий баланс, но не учитывает специфику бизнес-модели, стадию реализации проекта и другие важные детали. Поэтому анализ должен быть комплексным, а не сводиться к одной цифре.
Два темпа рынка: что ждет дальше
Рынок новостроек Петербурга сегодня формируется из компаний с разной скоростью продаж и строительства. Это создает эффект «двух скоростей»: одни застройщики быстро реализуют свои объекты, другие вынуждены накапливать запасы и искать новые подходы к покупателям. Как отмечают аналитики, именно компании с низкой распроданностью и высокой стройготовностью будут определять повестку ближайших месяцев, применяя различные меры для повышения ликвидности своих проектов.
Минстрой РФ продолжает использовать показатель распроданности как индикатор общего состояния рынка, а сами девелоперы - как инструмент для оценки собственной устойчивости и конкурентоспособности. В итоге, несмотря на спокойную «среднюю температуру» по рынку, реальная динамика скрывается в деталях работы каждой отдельной компании.
Подпишитесь на нас в ВК и Телеграм, следите за новыми публикациями на Дзен канале. Тут интересно и круто.
Читайте на Restate.ru