Многие покупатели сегодня откладывают решение о покупке недвижимости, рассчитывая вернуться к этому вопросу через год или позже. На первый взгляд такая стратегия кажется разумной. Однако изменения, которые уже заложены в законодательстве и начнут полноценно работать с 2026 года, делают ожидание рискованным.
Рынок недвижимости в России входит в фазу серьезной перестройки. Часть новых правил уже принята, часть находится на финальной стадии обсуждения, но общий вектор понятен: жилье станет дороже, условия покупки жестче, а привычные инструменты — менее доступными.
Ниже разберем ключевые изменения, которые напрямую повлияют на стоимость и доступность недвижимости.
Повышение НДС и рост себестоимости строительства
С 1 января 2026 года в России вступают в силу изменения в налоговом законодательстве. Основная ставка НДС повышается с 20% до 22%. Это уже принятое решение, зафиксированное в поправках к Налоговому кодексу, принятых в ноябре 2025 года.
Дополнительно меняются правила для компаний и индивидуальных предпринимателей на упрощенной системе налогообложения. Порог дохода, после которого возникает обязанность платить НДС, будет постепенно снижаться:
- в 2026 году — до 20 млн рублей,
- в 2027 году — до 15 млн,
- с 2028 года — до 10 млн рублей.
Фактически за два года значительная часть малого бизнеса, ранее работавшего без НДС, окажется в новой налоговой реальности. Это приведет к росту себестоимости товаров и услуг, и рынок недвижимости здесь не исключение.
Даже крупные девелоперы, работающие с НДС, зависят от подрядчиков на упрощенной системе. Именно такие компании выполняют значительную часть работ: отделку, инженерные решения, дизайн, авторский надзор, мелкие подрядные услуги, закупку материалов. Снижение лимитов по УСН лишает их ключевого преимущества — более низкой цены.
В результате рост затрат пройдет по всей цепочке: от производителей материалов до финального квадратного метра. Рассчитывать на удешевление новостроек в такой ситуации не приходится.
Ипотека: меньше гибкости, больше ограничений
В премиальном сегменте чаще используются рассрочки и стопроцентная оплата, однако ипотека по-прежнему остается важным инструментом. По оценкам рынка, около 30–40% покупателей в этом сегменте используют семейную ипотеку, часто комбинируя ее с размещением средств на депозитах.
В 2026 году условия семейной ипотеки могут измениться. Часть инициатив пока находится на стадии обсуждения, но вероятность их принятия достаточно высока.
Среди возможных изменений:
- переход к прогрессивной ставке в зависимости от количества детей,
- рост первоначального взноса,
- ограничение количества льготных ипотек на одну семью.
Обсуждается модель, при которой ставка будет зависеть от состава семьи: для семей с одним ребенком она может вырасти, для семей с двумя и более — остаться на прежнем уровне или снизиться. Это означает, что программа перестанет быть универсально выгодной.
Кроме того, банки уже начали самостоятельно повышать минимальный первоначальный взнос по льготным программам до 40–50%, несмотря на формальный порог в 20%. В будущем такие требования могут быть закреплены и на государственном уровне.
Отдельно стоит отметить уже принятое изменение: с 1 февраля 2026 года одна семья сможет оформить только один ипотечный кредит с господдержкой. Возможность брать две льготные ипотеки на супругов исчезнет, что серьезно ограничит инвестиционные стратегии и покупку жилья детям.
Также обсуждается запрет покупки студий и небольших однокомнатных квартир по льготным программам. Пока это предложение, но оно активно рассматривается и отражает общий курс на ужесточение.
Если вы хотите приобрести квартиру в премиальном комплексе по выгодной цене, напишите нам на WhatsApp +79259770848, мы подберем лучшие варианты.
Белая зарплата как обязательное условие кредита
С 1 января 2026 года вступают в силу новые правила подтверждения доходов заемщиков. Банки будут обязаны учитывать только официальные данные, полученные из государственных источников: ФНС, Социального фонда России и через портал «Госуслуги».
Справки по форме банка, устные подтверждения и внутренние решения кредитных организаций больше не будут считаться достаточным основанием. На практике это означает, что заемщику придется предоставить доступ к своим официальным данным.
Для тех, кто получает серый доход или часть зарплаты в конверте, это означает резкое снижение шансов на одобрение ипотеки. Самозанятые и предприниматели сохраняют возможность подтверждать доходы, но только те, которые официально проходят через чеки, налоги и отчетность.
Фактически с 2026 года официальный доход становится единственным рабочим инструментом для получения кредита.
Ограничение наличных расчетов
Еще одно важное изменение касается формы расчетов. В конце ноября 2025 года в Госдуму был внесен законопроект о запрете наличных расчетов при покупке недвижимости на сумму свыше 1 млн рублей. Документ получил поддержку Генеральной прокуратуры, что значительно повышает шансы его принятия.
Если закон будет утвержден, все крупные сделки с недвижимостью должны будут проходить исключительно в безналичной форме. Это делает невозможными серые схемы, занижение стоимости в договоре и расчеты наличными.
Рынок станет более прозрачным, но и более жестким с точки зрения контроля.
Рассрочка: курс на регулирование
С 1 апреля 2026 года вступает в силу закон, ограничивающий максимальный срок рассрочки шестью месяцами. С 2028 года этот срок сократится до четырех месяцев.
Формально рассрочки от застройщиков по договорам долевого участия не подпадают под прямой запрет, поскольку деньги поступают напрямую продавцу. Однако Центробанк уже выражает обеспокоенность масштабами таких сделок.
Регулятор указывает на риски: сложности перевода рассрочки в ипотеку, отсутствие защиты дольщика при потере дохода, завышенные цены, риск двойных продаж. В числе обсуждаемых мер — ограничение доли квартир, продаваемых в рассрочку, и ужесточение требований к первоначальному взносу.
Это говорит о том, что курс на регулирование рассрочек уже взят, и в будущем этот инструмент может существенно потерять гибкость.
Онлайн-сделки и биометрия
С 1 июля 2026 года сделки с недвижимостью можно будет оформлять полностью онлайн с использованием биометрии — голоса или лица — и усиленной электронной подписи. Это позволит покупать и продавать недвижимость дистанционно, без личного присутствия.
С точки зрения удобства это серьезный шаг вперед. Однако для сделок с дорогой недвижимостью такая технология несет дополнительные риски. Любые новые цифровые системы на старте становятся объектом повышенного интереса со стороны мошенников, и рынок недвижимости здесь особенно уязвим.
В первые годы работы системы покупателям придется проявлять повышенную осторожность.
«Эффект Долиной» и риски вторичного рынка
Отдельного внимания заслуживает так называемый «эффект Долиной» — ситуация, при которой уже завершенные сделки на вторичном рынке могут быть оспорены продавцом. Прецедент, связанный с делом Ларисы Долиной, вызвал волну аналогичных исков.
Суть проблемы в том, что продавец, получив деньги, заявляет о мошенничестве или недееспособности на момент сделки. Государство обсуждает меры защиты добросовестных покупателей, но пока они не закреплены законодательно.
Это делает новостройки и объекты премиального сегмента более безопасными с юридической точки зрения.
Итог
Рост НДС, изменения в ипотеке, ограничения по наличным расчетам и рассрочкам, новые требования к доходам — все это формирует новую реальность рынка недвижимости. Особенно чувствительно эти изменения скажутся на премиальном сегменте, где выше себестоимость, сложнее инженерия и дороже материалы.
Пока рынок еще работает по старым правилам, у покупателей остается возможность выбрать объект, зафиксировать цену и воспользоваться привычными инструментами покупки. В 2026 году это окно возможностей начнет постепенно закрываться.
Именно поэтому для тех, кто рассматривает покупку недвижимости для жизни или инвестиций, текущий период становится не временем ожидания, а лучшим моментом для взвешенного решения.
Если задумываетесь об инвестировании в премиальный сегмент и хотите сделать это по лучшей цене, напишите нам в WhatsApp +79259770848. Подберем для вас действительно достойные и перспективные варианты, зафиксируем цену, подберем лучшие условия покупки и полностью проведем сделку.
Автор: Маматвалиев Улугбек, компания Great Person
Другие наши соц.сети:
Телеграм - https://t.me/GreatPersonRealty
YouTube - https://www.youtube.com/@GREATPERSONREALTY
VK - https://vkvideo.ru/@greatpersonss
Rutube - https://rutube.ru/channel/63973996/