С 1 января 2026 года в Санкт-Петербурге вступил в силу обновленный закон о комплексном развитии территорий (КРТ), призванный возродить долгосрочную программу реновации кварталов, застроенных домами первых массовых серий 1958-1970-х годов постройки, известными как «хрущевки» . Это знаменует собой новую попытку властей города решить острую проблему жилого фонда, рассчитанного изначально на 25 лет эксплуатации, но уже отслужившего в два-три раза дольше. Однако программа стартует на фоне как предыдущего неудачного опыта, так и новых вызовов, связанных с экономической ситуацией и защитой прав собственников.
Исторический контекст: уроки первой попытки
Первая попытка масштабной реновации в Петербурге была предпринята более десяти лет назад. Адресная программа по развитию застроенных территорий стартовала, и первые новостройки для переселения жителей стали возводить в районе Сосновая Поляна еще в 2014 году. Однако проект быстро столкнулся с системными трудностями:
∎ Социальное сопротивление: жители не желали покидать обжитые районы, а механизмы переселения для нанимателей и собственников жилья различались, создавая почву для конфликтов.
∎ Проблема «последнего соседа»: программа могла быть заблокирована одним собственником, отказывавшимся от переселения и выдвигавшим завышенные финансовые требования.
∎ Коррупционная составляющая: инициативу окончательно остановило уголовное дело против компании-застройщика, занимавшейся реновацией .
Этот опыт заставил власти пересмотреть подход. Для запуска новой программы Смольный инициировал изменения в федеральное законодательство, а летом 2025 года привел в соответствие с ним региональный закон «О жилищной политике Санкт-Петербурга» .
Новые механизмы и декларируемые гарантии
Обновленный закон о КРТ содержит ряд положений, направленных на устранение прошлых ошибок и усиление защиты прав граждан. Как сообщили в Телеграм1-канале петербургского парламента, ключевыми нововведениями являются:
∎ Отказ от автоматического включения в программу: дома, где не были своевременно проведены общие собрания собственников, не будут включаться в программы КРТ автоматически.
∎ Право на сохранение локации: за гражданами закреплено право на получение нового жилья в пределах того же или соседнего муниципального образования. Переселение в другие районы города возможно только при получении письменного согласия собственника.
«Документ усиливает защиту жилищных прав граждан», – подчеркнули в Заксобрании Санкт-Петербурга. Однако эксперты отмечают, что на бумаге эти гарантии могут столкнуться с суровой реальностью правоприменительной практики.
Критика и нерешенные проблемы
Несмотря на заявленные улучшения, новая редакция закона вызывает серьезные нарекания у юристов и градозащитников. Критика концентрируется вокруг нескольких узловых пунктов.
Уязвимость процедуры собраний собственников. Закон позволяет инициировать общее собрание жильцов, в том числе и оператору КРТ. На фоне широко распространенной в жилищной сфере практики фальсификаций протоколов таких собраний новая норма, по мнению экспертов, не создает надежного барьера для злоупотреблений. Это ставит под сомнение реальную добровольность участия в программе.
Проблема инфраструктурной нагрузки. Экономическая логика проекта практически не оставляет альтернатив: на месте малоэтажных «хрущевок» застройщики будут возводить многоэтажные жилые комплексы повышенной плотности. Это необходимо для окупаемости затрат на переселение, снос и новое строительство. Однако инженерные сети (водоснабжение, канализация, электросети) и социальная инфраструктура (детские сады, школы, поликлиники) в этих кварталах изначально рассчитывались на существенно меньшую нагрузку. Риск их коллапса без масштабных сопутствующих инвестиций со стороны города является высоким.
Ипотечный тупик. Закон не предлагает решения для граждан, чье подлежащее реновации жилье находится в ипотеке. Оператор КРТ выплатит компенсацию, которая будет направлена на погашение действующего кредита. Однако, как отмечают аналитики, взять новую ипотеку на приобретение квартиры в строящемся доме на условиях, доступных несколько лет назад, в текущих экономических реалиях для многих будет невозможно. Это создает риск того, что семья, рассчитавшись за старое жилье, останется без возможности приобрести новое.
Инициативная группа петербургских юристов уже имеет опыт судебного оспаривания предыдущей версии закона о КРТ 2022 года. Хотя процесс выигран не был, он привел к внесению ряда поправок. Сейчас, как сообщается, рассматривается возможность подачи нового иска, направленного на устранение существующих правовых пробелов .
Вывод
Вступление в силу закона о КРТ открывает в Санкт-Петербурге новый этап борьбы с ветхим жилым фондом. Власти демонстрируют намерение учесть ошибки прошлого, закрепляя в законодательстве дополнительные гарантии для собственников. Тем не менее, успех программы остается под большим вопросом. Ее реализация упирается в фундаментальные противоречия: между необходимостью реновации и ограниченными финансовыми ресурсами, между интересами частных застройщиков и социальными гарантиями горожан, между плотной застройкой и емкостью городской инфраструктуры. Реальная эффективность обновленного закона будет определяться не его текстом, а тем, насколько прозрачно и сбалансированно будут применяться его механизмы на практике, и будут ли найдены решения для критических проблем, связанных с ипотекой и инфраструктурой. Опыт предыдущего десятилетия показывает, что без решения этих системных вопросов новая попытка реновации рискует повторить старые ошибки, породив новый виток социального недовольства и судебных разбирательств.
© ДОМ.NEWS
