Покупка недвижимости в Армении: практический гайд покупателя на 2026 год

Создано телеграм каналом Метры в драмах: https://t.me/sqm_am

При поддержке: https://ponaehali.am

Версия: январь 2026

Введение. Для кого эта инструкция.

Этот гайд для тех, кто рассматривает покупку квартиры/дома/таунхауса в Армении для жизни, аренды или сохранения капитала и хочет пройти путь «без сюрпризов»: понять цены, риски, порядок сделки и сопутствующие расходы.

Гайд составлен действующим брокером с девелоперским опытом, и призван помочь нащупать первые шаги при покупке недвижимости. В целом, полностью пройдя по нему вы сможете самостоятельно купить квартиру в Ереване, а если у вас останутся вопросы или вы захотите заказать сопровождение при покупке квартиры - это можно сделать в нашем канале: https://t.me/sqm_am, мы не берем процент от сделки, берем фиксированную комиссию. Этот гайд подготовили для того что бы люди могли с нуля погрузиться в специфичный рынок Ереванской недвижимости, и при необходимости пройти весь путь самостоятельно.

Дисклеймер: включить вообще все нюансы в этот гайд не получилось, но мы постарались. Все тезисы описанные ниже, являются личным мнением авторов и не претендуют на истину в последней инстанции.

Рынок на конец 2025 года.

Начало года было вызвано резким обвалом покупательской активности на рынке новостроек, так как в Ереване окончательно отменили возврат подоходного налога. Что это за программа и почему она так повлияла на рынок, мы расскажем дальше.

Вторичка, наоборот, подросла: в связи с позитивными геополитическими ожиданиями на рынок приходят новые деньги и новые покупатели. Рядом с Ереваном активно растут цены в марзе Котайк, потому что он самый быстроразвивающийся из соседних и при этом там еще год действует программа (пусть и сокращенная).

Глава 1. Зачем вы покупаете недвижимость.

Жить, сдавать, инвестировать или «на будущее»

То, с чего всегда стоит начать, — это целеполагание. Да, этот гайд создан для тех, кто покупает квартиру для жизни, но все же важно немного четче понимать свои планы касательно объекта, чтобы учесть это при подборе.

Это такие факторы, как: будущее рождение ребенка, потенциальный отъезд (или возвращение) в другую страну, плавающие приезды в страну и запрос на краткосрочную сдачу квартиры в ваше отсутствие. Факторов может быть много, это вещь индивидуальная, но покупать квартиру, и особенно залезать в ипотеку или строящийся объект, есть смысл, если вы точно понимаете в этом необходимость, а не просто устали платить аренду.

Определите ред-флаги

Стоит изначально определить то, что в квартире вас не устроит. Покупка квартиры, несмотря на значительное количество факторов, которые стоит учесть, — это невероятно субъективная история. Не брокер, не продавец, не юрист не будут жить в вашей квартире, поэтому важно понять, что для вас ключевое.

Эти моменты будут формироваться в процессе просмотров, но начать можно и теоретически: какие факторы в квартире для вас могут оказаться препятствием, а с чем вы готовы мириться. Важно: речь не идет об очевидных рисках, снижающих качество жизни или ликвидность квартиры, а о вещах, которые важны именно для вас.

Часто встречающиеся флаги: старые лифты в доме, наличие автомойки или коммерческого помещения внизу, обилие детей в доме, солнечная или теневая сторона (бывают разные пожелания), наличие (или отсутствие) газа в доме и прочее. Из наличия или отсутствия этих факторов формируется в том числе и цена объекта, но можно попробовать убрать те факторы, которые снизят качество вашей жизни.

Определение основных параметров

Далее стоит определить основные параметры объекта.

1. Квадратура и количество комнат. Нет смысла покупать площади, если вы не планируете увеличение семьи. В Армении квартиры бывают очень разных типов: можно встретить как студии в 50 квадратов, так и трешки в 55. Поэтому важно понять не только, сколько вам нужно квадратных метров, но и количество комнат.
2. Район. Люди, прожившие в Ереване несколько лет, уже разбираются в районах. Для тех, кто только планирует приехать в Ереван, мы расскажем об этом ниже. Вещь строго индивидуальная.
3. Этажность. Последние и первые этажи для многих — не вариант, но если по каким-то причинам для вас это комфортно (а в новостройках первые этажи часто высокие), это позволит снизить стоимость покупки, но, как следствие, снизит и ее ликвидность.
4. Бюджет. Не самый простой пункт, но лучше заранее поставить себе верхний лимит, чтобы в дальнейшем спокойнее заниматься поиском. Поставив себе необъективный бюджет, можно оказаться в не очень приятной ситуации: посмотрев квартиры, которые превышают ваши текущие возможности, и все последующие сравнивать с ними. В итоге — либо не купить ничего, либо купить, значительно превысив свою объективную возможность. Практически на любой бюджет, начиная от 65 000 долларов, в Ереване есть приличные варианты.
5. Первичка или вторичка (подробнее ниже).

Глава 2. Типы домов

Ереван неоднороден, но все же в нем можно выделить 7 основных типов недвижимости. Пойдем от самого низкого по стоимости к самому высокому. Оставляем ссылки, чтобы вы при желании могли к ним прогуляться. Не будем углубляться в сложные понятия типа «чешских проектов» или модернистских зданий — покажем основные типы

1. Бывшие общежития. https://yandex.com/maps/-/CLTbM2~w

Самый бюджетный тип жилья в Ереване. Длинные коридоры, проблемы с коммуникациями, убитые подъезды. Из плюсов — действительно низкая цена: начиная от 50 тысяч долларов можно купить квартиру с плохим ремонтом (и по документам это будет квартира) в районе 30 квадратных метров.

2. Частный дом https://yandex.com/maps/-/CLTbQX0v

Вариант далеко не всегда бюджетный, но на окраинах города можно взять в пределах 80–100 тысяч долларов достаточно большой дом. Часто есть вопросы с коммуникациями, но зато есть небольшие дворы. В городе осталось несколько крупных массивов частной застройки: Айгестан, Айгедзор, Норк-Мараш, Конд, Сари Тах.

3. Панельные пятиэтажки. https://yandex.com/maps/-/CLTbUDjp

Классика ереванской «достройки». Типичные панельные дома, которые есть по всей территории бывшего СССР, но с колоритом, пристройками разной степени согласованности, потолками 2,6 метра и достаточно адекватной ценой, учитывая, что находятся они чаще всего посреди городской (постсоветской и современной) инфраструктуры.

4. Панельные многоэтажки https://yandex.com/maps/-/CLTbY8Li

Существуют разных форм, видов и типов — на девять, двенадцать и более этажей. Более просторные планировки, есть лифты (во многих заменены на новые). Много в северных районах города (Аван, Нор Норк, Норашен).

5. Каменные дома (не сталинки) https://yandex.com/maps/-/CLTb4N5g

Стоят во дворах большинства центральных районов. Считаются очень надежными, с более просторными планировками и в подавляющем большинстве — закрытыми балконами. Часто рядом есть зеленые придомовые зоны.

6. Сталинские дома https://yandex.com/maps/-/CLTbaDMj

Любимый многими коренными ереванцами тип жилья: потолки 3,2 метра, исключительно чистые и аккуратные парадные в большинстве случаев, интеллигентные жильцы, центральное расположение (все они стоят только вдоль крупных проспектов). Из минусов — окна многих спален выходят на эти самые проспекты, не рассчитанные на такое количество авто.

7. Новостройки https://yandex.com/maps/-/CLTbe6YG

Бывают самых разных типов и форм — от камерных пятиэтажных до 40 этажей (ЖК Skyline, который строится сейчас на Орбели). Централизованно находятся в основном в центре, в остальных районах чаще всего стоят точечно. Исключение — новые части районов Аван, Давташен, Норк-Мараш, Верин Антараин: там строят новостройки целыми массивами.

Глава 3. Сравнение первички и вторички

Вторичка

Плюсы:

• Часто планировки в старом фонде гораздо более удачные: пусть и небольшие, но с отдельными кухнями (хотя для кого-то это минус), более продуманные и функциональные.
• Чаще всего все нормально с коммуникациями — свет и воду отключают реже (зависит от района, но все же).
• Лучшие локации — по большей части вдоль крупных городских магистралей, рядом с инфраструктурой.
• Учитывая текущие цены на рынке, вторичку сейчас брать ощутимо выгоднее: можно сильно сторговаться, часто она стоит уже год — из-за возврата подоходного налога и повышения спроса на первичку.

Минусы:

• Порядка 80–90% домов имеют пристройки. Если это просто закрытый балкон — еще нормально, но если это «избушка на курьих ножках», когда к однушке достраивают еще три комнаты где-нибудь на третьем этаже, — это уже небезопасно.
• Чаще всего убитые подъезды. Только если жильцы не скинутся и не сделают сами — ЖКХ чаще всего ничего не делает.
• Даже сталинки бывают разными. Так называемый «багдад» подразумевает деревянные балки в полу, которые желательно убирать, а это затратно.
• Ликвидность сдачи в аренду объективно ниже. Основной контингент предпочитает новые дома. Хотя, например, посуточная аренда в центре популярна — можно занять нишу среди клиентов, которым важнее локация, чем новизна дома.

Первичка

Плюсы:

• Качественные подъезды, окна, лифты — это есть в большинстве проектов.
• Лучшая инсоляция (освещенность) квартир выше 5 этажа (бывают исключения).
• Вне Еревана на новостройки действует возврат подоходного налога.
• Банки более охотно дают ипотеку и адекватнее оценивают реальную стоимость.
• Чаще всего — молодые и активные соседи (ну, это, наверное, везде так).
• По большей части есть паркинги — важная вещь для Еревана.

Минусы:

• Из-за цен на землю многие проекты находятся «на отшибе», плохо связаны инфраструктурно и логистически с городом.
• Высокие цены за квадратный метр, раздутые госпрограммами.
• Низкий уровень архитектурной значимости (хотя бывают и исключения).
• Часто встречается низкий уровень шумоизоляции (хотя этим могут похвастаться разве что сталинки).
• Единичные объекты сдаются с ремонтом, в основном это черновая отделка.

Глава 4. Где искать квартиры?

Вторичка: https://www.list.am/ru/

Единственная в Армении нормальная платформа по поиску вторичного жилья. Важно не забывать указывать фильтр «Собственник», если вы хотите смотреть объявления напрямую от продавцов. 95% собственников вторичного жилья в Армении размещают свои объявления здесь. Брокерские объявления часто фиктивные, размещенные в маркетинговых целях.

ВАЖНО: обращайте внимание на изменения цены и на то, как долго квартира стоит на продаже. Это позволит составить первоначальное мнение об объекте. Также полезно читать описание — там могут быть указаны условия, на которых собственник продает объект.

Первичка:

• https://karucapatoxic.am/ru
• https://norakaruyc.am/
• https://myhome.am/home

Три основные платформы для поиска новостроек в Ереване. Третья ссылка — платформа Америабанка, единственная в Армении платформа, на которой можно взять онлайн-ипотеку. Также есть множество брокерских сайтов, но стоит учитывать, что практически все брокеры, даже при продаже новостроек, берут с вас 2% комиссии.

Глава 5. Районы Еревана

Этот раздел посвящен тем, кто еще не знаком с Ереваном. Пока что в текстовом формате, но сейчас мы готовим видео, посвященные каждому из районов. Мы не выводим цены за квадрат в каждом отдельно взятом районе, потому что в Ереване нет районов с одним типом домов: в каждом есть и новостройки, и панельки, и каменные дома, и частный сектор. Актуальный реестр цен по типам домов мы планируем вскоре создать.

В Ереване 12 административных районов. Ниже краткий обзор и чем они отличаются.

1. Кентрон — центр города, наибольшее количество объектов, которые сдаются в краткосрочную и долгосрочную аренду. Ценник примерно в 1,7 раза выше, чем в большинстве районов города. Преобладают каменные сталинки и новостройки, но довольно много высоких панельных домов и каменных домов. Развитая инфраструктура.

2. Арабкир — второй по популярности район, который находится над Кентроном. Много каменных домов и сталинок, верхняя часть района активно застраивается крупными жилыми комплексами. Развитая инфраструктура, много зелени, но частые отключения электричества и воды из-за ввода в эксплуатацию новых объектов. Хороший вариант для покупки квартиры под сдачу в аренду, но при возможности стоит ставить резервный бак.

3. Зейтун — район, примыкающий к Арабкиру с востока. Много панельных и каменных домов, несколько новых ЖК. Хорошая связь с центром по проспекту Азатутян. Есть один из самых крупных в городе парков — Ахтанак. Кстати, у нас есть ролик об этом районе: https://www.youtube.com/watch?v=Q8WCc4sYWII

4. Ачапняк — район, примыкающий к Арабкиру с запада, через мост Киевян, который часто стоит в пробочное время. Есть парк TUMO и парк-мемориал Цицернакаберд. Зеленый район, строится новая станция метро, но при этом часть домов находится в аварийном состоянии, а банки не дают ипотеки на дома 2 и 3 категории сложности.

5. Давташен — самый северный район города, активно застраивается вместе с примыкающим к нему селом Зовуни. Нормальная инфраструктура, достаточно свежий воздух, так как район тянется вдоль Разданского ущелья. Пробки на мосту, который связывает район с Арабкиром.

6. Нор Норк — восток города. Делится на 9 массивов (ликвидными считаются первые 4). Отличная инфраструктура, много парков, но в основном советская застройка, мало новых домов. Один из самых густонаселенных районов города.

7. Норк-Мараш — район между Кентроном и Нор Норком, находится на холме. Половину района занимает частный сектор, другая часть (под ереванской телебашней) активно застраивается новыми домами. В большей части района действует ограничение высотности в 6 этажей. Слабо развитая инфраструктура и логистика, но более свежий воздух и виды на Ереван.

8. Малатия-Себастия — удаленный от центра район с хорошей инфраструктурой, полноценный спальный район, застроенный в основном советскими домами.

9. Аван — северный район города. Часть района разделена на кварталы (блоки): Ованисян-блок, Туманян-блок и т. д. В районе находится ботанический сад, большой парк. В других частях района много новых домов, еще больше строится. Отдельно стоит выделить район новостроек вокруг школы «Газпром» на улице Царав Ахпюр. Там приличные дома, относительно неплохая инфраструктура, живет много семейных релокантов из-за качественной школы.

10-11. Эребуни и Шенгавит — южные районы города. Летом там жарче, застройка советская и частная, новостроек очень мало. Из плюсов — так как это низина, там есть метро. Самой лучшей локацией считается «3-й массив» — район каменных домов вокруг станции метро «Площадь Гарегина Нжде».

12. Нубарашен — самый удаленный район города, неоднозначная репутация за счет близости к печально известной Нубарашенской свалки, которая регулярно горит. Новостроек нет.

Глава 6. Застройщики и агентства

Брокеры

В Ереване большое количество различных брокерских агентств. Часть из них эксклюзивно работает с какими-то объектами (и первичка, и вторичка), и купить можно только через них. В случае с первичкой настаивайте на том, что комиссию вы платить не будете — ее платит брокерам застройщик (всегда). В случае со вторичкой брокеры берут комиссию с двух сторон, и нужно будет заплатить 2% в случае сделки по брокерскому объекту.

Через брокера иногда удается выбить неплохой дисконт. У брокеров часто есть свои юристы. Обратная сторона — часть брокеров использует как маркетинговую стратегию публикацию фейковых объявлений, а также почти всегда руководствуется интересом продавца, а не вашим, поэтому стоит это учитывать. В Ереване есть несколько очень приличных и заслуженных брокерских агентств и брокеров-одиночек, но в целом рынок довольно хаотичный.

ВАЖНО: Всем рекомендуем звонить, добиваться ответа, не ждать, что вам перезвонят или напишут (бывают исключения).

Наша команда «Метры в драмах» — тоже брокер. Мы не берем процент со сделки, работаем с фиксированной ставкой, в нее входит подбор недвижимости и полное юридическое сопровождение сделки «под ключ».
Бесплатная консультация: https://t.me/sqm_am/19 | +374 91 263 951

Застройщики

С застройщиками ситуация схожая. Очень много частных застройщиков, которые строят 2–3 дома — и все. Есть и крупные компании, вроде ML Mining, которые строят огромные объекты в разных районах города. В целом, если вы находите новостройку, которая вам интересна, можно посмотреть на сайте myhome.am , какие еще объекты застройщик сдал. Единого реестра с рейтингом пока в стране нет.

Мы работали с разными застройщиками, и можем давать обратную связь по многим, но делаем это в частном порядке, не публично.

Вы можете изучить сайты нескольких крупных застройщиков самостоятельно:

https://mlmining.am/

https://armconstruct.am/

https://www.capitalbuild.am/ru/home

https://www.bedeck.am/rus/

Глава 7. Формы оплаты

Рассрочка

Рассрочку на рынке предлагают продавцы как первичной, так и вторичной недвижимости (первичной, разумеется, чаще). Механика ничем не отличается от общемировой — это разделение суммы на части во времени, чаще всего без процентов, но с жёстко оговорёнными сроками, суммами и обременением недвижимости.

При оформлении рассрочки, так же как и при ипотеке, кадастр накладывает на квартиру обременение (в случае с первичкой — просто, со вторичкой — если соблюдены все формальности), закрывая возможность любых регистрационных действий с объектом до снятия этого обременения.

При этом в случае с первичкой в Армении застройщики чаще всего предпочитают давать рассрочку только на срок стройки. Объясняют они это тем, что не хотят после сдачи дома и проведения ремонта в квартире, если вдруг платежи прекратятся, выселять людей, устраивать конфликты и суды. Понимают, что это в любом случае отразится на их репутации. Гораздо проще в таком случае (заранее это прописав в контракте) переключить клиента на ипотеку, чтобы в случае чего с ним разбирался банк, а застройщик в это не вовлекался.

Также важно отметить, что в Армении (как, например, и в России) застройщик строящегося объекта даже в случае рассрочки не получает всю сумму сразу. Независимо от того, заплатили вы ему сумму ипотекой, полностью наличными или рассрочкой, деньги замораживаются на спецсчёте банка, в котором аккредитован проект, и размораживаются застройщику этапами — сообразно ходу строительства. Естественно, для этого застройщик должен быть юридическим лицом и вообще работать «в белую».

ВАЖНО: Случаев недостроя и обманутых дольщиков в Армении в последние годы особо не наблюдается (хотя иногда и случается), но это не значит, что картина не изменится в перспективе ближайших лет. Строек очень много, а спрос не поспевает. Поэтому рекомендуем брать квартиры либо в новостройках, которые уже близки к сдаче, либо у проверенных застройщиков.

Ипотека

Первоначальный взнос — от 10 % до 40 %. Если вы работаете официально в стране и покупаете первичку — будет 10 %. Если вторичку — от 20 %.

Если нет официальной работы в стране, то в большинстве банков будут просить повышенный первоначальный взнос — 30–40 %.

• Первичка, купленная в ипотеку, — это часто конкретный банк, в котором аккредитован застройщик (и его квартиры с ценой есть в системе банка). Вторичка — любой удобный вам банк (всегда рекомендую зарплатный).
• Вторичку банк оценивает перед оформлением. Оценщик стоит в среднем 15 000 драм, даёт цену чаще всего близкую к рыночной (с разницей в 3–6 % от цены обычно, без учёта мебели и техники). От неё банк выдаёт 80 %, остальное нужно будет внести в качестве первоначального взноса.

Процентные ставки — от 12,5 % до 14 % в среднем по стране. Нерезиденты могут брать ипотеку в валюте под меньший процент, но это имеет смысл только если вы зарабатываете в этой валюте. Штрафные санкции за досрочное погашение сравнительно небольшие и действуют только в первые 3–5 лет. При 40 % первоначального взноса банк вообще не смотрит на ваши доходы, смело берёт квартиру в залог и даёт вам оставшиеся 60 %.

Удобный калькулятор ипотеки: https://norakaruyc.am/info/calculators

Пример расчёта:

Наличка

В Армении запрещены наличные расчёты на сумму более 300 000 драм, поэтому никакие оплаты у нотариуса не котируются. Подтверждением сделки является чек о переводе со счёта покупателя на счёт продавца в драмах и расписка продавца о получении денежных средств.

Самый главный камень преткновения — договориться о курсе. Так как сумму обычно обсуждают в долларах, а оплату проводят всегда в драмах, продавцы в Армении любят стоять на позиции: «Мне нужно столько драм, чтобы в этот же день купить доллары». Вообще хорошим тоном считается обсуждать некий усреднённый курс между покупкой и продажей доллара в банке покупателя, но возможны вариации. Если у вас накопления в драмах, то в целом можно оплатить и по курсу продажи доллара, как хочет продавец, но если в долларах — нужно обсуждать.

ВАЖНО: Если вы будете менять доллары одновременно, то есть в одном банке вы меняете сначала свои доллары на драмы, потом перечисляете их по реквизитам и назначению из договора на счёт продавца, и он сразу их в этом же банке меняет на доллары, банк может сделать кросс-курс с разницей в 0,75 пункта (а не 3–4, как обычно между продажей и покупкой). Но если продавец планирует переводить дальше себе на другой банк или оставлять деньги в драмах — всё равно уточняйте у банка, какой курс он им дал бы за такую сумму, и требуйте с продавца разницу.

Пример:

• Квартира по договору стоила 65 450 000 драм по базовому курсу покупки доллара Ардшинбанка — 385 драм — и заявленной в долларах цене 170 000.
• Стороны собрали необходимые документы, заключили договор у нотариуса, в нём указали эту стоимость, после чего поехали в банк и со счёта покупателя перевели средства на счёт продавца.
• Продавец (неважно, планирует он это делать или нет) запрашивает у банка курс продажи доллара, если он хочет купить у них 170 000. Банк даёт спецкурс, например 383 (раньше этого никак нельзя было узнать — курс у банка скачет, особенно спецкурс на большие суммы).
• Стороны пересчитали — получается 65 110 000. Продавец возвращает покупателю 340 000.
• По понятным причинам они не могли указать в договоре эту сумму сразу, так как цифры могли бы не сойтись, поэтому договорённость обычно устная.

После этого возвращаются к нотариусу с чеком о переводе, продавец пишет заявление, после чего либо покупатель сам, либо, делегируя за доплату нотариусу, подаёт документы в кадастр. Через 3–4 дня получает новое свидетельство о собственности.

Глава 8. Юридическая чистота объекта.

Ниже несколько основных тезисов, которые нужно учесть при проверке документов на квартиру:

1. Доли. Если в сертификате прописаны доли - необходимо участие на сделке всех собственников, или наличие генеральной доверенности.
2. Брак. Если продавец в браке - обязательно присутствие супруга/супруги. Без этого нотариус сделку сделать не даст. Наличие или отсутствие брака нотариус может проверить.
3. Отсутствие обременений. На квартире не должно быть задолженностей по коммуналке и обременений третьих лиц, эти справки берутся перед сделкой.
4. Красные линии. В квартире не должно быть неприватизированных частей, или достроек, не зарегистрированных в кадастре как жилые метры.
5. Наличие в квартире прописанных людей сделке не мешает и вам ничем не грозит, в Армении регистрация не дает никаких прав на недвижимость.
6. Банкротство физических лиц. Не находится ли лицо в процессе банкротства можно проверить на сайте суда (https://datalex.am/) , но если уже есть исполнительный лист сделку кадаст все равно не пропустит.
7. Основание для возникновения прав. Если наследство - требует дополнительной проверки, нет ли претензий других наследников (можно уточнять у нотариуса который вел наследственное дело).
8. В договоре купли продажи у нотариуса прописан стандартный срок после которого предыдущий собственник должен съехать - месяц. Любые изменения этого срока надо согласовать.
9. В случае покупки первички, подписывает обычно лицо с доверенностью от застройщика. Эту доверенность тоже необходимо проверять, не закончилась ли она, что бы потом не оспаривать сделку, нотариус может не заметить.

Глава 9. Процесс покупки: от просмотра до ключей. Самостоятельная покупка.

Как проходят просмотры

После выбора вариантов на сайтах и отсева совсем неподходящих вариантов начинаются просмотры. По нашему опыту фото вообще не отражают действительность в квартире, так что если есть сомнения — лучше поехать и посмотреть своими глазами. Собственникам лучше всего звонить, а не писать — многие не отвечают. Если не берут по обычной связи, можно звонить через WhatsApp: собственники могут быть не в стране. Смотреть квартиру лучше в дневное время, чтобы оценить инсоляцию и дом при дневном освещении.

Как сделать выбор

После того как вы посмотрели достаточно вариантов (я рекомендую смотреть не меньше 6–8), нужно взвесить их по совокупности факторов: цена, локация, квадратура, качество ремонта, этажность, состояние дома, условия съезда текущих собственников. По 1–3 лидерам этого списка нужно прорабатывать дальше. Их же можно посмотреть еще раз, желательно в вечернее время.

Торг: можно ли и как правильно

Торговаться нужно обязательно. Если вы подбираете квартиру с нами, мы берём это на себя, но при самостоятельном подборе нужно делать это самому. В цену всегда заложен элемент торга, везде по-разному — это очень зависит от ситуации самого продавца. В качестве ваших аргументов могут быть: собственник давно продаёт квартиру, у вас наличные, а не ипотека (не нужно ждать две недели и оценки банка), вы готовы оставить задаток сразу и т. д. Стесняться этого не нужно — это ваши деньги.

Нужно ли оставлять задаток

После согласования условий съезда текущих собственников и стоимости квартиры часто требуется оставить задаток. Практика юридического оформления задатка в Армении есть, но она обычно используется только в подборах с брокерами, и большой необходимости в ней нет, так как, вопреки расхожему мнению, чаще всего в качестве задатка достаточно 200–300 долларов как подтверждение намерений. Оставлять 1 000–2 000 долларов, даже с распиской собственника, нецелесообразно, так как это сужает вам самим пространство для манёвра.

Лучше оставить 200 долларов, пока вы подаёте на ипотеку или собственник собирает справки, чтобы «застолбить» за вами квартиру. После того как оставите задаток, просите собственника снять объявление с List.am. В случае с первичкой чаще всего можно обойтись вообще без задатка и сразу договариваться с застройщиком о сделке.

Сбор справок

Для проведения сделки продавцу нужно предоставить два обязательных документа:

• нулевую справку из Кадастра (справка о том, что на объекте нет прав обременения третьих лиц — например, ипотеки, залога и т. д.);
• справку из администрации района об отсутствии коммунальных задолженностей.

Если квартира в ипотеке на момент продажи, банк продавца должен дать согласие на сделку, и она будет проходить так, что сначала снимается обременение с квартиры, и только потом оформляется договор. Эту процедуру в банках знают.

ВАЖНО: Но есть ещё третья справка, которую не требует никто, но важно её получить. В случае со старым фондом — это справка из ЖКХ, с новостройками — из управляющей компании. Если покупаете у застройщика первичку, она не нужна. Это справка о том, что за квартирой не числится задолженностей. Поскольку её никто не требует, долг переходит вместе с квартирой, а если не платили давно, это может быть и 50, и 200 тысяч драм за вывоз мусора или лифты.

Также необходимо получить от продавца к сделке сертификат на собственность. В нём указаны адрес, квадратура, собственник и основание регистрации прав на квартиру.

Подписание договора

На этом шаге продавец и покупатель приходят к нотариусу подписывать договор. Если сделка ипотечная, то всё готовит банк, и банк же говорит, у какого нотариуса будет сделка.

Покупателю, не владеющему армянским, по закону РА нотариус вычитывает весь документ — параграф за параграфом, поясняя, о чём идёт речь. Это очень важно и полезно. Это обязательный пункт: без лицензированного переводчика нотариус не оформит сделку. Переводчик стоит порядка 15 000 драм.

В договоре указано, что продавцу на перевод денег отводится N рабочих дней, обычно 1 или 2. ВАЖНО: продавец должен быть не в браке (это может проверить нотариус), либо обязательно должны присутствовать оба супруга, иначе сделку могут не провести (либо проведут, но в теории останется возможность её оспорить).

Договор делается в четырёх экземплярах: один — продавцу, один — покупателю, один — для предоставления нотариусом в кадастр недвижимости и один — агентству.

1. Перевод денег

После подписания обе стороны идут в банк, где с предъявлением договора и удостоверений личности делают безналичный перевод.

Очень поможет, если продавец в случае необходимости откроет счёт в том же банке, что и покупатель: это сильно ускоряет перевод, что психологически важно для обеих сторон. Важно в назначении платежа указывать номер договора.

В случае с ипотекой эти платежи проводит банк, но разбивает их на две части: сначала сумму первоначального взноса (которая лежит на вашем счёте) плюс сумму разницы между оценкой и ценой, а через три–четыре дня, когда из кадастра выходит новый сертификат уже на ваше имя, — основную сумму (для этого вам снова нужно будет прийти в банк и под контролем сотрудника дослать остаток продавцу).

Проводящий операцию сотрудник банка выдаёт квитанцию, где в комментарии написан адрес объекта и, например, номер договора.

Эта справка критически важна после 1 июля 2022 года: она удостоверяет безналичный расчёт по сделке, требующей перехода прав собственности.

С этой квитанцией стороны возвращаются к нотариусу. Также некоторые нотариусы требуют, чтобы продавец написал расписку о том, что деньги получил. Мы рекомендуем следить, чтобы такой документ был — он прикрепляется к договору.

Регистрация права собственности

Имея подписанную копию договора и подтверждение из банка об отправке перевода, нотариус или сам покупатель может запустить процедуру передачи прав в кадастре недвижимости. Эта процедура обычно занимает 3–4 рабочих дня, и в результате покупателю выдаётся документ, удостоверяющий право собственности.

В кадастр можно поехать самим, а можно сделать через нотариуса: разница порядка 15 000 драм, через нотариуса стоимость — в районе 60 000 драм. После подачи договора в кадастр на почту приходит логин и пароль от сайта кадастра, где можно скачать свой сертификат.

Современные сертификаты о праве собственности в Армении — электронные. Это PDF-документ, как правило из пары страниц, у которого есть уникальный идентификатор и пароль, с помощью которых его можно проверить и скачать с e-cadastre.am.

Как и когда происходит передача ключей, зависит от степени готовности объекта и договорённостей сторон в случае со вторичкой. Стандартный срок по нотариальному договору — один месяц. То же самое с оплатой вознаграждения агента по продаже недвижимости.

Получение нового сертификата на собственность

Если вы покупали объект на этапе строительства или после постройки, но до того, как объект был формально сдан, сначала вы получите сертификат о владении квартирой в строящемся доме (или строящимся домом целиком). С этим сертификатом есть одна важная проблема: с ним невозможно будет сделать регистрацию.

После формальной сдачи дома (получения застройщиком «авартакан акта», акта о вводе в эксплуатацию) сертификат нужно заменить на «конечный». Для этого может потребоваться:

• обратиться в компанию, которая может провести оценку объекта (в частности, измерить площадь) и выдать соответствующие документы (вообще это всегда должен делать застройщик);
• с полученными документами обратиться в государственный кадастр недвижимости с запросом о выпуске нового сертификата о праве собственности;
• получить номер и пароль от нового сертификата, а затем скачать его с e-cadastre.am.

Расходы на среднюю сделку:

1. Нотариус + переводчик; - 50-70к драм за сделку
2. Открытие счета в банке продавца (если не открыт у вас) - 10к
3. Регистрация в кадастре - порядка 60к за сделку
4. Оценщик (для вторички в ипотеку) - 15к
5. Услуги юриста/сопровождение; - от 100 до 200к
6. Курсовая разница - 0,75 драма на доллар

Вся процедура оформления после выбора квартиры занимает порядка недели, если сделка в рассрочку или за «наличные», и порядка двух с половиной недель, если сделка ипотечная.

Глава 10. Банки. Ключевые особенности.

Все сделки проходят строго через банк. Банк может взимать комиссию за межбанковские переводы и за снятие наличных, так что самым удачным способом взаимозачёта является перевод внутри одного и того же банка.

Ипотечные ставки регулярно меняются, но в среднем находятся в пределах 12,5–13,5 %. Сравнить условия банков можно здесь:
https://afm.am/ru/mortgage

Удобный калькулятор ипотеки: https://norakaruyc.am/info/calculators

ВАЖНО: В части банков в Армении страховка зашита в ипотечный процент, и её выплачивает банк. Но расскажу на примере Юнибанка, где ставка 12,9 % плюс страховка — принцип везде один и тот же.

Страховка составляет 0,42 % от суммы кредита, из которых 0,17 % — это страхование жизни заёмщика, а 0,25 % — страхование объекта. При этом если вы покупаете квартиру в строящемся доме, то до ввода застройщиком дома в эксплуатацию вы платите только за страхование жизни, а после получения сертификата на цельный объект платите уже полностью. Страховка оплачивается единоразово, раз в год.

Пример:

1. Вы берёте ипотеку на квартиру в строящемся доме, которая стоит 44 млн драм. Первоначальный взнос — 4 млн драм, тело кредита — 40 млн.
2. За первый год вы платите страховые взносы в размере 68 000 драм (только 0,17 %).
3. Застройщик сдаёт дом, получает авартакан акт, вы получаете из кадастра новый сертификат и отдаёте его в банк. За это время вы выплатили часть тела кредита, и, например, осталось 37 млн драм.
4. Теперь сумма страховки в год будет 0,42 % от 37 млн, то есть 155 400 драм в год, уменьшаясь с каждым годом сообразно уменьшению суммы кредита.

Глава 11. Несколько советов при покупке квартиры.

• Не торопитесь. Если время позволяет, посмотрите побольше вариантов, не берите первое, во что «влюбились». Лучше потратить чуть больше времени и сформировать насмотренность, чтобы, покупая, точно понимать, что вы берёте оптимальный по цене и качеству вариант.
• Не стесняйтесь задавать «глупые» вопросы: кто соседи, как давно тут живут, были ли какие-то нестандартные ситуации в доме, покрывает ли зона доставки и т. д. Это ваш будущий дом, и чем больше информации будет в начале, тем меньше сюрпризов будет после заезда.
• Не идите на поводу у текущих собственников. Если они просят пожить в квартире после продажи полгода — подумайте, зачем это вам. Бывают ситуации, когда это может быть выгодно и вам, но исходите всегда из вашей собственной позиции. Это сделка, и ваша (или вашего брокера) задача — сделать так, чтобы вы оказались в выигрыше.
• Обращайте внимание на собственников. От того, как ведёт себя человек, от того, в каком состоянии находится квартира, из поведенческих мелочей будет складываться то, как пойдёт процесс сделки. В 95 % случаев все сделки проходят спокойно, но так как процесс покупки квартиры — это очень серьёзный шаг, рекомендуем подходить максимально внимательно.

Спасибо что дочитали этот гайд до конца! Попытались разместить в нем основную информацию, если вам кажется что нужно что то добавить, или вы хотите обратится за помощью при подборе квартиры, вы можете написать мне лично: Артур https://t.me/relocator_am

Список полезных контактов и ресурсов

+37411514177 - Уточнить аварийный ли дом, числиться ли в списках аварийных

+37491425121 - Институт сейсмики, можно заказать экспертизу сейсмоустойчивости дома

https://afm.am/ru/mortgage - посмотреть доступные ипотечные программы

https://t.me/sqm_am/79 - больше информации про возврат подоходного налога, и как эта программа работает

https://t.me/sqm_am/255 - тут есть ссылка на несколько свежий кейсов покупки квартир в Ереване