Клиент просит оценить дачу.
Обычная старая дача. Шесть соток в массиве с узкими грунтовыми дорогами, разнокалиберными заборами и с домом.. Крепким, но по технологии "из того что было".
Планировка, высота потолков и угол наклона лестницы (акробатический))) на второй этаж - соответствующие...
Продавец изучил Авито - говорит о 6 млн.
Мой анализ с поправкой на сценарий покупки - 2,3-2,5 млн.
Очевидная вещь, о которой мы (риэлторы) традиционно забываем, а продавец и подавно - портрет покупателя (ПП).
ПП - образ клиента, которому приобретение этой недвижимости подойдет больше всего, исходя из ее текущего состояния и расположения.
Портрет покупателя может быть уже сложившимся, наиболее логичным. А может быть сформированным в ходе продажной подготовки и/или продумывания стратегии продажи.
Давайте честно - эта дача заинтересует примерно такого же покупателя, как и текущий собственник (пенсионерка, 73 года, еще активная и позитивная).
- Покупают ли пенсионеры дачу? Для чего?
- Какими бюджетами они оперируют?
- Какие особенности подобных сделок (торг, убеждения, принятие решения)?
Опросил нескольких коллег со стажем работы - ни одному не попадались зрелые клиенты с бюджетом на покупку дачи хотя бы свыше 4 млн.рублей. Почти все - "нам бы дачку до 3 млн."..
Заинтересует ли молодую аудиторию (20-30 лет, 1995-2005 г.р.)? Нет, - особенность это типа - проще снять, чем покупать. "Дача" - это современный дом + шашлык + газон. Жизнь - должна быть в кайф...
Аудитория постарше (30-50 лет, 1975-1995)? Возможно.. Но эта аудитория если и думает о загородной жизни, то в формате дома (силы еще есть, есть накопления и доход + дети достаточно взрослые). Если как дача, то предпочтение отдается СНТ посвежее, районах речек или гор, а соседи, чтобы были тоже примерно этого возраста. Запрос по земле - 6-10 сот., чтобы поставить и баньку, и беседку, и бассейн (силы и доход еще есть)))
Кому еще она может быть интересна?
Застройщику, который поверил в этот СНТ.
Возможно у него есть несколько участков в локации, или ему интересно приобретение смежных, чтобы дать какой-то завершенный проект.
В любом случае ему не интересен ни сад, ни цветник, ни чудо архитектурной мысли. Только земля, подъезды и коммуникации.
Вот и выходим на сумму 2,3-2,5 млн. Это примерная стоимость земли с поправкой на коммуникации и пенсионерские бюджеты.
Можно ли изменить ситуацию?
Теоретически, если СНТ не гиблый и окружение более-менее, - можно повысить привлекательность. Вообще без затрат не получится.
- Жестко расхламиться
- Покрасить, прибить, замазать, отмыть
- Ограждение, интернет (если есть уже проброшенная нитка)
- По саду - минимизировать посадки (оставить 2-4 дерева - подчеркнуть размеры участка, остальное снести, (включая старые хозпостройки, недотеплицы, лоскутные виноградные траншеи).
Хороших продаж!
#всепростоеслизнать
#школаметрыюга
#портретпокупателя