Это самый частый вопрос, который мне задают покупатели:
«Цены вырастут?».
Чуть реже — «Может, подождать, вдруг подешевеет?».
И почти всегда в связке идут утверждения-мифы:
— новостройки дорожают → значит, всё дорожает.
— недвижимость всегда в цене.
— любую квартиру можно потом продать дороже.
— если сейчас не купить — «упустишь поезд».
Рынок Москвы 2025–2026 года устроен значительно сложнее. И если смотреть не на рекламные цены, а на реальные сделки, картина становится куда менее оптимистичной — но более понятной и управляемой для покупателя.
Главное, что происходит с рынком сейчас
Если коротко: рынок не растёт и не падает — он застрял.
С одной стороны, на рынок давят:
• высокая ключевая ставка,
• дорогие деньги,
• отсутствие массовой ипотеки,
• слабый платёжеспособный спрос.
С другой — цены не падают резко из-за:
• инфляции,
• ограниченного реального предложения ликвидных объектов,
• нежелания продавцов фиксировать убытки,
• страха «остаться с деньгами».
В результате в 2025 году рынок пришёл в состояние стагнации — и в 2026 году, скорее всего поведение рынка будет во многом тем же самым.
Почему рост цен на новостройки — не рост цен на квартиры
Один из самых опасных мифов сегодня звучит так:
«Новостройки дорожают — значит, цены растут».
Это не так.
За последние годы застройщики перестали продавать просто квартиры. Они продают дорогую квартиру, прикрывая ее привлекательной финансовой схемой.
В эту схему включены:
• субсидированные ставки,
• рассрочки,
• траншевая ипотека,
• отложенные платежи,
• банковское обслуживание дорогих денег.
Всё это стоит денег — и всё это зашивается в цену.
Именно поэтому:
• у застройщика цена растёт,
• а при перепродаже такая квартира часто продаётся дешевле цены покупки.
Это и есть тот самый разрыв между первичным и вторичным рынком, который сегодня стал нормой
Можно ли перепродать квартиру дороже, чем купил в 2024–2025?
Коротко и честно: в большинстве случаев — нет.
Реальные сделки показывают:
• старый панельный и кирпичный фонд за 4 года дал 5–15% роста,
• при инфляции около 30% за тот же период,
• то есть в реальном выражении такая недвижимость подешевела.
Даже многие «хорошие» районы Москвы:
• не обогнали инфляцию,
• не сохранили меновую ценность,
• не позволяют без доплаты переехать в более новый фонд.
Номинально цена могла вырасти. По факту — покупательная способность квартиры снизилась.
Почему «недвижимость всегда в цене» — опасное упрощение
Недвижимость не единый актив.
Рынок давно расслоился.
Сегодня есть:
• ликвидные объекты,
• условно ликвидные,
• и огромный массив переоценённого «залежалого груза».
На вторичном рынке Москвы до 70–80% объявлений:
• висят месяцами и годами,
• с завышенными ожиданиями,
• с дублями,
• с постоянной сменой риэлторов.
Это не рынок продавца.
И это уже не рынок «всё продастся».
Что происходит с вторичкой в 2026 году
По итогам 2025 года вторичный рынок Москвы показал рост около уровня инфляции — примерно 5%.
Но важно понимать:
• растёт не всё,
• продаётся не всё,
• а ликвидность сильно сузилась.
Хорошо продаются:
• адекватно оценённые квартиры,
• понятные планировки,
• бюджеты 10–20 млн,
• нормальные дома и локации.
Всё остальное либо:
• не продаётся,
• либо продаётся только после серьёзного торга.
Новостройка или вторичка: что лучше покупать сейчас?
Вопрос сложный без уточнений, но для покупателя можно сформулировать так:
Новостройка опасна, если:
• покупка идёт ради «роста»,
• ставка делается на перепродажу,
• берётся стадия котлована без дисконта,
• цена держится только за счёт финансовых схем.
Вторичка опасна, если:
• дом морально устарел,
• цена завышена «потому что хороший район»,
• расчёт идёт на автоматический рост.
Наиболее разумная логика сегодня:
• покупать готовый или почти готовый фонд,
• считать меновую стоимость (реальную), а не рекламную,
• смотреть на реальную ликвидность,
• понимать, кому и зачем вы эту квартиру продадите через 5–10 лет.
Стоит ли ждать снижения цен?
Если коротко: нет, массового снижения не будет.
Но это не означает роста.
Скорее всего:
• цены будут «стоять»,
• отдельные переоценённые объекты будут дешеветь,
• ликвидные варианты будут уходить быстро,
• рынок останется сложным и вязким.
Ожидание «когда всё подешевеет» — плохая стратегия.
Покупка «на авось, всё равно вырастет» — ещё хуже.
Что делать покупателю в 2026 году
Если квартира нужна для жизни — покупать имеет смысл.
Но не «что угодно» и не «потому что страшно».
Ключевые принципы:
1. Покупать не рост, а полезность.
2. Считать не цену, а ликвидность.
3. Отделять реальную стоимость квартиры от финансовых схем.
4. Понимать, что перепродажа может быть:
• долгой,
• сложной,
• и не принести прибыли.
Рынок больше не про «заработать автоматически».
Он про осознанный выбор и минимизацию ошибок.
Подводим итог
Недвижимость в Москве в 2026 году:
• не рухнет,
• не рванет вверх,
• и не спасёт от всех рисков.
Но хорошо выбранная квартира по-прежнему остаётся:
• надёжным решением для жизни,
• способом сохранить часть капитала,
• и активом, который требует осознанности, а не веры в мифы.
Читайте в Телеграм: Как не попасть в ловушку мошенников при покупке квартиры в 2026 году
Автор канала:
Сергей Заводских — эксперт по юридической безопасности сделок с недвижимостью.