При покупке или продаже квартиры стороны нередко сталкиваются с дополнительными расходами, которые заранее не учитывались. Один из самых частых вопросов — кто должен оплачивать оценку квартиры: продавец или покупатель. Спор вокруг этого момента способен затянуть сделку и даже привести к ее срыву.
В этой статье, мы разберем, в каких случаях оценка квартиры при проведении сделки, действительно необходима, кто выступает заказчиком и на кого ложатся расходы по ее оплате.
Зачем нужна независимая оценка квартиры
Оценка квартиры — это определение ее рыночной и ликвидной стоимости независимым специалистом. Чаще всего она требуется банку при оформлении ипотечного или залогового кредита.
Кредитная организация использует оценочный отчет для:
- определения максимально возможной суммы кредита;
- оценки ликвидности объекта;
- минимизации рисков при возможной реализации залога.
Как правило, банк выдает не более 80% от рыночной стоимости квартиры. Такой запас позволяет кредитору компенсировать издержки, если заемщик перестанет исполнять обязательства и объект придется продавать с дисконтом.
Независимая оценка также защищает банк от искусственного завышения цены недвижимости и позволяет оперировать объективными рыночными показателями.
Кто оплачивает оценку по общему правилу
На практике действует простое правило: оценку оплачивает тот, кому она необходима для сделки.
Если оценка нужна банку для выдачи кредита — платит покупатель.
Если оценка проводится по инициативе продавца — расходы несет собственник.
Закон не обязывает стороны проводить оценку при обычной купле-продаже за собственные средства. Однако в ряде ситуаций без нее не обойтись.
Оценка квартиры при продаже
Для продавца оценка не является обязательной, но часто оказывается полезной. Она проводится в следующих случаях:
- для объективного определения рыночной цены перед выставлением квартиры на продажу;
- для аргументации стоимости при переговорах с покупателем;
- при продаже недвижимости, принадлежащей несовершеннолетнему — отчет нередко требуется органам опеки;
- при разделе имущества, наследственных и судебных спорах.
В этих ситуациях оценку заказывает и оплачивает продавец, поскольку она служит его интересам.
Важно: правильно подготовленный отчет позволяет сократить срок продажи и избежать существенного занижения цены из-за неверной самооценки объекта.
Оценка квартиры при покупке с ипотекой
При покупке квартиры с использованием заемных средств оценка обязательна. Это прямое требование банков.
Особенности:
- отчет должен быть подготовлен аккредитованной в банке оценочной компанией;
- оплачивает услугу покупатель;
- без оценки банк не одобрит кредит.
Такая же схема применяется и при оформлении иных кредитов под залог недвижимости — потребительских, бизнес-кредитов, рефинансирования.
Сроки и стоимость оценки квартиры
Оценочный отчет действует 6 месяцев. Если за это время сделка не состоялась, потребуется повторная оценка.
Средние сроки подготовки отчета — от 3 до 7 рабочих дней с момента осмотра квартиры. Стоимость зависит от региона, типа объекта и срочности, но в большинстве случаев составляет фиксированную сумму.
В отчете указываются:
- рыночная стоимость;
- ликвидная стоимость объекта.
Банк ориентируется на меньшую из них, что важно учитывать при расчете первоначального взноса и общей финансовой нагрузки.
Пример из практики.
К нам обратился покупатель, оформивший ипотеку на квартиру по цене, согласованной с продавцом. По результатам оценки банк снизил рыночную стоимость объекта на 15%. Из-за этого клиенту не хватало собственных средств для сделки.
Юристы Legal Services помогли:
- проверить отчет оценщика на ошибки;
- инициировать корректировку оценки с учетом аналогов;
- согласовать с продавцом изменение условий сделки.
В результате стоимость была скорректирована, банк одобрил кредит, а сделка состоялась без дополнительных финансовых потерь для клиента.
Частые споры между продавцом и покупателем
На практике продавцы нередко считают, что раз оценка проводится «для банка», то оплачивать ее должен покупатель — и это верно. Однако возникают ситуации, когда продавец сам настаивает на оценке, например, для подтверждения цены или работы с органами опеки. В таких случаях перекладывать расходы на покупателя неправомерно.
Рекомендуем, заранее фиксировать в предварительном договоре, кто и за чей счет заказывает оценку, чтобы избежать конфликтов на финальной стадии сделки.
Чем может помочь Legal Services
Юридическая компания Legal Services сопровождает сделки с недвижимостью на всех этапах:
- анализ условий ипотечного кредитования;
- проверка отчетов оценщиков;
- сопровождение купли-продажи квартир;
- защита интересов продавцов и покупателей;
- взаимодействие с банками и органами опеки.
Мы помогаем минимизировать риски, избежать лишних расходов и провести сделку в правовом поле.