Вечер, кухня, чай... и работа над ошибками.
Вчера я опубликовал статью, где сравнивал ипотеку в России, Швейцарии и Венесуэле. Для чистоты эксперимента я взял одну сумму кредита — 9 миллионов рублей — и прогнал её через местные процентные ставки. Цифры вышли красивые, но оторванные от жизни.
В комментариях "Иная жизнь" справедливо заметил:
«Все эти расчеты неверны... Стоимость жилья разная... А когда приводят подробные расчеты, часто оказывается, что выгоды нет вообще».
Я решил принять вызов. Давайте уберем эмоции и посчитаем «индекс доступности». Я взял реальную стоимость квартир, реальные ставки и, самое главное, средние зарплаты на руки в этих странах.
Картина получилась не просто грустная, а пугающая (для москвичей)
Швейцария: Огромные зарплаты, но еще более огромные цены
Начнем с мечты многих — Цюриха.
- Зарплата: Средняя чистая зарплата сейчас около 6 500 – 7 000 франков. На наши деньги — это ~700 000 рублей в месяц. Звучит фантастически, правда?
- Цена квартиры: Но обычная «двушка» не в центре стоит около 1 млн франков. Это ~105 000 000 рублей.
Считаем математику жизни:
Чтобы купить квартиру, швейцарцу нужно откладывать полную зарплату 12,5 лет. Это очень много.
НО! Если у него есть первоначальный взнос (те самые 20%, которые копят годами), то ипотека под 1,5% превращается в платеж около 130–140 тысяч рублей в месяц.
Казалось бы, при долге в 100 миллионов платеж должен быть космическим. Но здесь кроется главный секрет швейцарской системы.
Почему в Швейцарии это возможно?
Швейцарская ипотека законодательно делится на две части. Первая часть (до 65% от стоимости квартиры) считается бессрочной. Банк позволяет вам никогда не возвращать этот долг. Вы просто платите за него крошечный процент (1,5% годовых), что по сути является очень дешевой арендой у банка с правом собственности.
Почему именно 65%? Банки считают эту долю «безопасной»: даже в кризис жилье не обесценится так сильно, поэтому банку выгодно просто получать с вас процент десятилетиями. Гасить ипотеку ниже этой черты швейцарцам просто невыгодно — в стране действует налог на владение жильем, и только проценты по кредиту позволяют легально снизить налоги. В итоге человек платит обязательный долг только за «верхушку» кредита (вторую ипотеку), а на основной остаток тратит копейки.
Итог
При зарплате в 700 тысяч отдать 140 тысяч за ипотеку — это всего 20% от дохода. Это комфортно. Это жизнь, в которой можно и путешествовать, и зубы лечить. Главная проблема там — накопить на входной билет.
Венесуэла: Миллионеры в трущобах
Теперь перенесемся в Каракас, о котором упоминал комментатор.
- Цена квартиры: Тут жилье стоит копейки. Хорошую квартиру можно взять за $25 000 (~2,5 млн рублей).
- Зарплата: А вот тут начинается драма. Средняя зарплата в частном секторе сейчас крутится вокруг $150–170. Это примерно 15 000 – 17 000 рублей.
Считаем математику жизни:
Чтобы купить квартиру за 2,5 миллиона, венесуэльцу нужно работать 13 лет, не тратя ни копейки.
Итог
Срок тот же, что и в Швейцарии!
Но ипотеку взять нельзя — ставки 59% и выше. То есть купить жилье может только тот, у кого уже есть «чемодан денег». Обычный работяга с зарплатой в 15 тысяч рублей просто выживает.
Москва: Наш «особый путь»
А теперь возвращаемся домой. Мы собрали, кажется, худшее из двух миров: цены почти европейские, а доступность денег — как в развивающихся странах.
- Зарплата: По данным Росстата и сервисов вакансий, средняя зарплата в Москве сейчас (конец 2025) крутится около 130 000 – 140 000 рублей на руки. Возьмем оптимистичные 140 тысяч.
- Цена квартиры: Обычная «двушка» в спальнике — 15 000 000 рублей.
- Ставка: Рыночная — 20%.
Считаем математику жизни:
Берем квартиру за 15 млн. Находим где-то (продаем почку?) 4,5 млн на первый взнос (30%). Берем в кредит 10,5 млн на 20 лет.
Ежемесячный платеж: ~176 000 рублей.
И вот тут цифры бьют под дых:
- Зарплата: 140 000 руб.
- Платеж: 176 000 руб.
Итог
Платеж превышает среднюю зарплату на 36 тысяч рублей!
Грустный финал
Иная жизнь был прав, когда говорил, что везде свои проблемы.
- В Швейцарии жилье безумно дорогое, но ипотека «съедает» лишь пятую часть зарплаты. Тяжело купить, но легко платить.
- В Венесуэле жилье дешевое, но на зарплату его не купить, а кредитов нет.
- В Москве ситуация парадоксальная. Чтобы одиночке купить обычную квартиру в ипотеку, ему нужно зарабатывать две с половиной средних зарплаты (около 350к), чтобы банк вообще одобрил кредит и оставались деньги на еду.
Мы пришли к ситуации, когда рыночная ипотека стала математически невозможной для среднего класса. Это не просто «дорого», это тупик.
Так что, уважаемый читатель «Иная жизнь», вы абсолютно правы. Считать надо не проценты, а то, что остается в кошельке после оплаты. И в нашем случае там остается дырка от бублика.
А какая часть вашего дохода уходит сейчас на жилье?