КУПИЛИ ДОЛЮ В КВАРТИРЕ – А ЗАВТРА МОЖЕТЕ ЕЁ ПОТЕРЯТЬ
История типовая: Сергей купил 1/3 в квартире “по выгодной цене”, подписали договор, деньги передали. Через пару недель приходит иск от другого сособственника: “переведите на меня права покупателя, меня не уведомляли”. Сергей внезапно понимает, что проблема не в ремонте, а в процедуре.
Почему в долях нотариус – это не “для галочки”
Большинство сделок по отчуждению долей в недвижимости требуют нотариального удостоверения. Исключения есть, но они ограничены законом, и их нельзя придумывать “по договорённости”. Самое частое исключение: когда все сособственники одновременно продают свои доли одному покупателю по одному договору.
Что будет, если нотариуса “обойти”
Если нотариальная форма обязательна, а её нет, сделка считается ничтожной. Деньги могут быть переданы, подписи могут стоять, но юридическая устойчивость исчезает, а спор становится вопросом времени. Отдельно существует механизм защиты, когда сторона уклоняется от оформления – но это уже суд, сроки и расходы, а не нормальная сделка.
Преимущественное право – главная мина для покупателя
При продаже доли постороннему лицу другие дольщики имеют преимущественное право покупки. Продавец обязан письменно уведомить каждого сособственника о цене и условиях, а по недвижимости действует месячный срок ожидания. Если право нарушено, сособственник может в течение трёх месяцев через суд потребовать перевода на него прав и обязанностей покупателя.
Схемы, на которых “горят” чаще всего
“Оформим дарение, а деньги отдельно” – риск притворности и дальнейшего оспаривания. “В договоре цена меньше, остальное наличными” – слабая позиция при конфликте, особенно если спор дойдёт до суда. “Сособственники в курсе устно” – в суде и при регистрации работают документы, а не обещания.
Две проверки, которые нельзя пропускать
Если доля относится к совместному имуществу супругов, может потребоваться нотариальное согласие второго супруга. Если собственник несовершеннолетний или под опекой, нередко нужно предварительное разрешение органа опеки.
Мини-алгоритм, который экономит нервы
Продавцу важно заранее понять, продаёт он постороннему или сособственнику, и правильно выстроить уведомления. Покупателю важно требовать доказательства уведомлений и отказов, а также проверять “семейные” и “опекунские” ограничения. Если документов нет, это не “мелочь”, а причина остановить сделку.
#доля #квартира #недвижимость #нотариус #сособственники #покупкадоли #продажадоли #росреестр #юрист #юридическийгуру
