В конце 2023 года средняя стоимость квадратного метра в новостройках Сочи находилась в диапазоне 390–430 тыс. руб., на вторичном рынке — около 270 тыс. руб. Разница составляла около 40–45%, что оставляло покупателю пространство для выбора между сегментами. К концу 2025 года ситуация изменилась принципиально: новостройки приблизились к уровню 620–660 тыс. руб. за кв. м, тогда как вторичный рынок остался в коридоре 340–350 тыс. руб. Ценовой разрыв вырос почти вдвое и приблизился к 80%, сообщает риэлтор Кирилл Флутков.
Динамика роста при этом была неравномерной. За два года новостройки в отдельные периоды показывали прирост более чем на 50%, поднимаясь с уровней ниже 450 тыс. руб. до значений выше 650 тыс. руб. за кв. м. Рост носил скачкообразный характер и сопровождался резкими колебаниями. Вторичный рынок двигался иначе: умеренный рост сменялся паузами и коррекциями, а в отдельные отрезки стоимость квадратного метра снижалась на 10–15% от локальных максимумов, опускаясь с уровней около 380–400 тыс. руб. к диапазону 340–350 тыс. руб.
Наиболее отчетливо расхождение проявилось во второй половине 2025 года. Пока первичный рынок за несколько месяцев проходил ценовой коридор в 120–150 тыс. руб. за кв. м, демонстрируя колебания в диапазоне 20–30%, вторичное жилье оставалось практически стабильным. Изменения укладывались в 5–10 тыс. руб. за кв. м, что эквивалентно 1–3%. Это указывает не на временное затишье, а на иную модель поведения рынка.
Вторичный рынок Сочи постепенно утрачивает функцию ориентира для первичного сегмента. Он все меньше влияет на ценовые ожидания и решения в новостройках. Первичный рынок, в свою очередь, формирует стоимость внутри собственного инвестиционного контура, где вторичка уже не рассматривается как прямая альтернатива.
Фактически рынок разделился на два самостоятельных сегмента. Новостройки — высоковолатильный рынок со средними ценами выше 600 тыс. руб. за кв. м, ориентированный на инвестиционные и квазиинвестиционные сценарии. Вторичный рынок — сегмент со средними значениями около 350 тыс. руб., где ключевой задачей становится сохранение ликвидности, а не ее наращивание. Это снижает взаимозаменяемость форматов и меняет структуру спроса в городе.
«Если говорить прямо, вторичный рынок в Сочи сегодня — это история не про рост, а про фиксацию стоимости. Новостройки живут по своей логике, с другими цифрами и другими ожиданиями. Эти рынки все меньше пересекаются, и это уже не фаза цикла, а новая конфигурация», — отмечает Кирилл Флутков.