Недвижимость в Турции остается одним из самых востребованных направлений для инвестиций и переезда. Однако в 2024–2025 годах правила игры существенно изменились. Если раньше купить квартиру «под ВНЖ» можно было почти в любом бюджете, то сейчас турецкое законодательство стало строже.
Ниже — подробная инструкция по оформлению и владению недвижимостью в Турции, актуальная на текущий момент.
🇹🇷
1. ТАПУ — ваш главный документ
В Турции нет привычных нам бумажных договоров купли-продажи, которые сами по себе дают право собственности. Единственный документ, подтверждающий, что вы владелец — это ТАПУ (TAPU). Оно выдается в Кадастровом управлении.
- Важно: Сделка считается завершенной только в момент регистрации в Кадастре. Нотариальный договор — это лишь обязательство продать/купить, но не право собственности.
2. Лимиты для ВНЖ и Гражданства
Главное изменение последних лет коснулось стоимости объектов:
- Для получения ВНЖ (икамет): Теперь минимальная кадастровая стоимость объекта должна составлять от $200,000 (в эквиваленте). При этом жилье должно быть в открытом для иностранцев районе.
- Для гражданства: Порог инвестиций составляет $400,000. Недвижимость нельзя продавать в течение 3 лет.
📝 Процедура оформления: Пошаговый план
- Получение ИНН (Vergi Numarası): Делается за 15 минут в налоговой или онлайн. Нужен для открытия счета и регистрации сделки.
- Экспертная оценка: Обязательный этап. Независимый эксперт оценивает рыночную стоимость объекта. Именно эта сумма (или сумма сделки, если она выше) будет фигурировать в документах.
- Справка об обмене валюты (Döviz Alım Belgesi): С 2022 года иностранцы обязаны продать валюту (доллары/евро) Центральному банку Турции через коммерческий банк и получить справку о покупке лир на сумму сделки.
- Подача заявки в Кадастр: Продавец и покупатель подают документы. После проверки назначается дата рандеву (встречи).
- Подписание и получение ТАПУ: В назначенный день вы оплачиваете налог на покупку, подписываете документы (в присутствии присяжного переводчика, если не знаете турецкий) и получаете свидетельство.
💰 Налоги и расходы на содержание
Турция привлекает инвесторов относительно низкими налогами по сравнению с Европой, но о «скрытых» платежах забывать нельзя.
Расходы при покупке:
- Налог на переход права собственности: 4% от кадастровой стоимости (обычно оплачивается покупателем, хотя по закону делится 2% на 2%).
- Экспертная оценка: около 15,000 – 20,000 лир.
- Обязательная страховка DASK (от землетрясений): около $30–100 в год.
- Услуги переводчика и госпошлины: около $300–500.
Ежегодные расходы:
- Налог на недвижимость: составляет 0.1% – 0.2% от стоимости (оплачивается двумя равными частями в мае и ноябре).
- Айдат (Aidat): ежемесячная плата за обслуживание жилого комплекса (бассейн, охрана, уборка). Варьируется от $30 в простых домах до $200–300 в элитных ЖК.
- Коммунальные платежи: вода и электричество по счетчикам. Газовое отопление в Турции есть не везде, часто греются кондиционерами, что увеличивает счета зимой.
🚩 Важные нюансы
- Закрытые районы: В Турции более 1000 районов закрыты для получения первичного ВНЖ из-за высокой плотности иностранцев (например, многие кварталы в Аланье и Анталье). Перед покупкой обязательно проверьте статус района!
- Продажа до 5 лет: Если вы решите продать недвижимость раньше, чем через 5 лет владения, придется заплатить налог на прибыль (разница между ценой покупки и продажи).
Итог: Турция остается отличным местом для «второго дома» или инвестиций под аренду, но требует тщательной проверки документов и соблюдения новых ценовых порогов.
Хотели бы вы получить список «открытых» районов в популярных городах (Аланья, Мерсин, Стамбул) для оформления ВНЖ в 2025 году?