С 1 января 2026 года в России вступают в силу новые правила работы гостевых домов. Принимать гостей и размещаться на агрегаторах смогут только те объекты, которые включены в Единый реестр объектов классификации в сфере туристской индустрии. Для рынка это означает масштабную легализацию большого сегмента, который долгие годы находился в "серой" зоне.
Что именно меняется с 1 января 2026 года
С начала 2026 года:
- онлайн-агрегаторы и сервисы бронирования смогут продвигать только гостевые дома из реестра;
- в карточке объекта обязательно должен быть указан идентификационный номер и ссылка на запись в реестре Росаккредитации;
- туроператоры также смогут работать только с объектами из реестра;
- объекты, не прошедшие классификацию, не смогут легально оказывать услуги размещения.
Эти требования действуют по всей стране, но само регулирование гостевых домов пока введено только в 18 субъектах РФ, участвующих в эксперименте.
В каких регионах эксперимент действует и будет расширен
По данным Минэкономразвития, эксперимент охватывает регионы с наибольшим количеством гостевых домов. В декабре стало известно, что список расширяется. С 1 сентября 2026 года к эксперименту присоединятся:
- Республика Адыгея;
- Республика Бурятия;
- Нижегородская область;
- Астраханская область.
В остальных регионах деятельность гостевых домов в жилых домах по-прежнему считается незаконной, подчеркнули в Минэкономразвития России.
Важно: эксперимент впервые разрешает предоставлять услуги гостевого дома в жилых домах. До его запуска в конкретном регионе такая деятельность не соответствует требованиям законодательства.
Сколько гостевых домов уже в реестре и сколько может быть в итоге
На декабрь 2025 года в реестре числилось 3698 гостевых домов. По оценке Минэкономразвития, всего эксперимент может охватить от 6 до 10 тыс. объектов. Расчет основан на данных регионов и площадок бронирования.
При этом агрегаторы уже сейчас начинают исключать из продажи гостевые дома вне реестра, независимо от региона, чтобы не рисковать нарушением новых правил.
Как попасть в реестр: базовые требования
Чтобы включить гостевой дом в реестр, собственник должен:
- Авторизоваться в сервисе «Гостеприимство» на сайте Росаккредитации.
- Заполнить сведения об объекте.
Минэкономразвития рекомендует заранее проверить данные в ЕГРН, поскольку именно оттуда автоматически подтягивается большая часть информации.
Минимальные требования к гостевым домам
Они закреплены в положении о классификации:
- не более 15 комнат для проживания;
- не более 45 человек одновременно;
- минимальная площадь:
— одноместный номер – от 9 кв. м,
— двухместный – от 12 кв. м;
— наличие пожарных систем и вентиляции;
— регулярная уборка, смена белья и полотенец;
— доступ в интернет для клиентов.
Какие вопросы пока остаются открытыми
Туристический налог
Гостевые дома будут обязаны платить турналог, если он введен в регионе, где расположен объект.
Передача данных о постояльцах
Минэкономразвития и МВД обсуждают вопрос передачи данных о проживающих в гостевых домах правоохранительным органам. У гостиниц такая обязанность уже есть.
По мнению представителей туристической отрасли, освобождение гостевых домов от регистрационного учета выглядело бы нелогично, учитывая их долю в рынке.
Кто может не пройти классификацию
По словам экспертов, основные проблемы возникают:
- из-за документов на землю и объект;
- если у собственника несколько домов – в реестр можно включить только один;
- при несоответствии требованиям по пожарной безопасности;
- при отсутствии ПО для передачи данных в МВД и ФМС.
Дополнительный фактор – ресурсы. Многие гостевые дома обслуживаются 1 – 2 людьми, и выполнение всех требований может оказаться для них слишком затратным.
Куда уйдут те, кто не пройдет реестр
Часть объектов, по оценкам участников рынка, перейдет в формат посуточного найма жилья.
Эксперты подчеркивают: это не обязательно уход в тень, а другой юридический формат. Как правило, собственники продолжают получать доход и платить налоги, но формально это уже не услуги размещения, а аренда.
Однако здесь есть риски. Если под видом аренды фактически оказываются услуги гостевого дома (уборка, смена белья, сервис), это может быть квалифицировано как обход закона. Возможные последствия:
- штрафы по КоАП РФ (ст. 14.39);
- риск уголовной ответственности по ст. 171 УК РФ («Незаконное предпринимательство»).
В регионах, где эксперимент не действует, эксперты рекомендуют оформлять ИП и работать по договорам аренды, с обязательной регистрацией жильцов.
Прогнозы: сколько гостевых домов останется на рынке
Оценки достаточно жесткие.
По мнению некоторых экспертов, количество гостевых домов может сократиться на 30 – 50%. Основные причины:
- несоответствие требованиям к земле и собственности;
- наличие решений о сносе;
- невозможность пройти самооценку.
Например, в Краснодарском крае, по разным данным, 5 – 8 тыс. гостевых домов, а в реестре сейчас – 1990.
Конкуренция с посуточной арендой усилится
Отельеры отмечают, что рынок посуточной аренды становится серьезным конкурентом:
- минимальные требования со стороны государства;
- более низкие цены;
- меньшие затраты на безопасность и учет.
При этом после 1 января именно цифры реестра покажут реальную картину рынка и дадут понимание, кто начнет платить туристический налог.
Что это значит для собственников бизнеса
Для владельцев гостевых домов и инвесторов в туристическую недвижимость это не косметическое изменение, а переломный момент:
- рынок становится прозрачным и регулируемым;
- вход в легальное поле требует времени, денег и документов;
- работать "как раньше" через агрегаторы больше не получится.
В то же время участники рынка подчеркивают: закон – логичное продолжение легализации отрасли. У отелей классификация действует давно, а гостевые дома, которые в ряде регионов формируют более 50% номерного фонда, оставались вне единых правил.
Что важно знать туристам
По словам представителей агрегаторов:
- бронирования, сделанные до 1 января 2026 года, не сгорят;
- туристы смогут поехать в поездки;
- если объект войдет в реестр после 1 января, бронирования автоматически возобновятся.
С 2026 года гостевые дома фактически перестают быть "серой зоной". Для одних собственников это шанс легализоваться и остаться в рынке. Для других – сигнал пересмотреть формат бизнеса или уйти в аренду.
Реальную картину рынок покажет уже после 1 января, когда станет ясно, сколько объектов смогли пройти классификацию и остаться в легальном поле.
Подписывайтесь на наш Телеграм-канал и узнайте, как обезопасить свой бизнес от проблем с налоговой, как избежать кассовых разрывов и увеличить чистую прибыль.
