А 2026 год станет проверкой на прочность для очень многих девелоперских компаний…
Квадратный метр познакомился с обзором важнейших тенденций на строительном рынке в уходящем году, подготовленным совместным проектом телеграм-каналов REBURG и «Деньги и песец».
Семейная ипотека – основа продаж
Продавцы новостроек по-прежнему делают ставку на льготную ипотеку. Хотя массовая льготная ипотека отсутствует уже полтора года, ситуация принципиально не изменилась. В большинстве городов основой продаж стала семейная ипотека, которая зачастую используется не для улучшения жилищных условий. Во-первых, её лимиты ограничены, а во-вторых, сложно отказаться от кредита под 6% на рынке, где рыночные ставки выше 20%.
Отмена массовой льготной ипотеки не повлияла на дифференциацию спроса: он по-прежнему сосредоточен на компактных квартирах, соответствующих лимитам. Часть таких квартир в будущем попадёт на вторичный рынок, другие — на рынок аренды в ожидании, когда ребёнок вырастет и семья сможет позволить себе более просторное жильё.
На бюджетных тратах учатся
В 2025 году правительство официально признало, что программа семейной ипотеки не достигла желаемых результатов в демографической сфере. К такому заключению рынок пришел после восьми лет наблюдений. Этот вывод стал возможен только после того, как государственные расходы на субсидирование льготных процентных ставок достигли огромных масштабов.
Рассрочка, а не отсрочка платежа
В 2025 году застройщики продолжали активно продавать квартиры в рассрочку клиентам, не имеющим льгот. Однако их подход к этому продукту стал более осторожным. Теперь они чаще предлагают рассрочку, а не отсрочку платежа. Оценка платежеспособности покупателей стала новой обязанностью отделов продаж. Хотя риски массовых расторжений таких договоров остаются возможными, значительная часть финальных платежей по этим сделкам приходится на следующий год.
Покупатель как флюгер
В 2025 году поведение массового покупателя оставалось непредсказуемым, как и в предшествующие годы. Настроения и ожидания потребителей быстро менялись из-за нестабильной информационной обстановки. После медленного старта года спрос стремительно возрос к концу периода, однако впереди маячит очередной спад.
Эксплуатация страхов покупателей
Из-за повышенной волатильности, коротких циклов роста и спада продаж, а также использования страхов покупателей, меняется стратегия реализации проектов. Девелоперам критически важно эффективно использовать пиковые периоды. От этого зависит наполнение эскроу-счетов и, следовательно, строительная динамика, которая у многих начала замедляться в 2025 году.
Новая реальность
Рынок недвижимости в России переживает изменения: предложение растёт, а спрос падает. Девелоперы сталкиваются с негативными последствиями доступного проектного финансирования. Банки продолжают активно участвовать в финансировании проектов, включая как стабильные, так и рискованные инициативы, подкреплённые бриджами. Успех этих операций во многом зависит от ускорения роста цен, однако не везде этот сценарий осуществим.
Зарабатывает тот, кто продаёт
На инвестициях в недвижимость больше всего зарабатывают не те, кто инвестирует, а кто продаёт эти инвестиции. На росте спроса и девелоперском буме неплохо заработали не застройщики, а собственники земли. Доля расходов на неё в структуре затрат 2024-25 гг. выросла до рекордных значений.
Новые проекты: без низких цен
Новые проекты, только появившиеся на рынке, не могут предложить низкие цены. Их себестоимость сформирована в иных условиях. Сроки реализации таких проектов увеличились. Проекты, которые уже близки к завершению, имеют больше шансов на получение скидок и выгодных условий.
Обострение конкуренции со вторичным рынком
Спрос на квартиры перед вводом в эксплуатацию продолжает падать. Увеличение числа предложений в готовых домах уже наблюдается и будет продолжаться в следующем году. Это усилит конкуренцию с вторичным рынком после снижения ставок по ипотеке. В настоящее время на вторичном рынке представлено недостаточно квартир, но рыночные тенденции могут быстро измениться. Рост ассортимента на этом рынке также может быть стремительным.
Важное дополнение
В российской экономике есть сферы, отмечают авторы обзора, которые получают правительственную поддержку. Иногда она кратковременная, иногда длительная. Длительная формирует у участников рынка иллюзию успешного развития за счёт собственных бизнес-решений. Еще одно следствие особых условий функционирования отрасли – недооценка внешних рисков и реальных трендов за рамками субсидируемого рынка. Если проблемы не решаются, то их последствия копятся. Сначала они не очень заметны, но по прошествии нескольких лет становятся критическими.
2026 год станет проверкой на прочность для очень многих девелоперских компаний. Остаётся вместе с авторами пожелать всем им разумных решений и удачи.