Рынок недвижимости серьезно изменится уже в 2026 году. Это не преувеличение, а факт: часть девелоперов, включая компании из топ-20, могут уйти с рынка. Причина — не в плохой конъюнктуре или падении продаж. Их бизнес-модель не переживет решения, уже принятые на государственном уровне. К концу 2025 года около 19% проектов сдают с нарушением сроков. И это только официальные данные. В реальности таких проектов больше, а количество дольщиков исчисляется сотнями тысяч. Именно в этот момент государство сделало важное заявление: с 2026 года мораторий на штрафы за просрочку продлевать не будут. Действие этого моратория сохраняется только до конца текущего года.
Таким образом, если раньше застройщик, нарушивший сроки, мог избежать финансовых санкций, то теперь штрафы будут обязательны для всех. Важно: платить придется и за старые просрочки. Это означает только одно — рынок ожидают громкие банкротства в 2026 году. Основатель компании Smarent Виктор Зубик расскажет, каким именно застройщикам и почему грозит банкротство, и как в результате изменится рынок недвижимости в ближайшее время.
В этой статье:
- Что будет в 2026 году?
- Что изменится на рынке?
- Кто из застройщиков обанкротится в 2026?
- Как будут продавать квартиры в больших проектах?
- Что ждет покупателей и инвесторов в 2026?
- Выводы
Напоминаем, что в тексте выражается мнение автора, а вся предоставленная информация не является истиной в последней инстанции и инвестрекомендацией.
Что будет в 2026 году?
По официальным данным, сроки ввода домов нарушаются почти в 20% проектов. При этом ключи зачастую выдают еще позже. Для государства и банков важен факт ввода в эксплуатацию, чтобы раскрыть эскроу-счет. Для дольщиков же критично получить ключи от квартиры. Сегодня около 20% застройщиков находятся на пороге банкротства — это оценка аналитиков и чиновников.
Основная причина — отсутствие дешевой ипотеки. Семейная ипотека, активно поддерживавшая рынок, с 1 февраля 2026 года станет еще более адресной, о чем выходило отдельное видео на канале Smarent. В текущий момент продажи у застройщиков идут хорошо. Но ключевой вопрос: что будет в 2026 году и кто будет покупать квартиры? У девелоперов нет возможности бесконечно повышать цены для поддержания спроса.
По официальной информации, часть крупных девелоперов-лидеров продаж в Москве уже продают свои участки и проекты с готовыми разрешениями на строительство (РНС). Это наводит на мысль, что они, понимая ситуацию изнутри, предпочитают передать основной кусок прибыли — от продажи квартир — кому-то другому.
Один из ключевых факторов — отмена моратория на штрафы. С 2024 по конец 2025 года действовал мораторий: если застройщик нарушал сроки по ДДУ, он не платил штрафов. Нарушения на полгода, год или полтора стали обычной практикой. Раньше, например, за просрочку в 3 месяца по квартире за 10 млн руб. нужно было заплатить около 500 тыс. руб. С мораторием эти выплаты прекратились. Это создавало «подушку безопасности»: застройщики могли менять субподрядчиков, допуская их банкротства, без финансовых последствий, о чем на канале Smarent выходило видео.
С января 2026 года эту подушку забирают. Правительство решило не продлевать норму о моратории. Если сроки будут сорваны, застройщикам придется платить штраф. Обсуждается лишь реструктуризация выплат, чтобы компании не обанкротились, не достроив жилье. Это означает, что каждый застройщик, сорвавший сроки в 2026 году, сразу получит штраф. Более того, придется платить и за нарушения 2023 года (когда моратория не было) и частично 2024 года. Возможно, платеж перенесут на 2027 год, но платить все равно придется. Большинство застройщиков еле справляется с дорогим проектным финансированием, и найти дополнительные миллиарды на штрафы будет крайне сложно. Банки вряд ли дадут кредиты на эти цели.
Если застройщик нарушит сроки всего на 3 месяца по квартире стоимостью 20 млн руб., дольщик сможет взыскать штраф около 1 млн руб. В доме на 1000 квартир общая сумма штрафов по одной только башне может составить 1 млрд руб. Эту сумму нужно будет выплачивать из прибыли, которой может не быть.
Многие полагают, что застройщики переложат штрафы в стоимость квадратного метра. Но есть ли возможность постоянно повышать цены? В массовом сегменте (комфорт и бизнес-класс) такой потенциал сомнителен. Однокомнатная квартира в Москве в бизнес-классе уже сегодня стоит с отделкой около 30 млн руб. Маловероятно, что рынок примет ценник в 40 млн руб. за «однушку». Второй фактор — старые долги, бомба замедленного действия. Например, по официальным данным, долг крупного застройщика «Самолет» перед дольщиками составляет около 8 млрд руб., а реальная сумма может быть двузначной — порядка 10 млрд руб. Эти деньги нужно будет выплатить в 2027 году, а прибыль для этого необходимо заработать. Новое размещение на бирже для сбора такой суммы маловероятно.
Таким образом, в 2026 году рынок ожидает идеальный шторм: продажи будут падать, цены нельзя бесконечно повышать, а многомиллиардные штрафы по старым и новым просрочкам нужно будет выплачивать. Это создает снежный ком, который приведет к громким банкротствам.
Что изменится на рынке?
Главная проблема — продажи в сегменте комфорт-класса практически отсутствуют. Некоторые девелоперы стабильно продают 20-30 квартир, крупные проекты — около 100. Однако огромное количество проектов продает лишь 2, 3 или 5 квартир в месяц, что не позволяет наполнить эскроу-счет. Раньше, благодаря мораторию, застройщик мог легко сдвигать сроки, чтобы дождаться продаж без штрафов. Сейчас эта возможность исчезает. Чтобы сдать проект быстрее и избежать огромных штрафов, застройщики будут сдавать сырые объекты, доделывая их на ходу. В погоне за экономией качество продолжит ухудшаться: красивые рендеры будут все дальше от реальности.
Отмена моратория наложит на рынок двойной удар: старые долги плюс новые штрафы за просрочки 2026 года создадут «комбо», последствия которого полностью проявятся к 2027 году.
К этому добавляется еще один малоизвестный широкой публике, но критичный для отрасли фактор — изменение градостроительной политики и технико-экономических показателей (ТЭПов). В Москве ужесточаются архитектурные и визуальные требования. С 2026 года упраздняется Москомархитектура — институт, задававший понятные правила игры. Теперь эти правила нужно вырабатывать заново.
Застройщикам придется создавать более дорогие проекты, соответствующие новым ТЭПам. При этом многие не смогут вовремя получить разрешения на строительство, а значит, не запустят продажи новых очередей для пополнения эскроу-счетов, хотя текущие расходы никуда не денутся. К примеру, на участке 100 на 100 метров раньше можно было построить 33-этажную «свечку» и продать 30 тыс. кв. м.
Сейчас разрешено, например, только 18-20 этажей, а значит, всего 20 тыс. кв. м жилья. Стоимость земли та же, но квартир меньше — себестоимость квадратного метра резко растет. Повышать цены бесконечно уже нельзя из-за отсутствия спроса.
Кроме того, теперь нельзя строить студии менее 27 кв. м, а маленькие форматы пользовались спросом у инвесторов. Нарушение новых ТЭПов также карается крупными штрафами, которые лягут на плечи застройщиков.
В итоге складывается идеальная буря: нет доступной ипотеки, нельзя нагнать продажи и много строить, чтобы снизить себестоимость. Рынок столкнется с волной закрытия и консолидации: слабые игроки будут продавать площадки более крупным. Это не обрушит рынок, а сделает его более монополизированным. Проектов станет меньше, а при сохраняющемся спросе цены вряд ли упадут, но и резко расти уже не смогут. Цены не могут расти бесконечно. Дольщики перестали верить в их бесконечный рост, семейная ипотека сокращается, а дешевой рыночной ипотеки нет. Даже если ЦБ снизит ставку до 12-14%, платеж по кредиту на 12 млн руб. составит около 123 тыс. руб. в месяц, что недоступно для большинства.
При этом застройщики не смогут и делать большие скидки. Банк, выдающий проектное финансирование, защищает финансовую модель и сам диктует минимальную стоимость «квадрата». Банку проще допустить банкротство застройщика и передать проект другому, чем одобрить убыточные для себя цены.
Кто из застройщиков обанкротится в 2026?
Многие ждут конкретного списка компаний, однако важнее понимать саму логику оценки рисков, которую используют профессионалы рынка. В компании Smarent при подборе недвижимости специалисты руководствуются этой логикой, чтобы определить, с какими проектами стоит быть осторожнее. Она основана на нескольких взаимосвязанных факторах.
Первым тревожным сигналом служат низкие темпы продаж, когда план в 20 сделок в месяц на практике превращается в 5-10, что особенно критично для масштабных проектов. Этот фактор напрямую связан со вторым — огромными долгами по неустойкам за прошлые просрочки 2023-2024 годов, которые в 2026-м превратятся в обязательные платежи. Третьим ключевым риском является сильная зависимость от семейной ипотеки, когда 80-90% продаж застройщика из массового сегмента обеспечивались именно льготными программами, которые сейчас сворачиваются. Без этой поддержки бизнес-модель таких компаний оказывается под угрозой. Не менее опасны хронические проблемы с получением разрешения на строительство (РНС). Ситуация, когда застройщик долго анонсирует скорый старт продаж, но не может оформить документы, чревата срывом всех планов. Покупатель может потерять время и упустить выгодные условия, даже если ему в итоге вернут деньги. Далее, важно смотреть не на формальное количество проданных квартир, а на реальное наполнение эскроу-счетов. Продажа 100 лотов с минимальным первоначальным взносом по рассрочке не дает достаточного cash flow для строительства и равнозначна продаже лишь 10 квартир со стопроцентной оплатой. Завершает эту картину агрессивный маркетинг с чрезмерно выгодными рассрочками и скидками, который часто является признаком отчаяния и попытки привлечь деньги любой ценой. Совокупность этих факторов — низких продаж, старых долгов, зависимости от госпрограмм, проблем с документами и кассовых разрывов — и формирует портрет застройщика, чье будущее в 2026 году оказывается под большим вопросом.
Как будут продавать квартиры в больших проектах?
Такие проекты, как «Метрополис», «Шагал», «Люблинский парк» или «Остров» от «Донстрой», действительно существуют. У них есть стабильные продажи, спрос и даже формируется собственный вторичный рынок. Однако это лишь отдельные точечные успехи на огромном рынке. Ключевой вопрос заключается не в факте продаж, а в их структуре.
Если взять, к примеру, тот же проект «Шагала», то станет очевидно: продажа квартиры за полную стоимость — через ипотеку или наличные — это минимальная часть оборота. Таких сделок может быть всего 5-10 в месяц при общем объеме продаж в 180 квартир. Основная масса, 160-170 квартир, продается в рассрочку.
Как отмечалось в одном из подкастов Smarent, сегодня покупателю зачастую продают уже не просто квадратные метры, а сложный финансовый инструмент. Раньше при покупке новостройки приобретали непосредственно квартиру, цена на которую могла колебаться. Сейчас же де-факто продается комплексный продукт: «квартира плюс финансовая схема её покупки». Естественно, такая схема в итоге обходится дороже, чем прямая покупка жилья. Этот подход, когда основной объем продаж обеспечивается за счет агрессивных рассрочек, превращает квартиру из объекта недвижимости в финансовый продукт. Подобная модель, несмотря на кажущуюся устойчивость, делает даже крупные проекты уязвимыми к изменениям на кредитном рынке и покупательской способности.
Что ждет покупателей и инвесторов в 2026?
С одной стороны, рынок в 2026 начнет очищаться от недобросовестных девелоперов и плохих проектов. Это положительный тренд. С другой, часть инвесторов, особенно тех, кто вкладывался в низколиквидные объекты, может зафиксировать убытки. Распространенное убеждение, что рынок недвижимости всегда растет и на нем можно легко заработать, ошибочно. Существует множество примеров, когда люди теряли деньги, особенно покупая квартиры в агрессивных рассрочках и не справляясь с последующими платежами.
Однако есть и хорошая новость. Качественное жилье от надежных застройщиков будет сохранять стоимость и постепенно дорожать, как минимум, на уровне инфляции. Спрос на такие объекты останется устойчивым. Важно отметить, что значительная часть текущих сделок на рынке совершается за наличные средства. Покупатель, рассчитывающийся полной стоимостью, подходит к выбору крайне тщательно, что создает устойчивый спрос на лучшие предложения. Такие качественные активы, будучи изначально хорошо выбраны, сохраняют ликвидность и на вторичном рынке.
Поэтому утверждать, что в 2026 году нельзя покупать недвижимость, неверно. Вопрос не в самом факте покупки, а в качестве актива. Плохая квартира, купленная по завышенной цене у проблемного застройщика в рассрочку, и хорошая квартира от надежного девелопера — это два абсолютно разных актива. В условиях кризиса их судьбы будут противоположными. В конечном счете, успех инвестиции зависит не от общего состояния рынка, а от грамотного выбора, аналитики и осознанного подхода, избегающего панических решений и маркетинговых уловок. В компании Smarent есть бесплатная оценка объекта недвижимости, воспользоваться которой может каждый.
Выводы
Таким образом, 2026 год будет довольно жестким для рынка. Однако профессиональные участники — будь то девелоперы, покупатели или инвесторы — смогут найти в этой ситуации возможности. Сильные игроки будут покупать ослабленных: крупные застройщики консолидируют активы, а опытные инвесторы приобретут подешевевшие объекты у тех, кто не выдержит давления. Главная задача для большинства — пережить этот сложный период, сделав правильный выбор и сохранив капитал. Важно помнить, что для многих недвижимость служит не инструментом для быстрой спекулятивной прибыли, а способом сбережения средств. В турбулентные времена первостепенной целью становится именно сохранение заработанного, а не погоня за аномально высокой доходностью, которая зачастую сопряжена с непропорциональными рисками.