Рассмотрим важный комментарий, который прислал мне один из читателей на моём канале:
«Мы все знаем недавнее решение Верховного суда по делу Долиной. Но есть десятки и сотни уже завершённых (вступивших в законную силу) решений по аналогичным делам за последние пару лет, и эти решения вынесены не в пользу честного покупателя.
Вопрос: можно ли эти решения как-то “отмотать назад” и заново рассмотреть — уже с учётом позиции Верховного суда?»
И так, давайте изучим эту ситуацию объективно.
В целом, по ранее действовавшим нормам всё было достаточно жёстко: если судебное решение вступило в законную силу и пройдены все инстанции, дело считается завершённым, и пересмотреть его невозможно.
Однако ситуация изменилась.
15 декабря 2025 года Президент подписал Федеральный закон «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации».
Речь идет о том, что в законодательство внесены изменения, касающиеся пересмотра судебного дела по новым или вновь открывшимся обстоятельствам.
Этот закон допускает возможность пересмотра ранее рассмотренных дел с учётом новых правовых позиций, в том числе позиции Верховного суда.
Формально это означает, что у пострадавших покупателей появился шанс.
Но здесь есть очень важное «но», которое принципиально нужно понимать — и тем, кто уже пострадал, и особенно будущим покупателям.
Скорее всего, далеко не все дела будут пересмотрены в пользу покупателей. И дело здесь не в «плохой системе», а в критериях, на которые опирался Верховный суд в деле Долиной–Лурье. Ключевым фактором стала добросовестность покупателя.
Кроме того, это дело было резонансным и во многом знаковым — оно затрагивало саму архитектуру безопасности рынка жилья. В таком контексте Верховному суду было важно задать вектор защиты добросовестного приобретателя.
Я ещё в ноябре этого года писал в своём Telegram-канале, что это решение, с высокой вероятностью, будет принято именно в пользу Лурье.
При этом надо честно сказать: в её деле есть определённые слабые места. И если бы речь шла о «рядовом» споре без общественного резонанса, исход мог бы быть иным.
Что касается обычных дел, здесь всё гораздо сложнее.
Некоторые покупатели не смогут быть признаны добросовестными, потому что сами допустили серьёзные ошибки при покупке.
Нюансов очень много, заранее их не перечислить, но на практике чаще всего встречаются, например, такие ситуации:
- Согласие на занижение цены в договоре для ухода от налогов.
- Использование наличных расчётов или банковских ячеек.
- Отсутствие доказательств тщательной проверки квартиры.
- Выход на сделку без документально зафиксированной проверки и предоплаты.
- Формальный или поверхностный анализ истории объекта.
- Отсутствие подтверждений того, что продавец действовал разумно (например, не привлекались родственники, не проверялись мотивы сделки).
- Использование договоров купли-продажи, которые не соответствуют базовым стандартам безопасности покупателя.
- Отставшие доказательств в что покупатель убедился в дееспособности продавца.
- Цена квартиры существенно ниже рыночной. Это нередко усыпляет бдительность покупателей. Подобные сделки могут быть признаны кабальными — то есть заключёнными на крайне невыгодных условиях, когда продавец находился в тяжёлой жизненной ситуации, а покупатель сознательно воспользовался этим обстоятельством.
И это далеко не полный список.
Поэтому, безусловно, всем пострадавшим покупателям стоит пытаться пересмотреть судебные решения и вернуть квартиры.
Но делать это нужно максимально грамотно: с сильными профильными адвокатами, с правильно выстроенной позицией и доказательной базой.
Потому что второго шанса, если покупатель проиграет, скорее всего, уже не будет.
Также вы можете изучить рекомендации о том, на что обращать внимание при подготовке к обращению к адвокату и как выстраивать защиту своей добросовестности.
Подробный разбор в Телеграм канале: Как вернуть свою купленную квартиру.
Автор канала:
Сергей Заводских — эксперт по юридической безопасности сделок с недвижимостью.
Защита собственности при покупке.
Проект «Кодекс надёжности».