Рента регулируется Главой 33 Гражданского кодекса РФ. К ренте как правило прибегают пожилые и одинокие люди, либо те, кто не хочет просто подарить жильё или, чтобы оно перешло по наследству, а хочет получить выгоды в виде выплат или им оказывали уход и содержание.
Речь в статье пойдёт о случаях, когда плательщик ренты, получив имущество (например, квартиру), умирает раньше того, кто передал ему это имущество – раньше получателя ренты.
Несмотря на то, что наследодателю принадлежало имущество (в нашем примере – квартира с зарегистрированным в Росреестре обременением) приобретённая в собственность по договору ренты, наследуется не само имущество (квартира), а права и обязанности по договору ренты, который заключен в отношении данного имущества (квартиры). Простым языком: с таким имуществом (квартирой), наследуется суть договора ренты, т.е. права и обязанности по нему.
Вначале важно определить термины. Согласно п. 1 ст. 583 ГК РФ, по договору ренты одна сторона (получатель ренты) передаёт другой стороне (плательщику ренты) в собственность имущество, а плательщик ренты обязуется в обмен на полученное имущество периодически выплачивать получателю ренту в виде определённой денежной суммы, либо предоставления средств на его содержание в иной форме (например – уход, покупка продуктов и вещей).
Получатель ренты – это тот, кто передаёт своё имущество (в нашем примере будет рассматриваться квартира).
Плательщик ренты – это тот, кто выплачивает ренту, либо осуществляет содержание и уход, снабжение продуктами и пр.
Каждый вид ренты рассмотрим подробнее позже. Различают три вида ренты:
· постоянная (ст. 589 ГК РФ);
· пожизненная (ст. 596 ГК РФ);
· пожизненное содержание с иждивением (ст. 601 ГК РФ).
Как и другие права и обязанности граждан, обязанности по оплате ипотеки и иных долгов (которые не противоречат законодательству), обязанности по уплате ренты, в том числе пожизненное содержание и уход за получателем ренты могут переходить по наследству к наследникам плательщика ренты. Это всё может входить в одну наследственную массу.
Наследственная масса — это состав наследства, в которое входят принадлежавшие наследодателю на день открытия наследства (день смерти наследодателя, в нашем примере это плательщик ренты) вещи, иное имущество, в том числе имущественные права и обязанности (абз. 1 ст. 1112 ГК РФ). Если умирает плательщик ренты, то квартира, переданная ему по договору, входит в состав наследственной массы и переходит к наследникам по закону (если нет завещания). Вместе с квартирой к наследникам переходят и обязательства по выплате ренты, если они принимают её. Наследники становятся новыми плательщиками ренты в пределах стоимости полученного имущества. Наследование по закону предусматривает очерёдность наследников (см. Главу 63 ГК РФ), если нет завещания.
Нельзя отказаться от наследства частично. Наследуется либо всё, либо ничего. Но есть исключения из наследственной массы, если составлено завещание.
Наследник, призываемый к наследованию по закону и по завещанию, может согласиться на принятие наследства по закону и по завещанию, либо отказаться от одно из них на своё усмотрение.
Наследование по закону и по завещанию не образуют одну наследственную массу. Это два разных способа приобретения наследства. Завещание определяется волей наследодателя. Наследование по завещанию имеет приоритет перед наследованием по закону. Если завещание составлено в отношении всего имущества, то к наследованию по закону никто не призывается, кроме лиц, имеющих право на обязательную долю в наследстве (ст. 1146 ГК РФ). Лица, имеющие право на обязательную долю, наследуют независимо от содержания завещания не менее половины доли, которая причиталась бы каждому из них при наследовании по закону, если иное не предусмотрено ст. 1146 ГК РФ.
В завещании наследодатель может определить, кому, какое и в каких долях передать имущество после его смерти. В завещании указываются конкретные наследники. Наследником по завещанию может быть любое лицо, даже совершенно посторонний человек.
Недостойный наследники не наследуют ни по закону, ни по завещанию (ст. 1117 ГК РФ).
Т.к. наследование по закону и по завещанию это два разных способа приобретения наследства, то наследник по завещанию ещё и обладает правом на наследство и по закону.
Принимая наследство, наследнику стоит внимательно его изучить, т.к. не всё наследство может представлять интерес с учётом обязанностей и долгов наследодателя. Наследник, принявший наследство, отвечает по долгам наследодателя (ст. 1175 ГК РФ).
Отказ от наследства по закону или по завещанию, означает, что наследники не приобретают ни прав, ни обязанностей, связанных с наследуемым имуществом. В этом случае обязательства по договору ренты для них не возникают.
Подробнее разберём виды ренты.
Постоянная рента.
Получателями постоянной ренты могут быть только граждане, а также некоммерческие организации, если это не противоречит закону и соответствует целям их деятельности.
Постоянную ренту от двух других видов ренты отличает то, что права получателя ренты (тот, кто получает платежи за переданное имущество) по договору постоянной ренты могут передаваться лицам, указанным выше, путём уступки требования и переходить по наследству к его наследникам, либо в порядке правопреемства при реорганизации юридических лиц, если иное не предусмотрено законом или договором.
Из вышеизложенного следует, что плательщику ренты стоит взять на заметку, что права и обязанности получателя постоянной ренты могут быть унаследованы, либо могут быть уступлены иному лицу, т.о. может создаться ситуация, когда плательщик ренты вынужден будет платить ренту иному лицу, не с которым был изначально заключен договор. Т.е. договор постоянной ренты не прекращается смертью получателя ренты, и плательщик ренты должен нести обязательства до их полного исполнения.
Постоянная рента выплачивается в деньгах в размере, устанавливаемом договором (п. 1 ст. 590 ГК РФ). При наследовании таких прав и обязанностей за плательщиком ренты, стоит крайне внимательно изучить договор постоянной ренты, в противном случае можно влезть в финансовую кабалу. Либо договор постоянной ренты должен содержать условия, прямо предусматривающие, что права получателя ренты не переходят к его наследникам и прекращаются его смертью.
Пожизненная рента.
Согласно ст. 596 ГК РФ, пожизненная рента может быть установлена на период жизни гражданина - получателя ренты, передающего имущество под выплату ренты, либо на период жизни другого указанного им гражданина. При этом допускается установление пожизненной ренты в пользу нескольких граждан, доли которых в праве на получение ренты считаются равными, если иное не предусмотрено договором пожизненной ренты.
В случае смерти одного из получателей ренты его доля в праве на получение ренты переходит к пережившим его получателям ренты, если договором пожизненной ренты не предусмотрено иное, а в случае смерти последнего получателя ренты обязательство выплаты ренты прекращается. Т.е. со смертью получателей ренты, договор считается исполненным. Так и говорят: «исполненная рента» или «рента исполнена».
Пожизненная рента с содержанием с иждивением.
По договору пожизненного содержания с иждивением получатель ренты - гражданин передаёт принадлежащие ему жилой дом, квартиру, земельный участок или иную недвижимость в собственность плательщика ренты, который обязуется осуществлять пожизненное содержание с иждивением гражданина и (или) указанного им третьего лица (лиц). К договору пожизненного содержания с иждивением могут применяться правила пожизненной ренты.
Т.о. обязательства плательщика ренты по договору пожизненной ренты, либо по договору пожизненной ренты с содержанием с иждивением, прекращаются с момента смерти получателя или получателей ренты.
По договору постоянной ренты, рента считается исполненной если плательщик ренты выплатил её полностью, либо со смертью получателя ренты, если такое условие предусмотрено договором. В этих случаях такую квартиру имеет смысл наследовать, если нет иных весомых долгов и (или) обременяющих обязательств.
Обязательство может быть прекращено, если его исполнение неразрывно связано с личностью плательщика, т.е, личный уход за получателем ренты. В таком случае смерть плательщика может служить основанием для прекращения договора, и получатель ренты вправе требовать от наследников компенсации.
В Определении СК по гражданским делам Верховного Суда РФ от 9 октября 2012 г. № 24-КГ12-2 указано, что обязательство по договору пожизненного содержания с иждивением не прекращается смертью плательщика, а входит в состав наследства вместе с правом собственности на недвижимое имущество.
Наследуя права и обязанности по договору с пожизненным содержанием с иждивением, наследнику следует участь за кем ему придётся осуществлять уход: учесть психологические и физические факторы помимо финансовых.
Договор ренты подлежит обязательному нотариальному удостоверению, а договор, предусматривающий отчуждение недвижимого имущества под выплату ренты, подлежит также государственной регистрации (ст. 584 ГК РФ).
В соответствии с п.8 ст.2 №302-ФЗ от 30.12.2012 г., с 01.03.2013 г. Договор ренты не подлежит государственной регистрации в Росреестре. С 01.03.2013 г. регистрируется только переход права собственности, а договор теперь считается заключенным с момента его подписания и удостоверения нотариусом.
При ренте, регистрируется обременение на объект недвижимости, а следовательно, как и при ипотеке, для совершения сделки с таким объектом плательщиком ренты (наследником в нашем случае), необходимо согласие получателя ренты (п.1 ст.586 ГК РФ) до тех пор, пока рента не исполнена, т.е. получатель ренты жив или рента не прекращена указанными способами выше.
Наследникам имущества, обременённого рентой, следует проверить условия договора на предмет наличия специальных положений. Условия договора могут предусматривать иные последствия смерти плательщика ренты, поэтому необходимо внимательно изучать текст.
Если наследник не хочет принимать на себя обязательства плательщика ренты, он может предложить получателю ренты вернуть имущество в обмен на освобождение от обязательств. Это возможно, если получатель согласен на такой вариант. В этом случае договор ренты может быть расторгнут или прекращён в соответствии с его условиями.
Для получателя ренты (того, кто передал квартиру):
Получатель ренты вправе требовать возврата имущества в свою собственность.
Для защиты своих прав получателю ренты рекомендуется детально прописать в договоре обязанности плательщика, включая виды помощи, их объём и периодичность.