✅ Для оценки выбрал помещение площадью 602 м2 формата Light Industrial класса А с готовой офисной частью - достаточно ликвидное как для собственного бизнеса, так и для сдачи в аренду.
🧮 Ссылка на финансовую модель: https://docs.google.com/spreadsheets/d/1eXLUgt3tf5qw4K3CWqUoXe4jBQZpMJgrVDrjhGyL2x0/edit?usp=sharing
Модель рассматривает два сценария инвестирования:
1️⃣ Перепродажа в 2027 году. Покупка на котловане за 138 т./м2 (81,4 млн ₽ с дисконтом 2%) ➡️ продажа готового объекта за 182 т./м2 (109,7 млн ₽). Рост цены +32% за 2 года. Прибыль 25 млн ₽, ROI 31%, IRR 14,3%. Быстрая стратегия с умеренной доходностью, но требует веры в рост цен.
2️⃣ ГАБ (готовый арендный бизнес) на 10 лет. Здесь два сценария - 🅰️оптимистичный и 🅱️пессимистичный.
🅰️Оптимистичный сценарий предполагает рост ставок аренды к 2027 году до ₽16 500 /м2/год с последующей индексацией 7% годовых. Покупка ➡️ аренда с 2027 года ➡️ продажа в 2035 году за ₽275 т./м2 (+100%). ROI 217%, IRR 14,9%, прибыль ₽179,9 млн.
В этом варианте также рассчитывается применение бес% рассрочки, повышающей IRR с 14,9% до 16,9%. Однако это требует резервов на покрытие отрицательного cash flow первые 2 года и готовности к рискам формирующегося рынка Light Industrial.
🅱️ Пессимистичный сценарий предполагает, что ставки аренды к 2027 году до не изменятся, то есть останутся на уровне ₽14 500 /м2/год, а вот индексация 7% останется. Идея та же: покупка ➡️ аренда с 2027 года ➡️ продажа в 2035 году. Но уже за ₽238 т./м2 (+72%). ROI 173%, IRR 12,8%, а прибыль ₽144 млн. Я также рассчитал применение бес% рассрочки, повышающей IRR с 12,8% до 14,5%
⚠️ Важно: все расчеты - до налогов!