Суд кассационной инстанции отменил решения нижестоящих судов по спору об аренде недвижимости, указав, что арендодатель вправе взыскать не только просроченную арендную плату, но и убытки.
История спора
Арендатор пользовался несколькими нежилыми помещениями по договорам аренды 2016 года. Сроки договоров истекли в 2016 и 2021 годах соответственно, однако арендатор не вернул помещения и продолжил их фактически использовать. Арендодатель предложил ему принять участие в новом аукционе на право аренды, оценив рыночную стоимость пользования, но арендатор отказался. После этого арендодатель подал иск о взыскании задолженности за период фактического пользования в 2022 году, рассчитанной исходя из рыночной стоимости аренды, которая была значительно выше ставок по старым договорам (общая сумма иска превысила 10 млн рублей).
Как решили суды
Суды первой и апелляционной инстанций удовлетворили иск лишь частично, взыскав с арендатора проценты за просрочку платежей по старым ставкам. В основном требовании о взыскании задолженности по рыночной цене было отказано. Суды посчитали, что после прекращения договора арендатор обязан платить арендную плату в размере, установленном прекратившимся договором, а требование о плате по рыночной цене является недопустимым односторонним изменением его условий.
Как решил кассационный суд
Кассационный суд не согласился с такой трактовкой и отменил решения, направив дело на новое рассмотрение. Ключевые правовые выводы кассации заключаются в следующем:
- Квалификация требования арендодателя. Требование о взыскании разницы между рыночной платой и платой по старому договору нельзя сводить к обычной задолженности по арендной плате. После прекращения договора и при просрочке возврата имущества у арендодателя возникает право требовать возмещения причиненных убытков на основании статьи 622 ГК РФ.
- Минимальная гарантия и реальный ущерб. Суд разъяснил, что установленная в договоре арендная плата на период просрочки возврата является лишь минимальной гарантированной суммой компенсации для арендодателя. Если эта сумма не покрывает его реальных имущественных потерь (например, недополученного дохода от сдачи имущества по текущей рыночной цене), он вправе взыскать разницу в качестве убытков.
- Поведение арендатора как основание для взыскания убытков. Кассационный суд прямо указал на недобросовестность арендатора, который, не имея правовых оснований, продолжил извлекать выгоду из пользования имуществом, отказался легитимизировать свои отношения через аукцион и фактически получил неосновательное преимущество, оплачивая помещения по устаревшим тарифам. Такое поведение нарушает принцип запрета извлечения выгоды из своего недобросовестного поведения (п. 4 ст. 1 ГК РФ).
- Роль суда в квалификации требований. Суд должен самостоятельно определить подлежащие применению нормы права, исходя из сути заявленных требований, даже если истец формально ссылался на иные правовые конструкции.
Итоги
Это постановление имеет важное значение для арендных отношений, особенно с участием государственного и муниципального имущества. Оно подтверждает, что арендодатель, столкнувшись с недобросовестным арендатором, который «завис» в помещении после окончания договора, не ограничен взысканием лишь старой арендной платы. При доказанности размера убытков (например, через отчет об оценке рыночной стоимости) он может претендовать на взыскание разницы, компенсирующей его недополученный доход. Дело направлено на новое рассмотрение для оценки доказательств и расчета суммы.
Дело № А33-4066/2023