Государственная Дума отклонила законопроект, который предлагал разрешить самозанятым гражданам применять льготный налоговый режим при сдаче в аренду нежилых помещений. Под действие инициативы подпадали офисы, склады, гаражи, кладовки и апартаменты, однако парламентарии сочли такую меру преждевременной и экономически рискованной.
Как передает «Интерфакс-Недвижимость», с сообщением об отклонении документа выступил первый вице-спикер Госдумы Иван Мельников. Инициатива, автором которой выступил депутат Ярослав Нилов, предполагала уравнять в правах арендодателей жилой и нежилой недвижимости. Напомним, что действующее законодательство позволяет плательщикам налога на профессиональный доход (НПД) сдавать квартиры и дома по льготной ставке: 4% при работе с физическими лицами и 6% – с юридическими. Однако на нежилые помещения это правило не распространяется, что, по мнению авторов проекта, ущемляло интересы пенсионеров и студентов, владеющих гаражами или небольшими офисными пространствами.
Риски злоупотреблений
Основным аргументом против расширения режима стали фискальные риски. Член комитета по бюджету и налогам Галина Данчикова в своем выступлении подчеркнула, что цель эксперимента по НПД заключалась в легализации доходов граждан от использования личного имущества. Распространение льгот на коммерческую недвижимость, по ее словам, создает высокую вероятность злоупотреблений.
«Предлагаемый законопроект о расширении сферы применения НПД сопряжен с риском злоупотребления правом на льготу налогоплательщиками и владельцами коммерческой нежилой недвижимости, в том числе посредством регистрации таких объектов на лиц, имеющих право применять НПД», – цитирует Данчикову источник.
Эта позиция полностью коррелирует с заключением правительства РФ, которое было дано еще на стадии рассмотрения документа (законопроект №1010973-8). В кабинете министров указывали, что бизнес может начать массово переоформлять коммерческие активы на подставных самозанятых лиц. Это позволило бы уходить от более высоких налогов, предусмотренных общим режимом, упрощенной (УСН) или патентной системой налогообложения (ПСН). Кроме того, такое расширение привело бы к значительным выпадающим доходам региональных бюджетов за счет замещения стандартных налоговых поступлений пониженными ставками НПД.
Таким образом, подавляющее большинство законодательных и исполнительных органов власти законопроект не поддержало, посчитав, что для сдачи коммерческой недвижимости на рынке существуют иные, легальные и адаптированные инструменты налогообложения.
Самозанятые как двигатель спроса на гибкую аренду
Парадоксально, но отказ в расширении прав арендодателей происходит на фоне взрывного роста спроса на аренду со стороны самих самозанятых. По данным ФНС, количество самозанятых в России уже превысило 10 миллионов человек. Это репетиторы, фотографы, психологи, мастера красоты и тренеры, которым не нужен статичный офис, но требуются пространства для работы.
Как отмечает РБК, именно самозанятые формируют новый сегмент экономики труда, основанный на гибкой аренде. Они арендуют студии на несколько часов, кабинеты для консультаций и залы для мастер-классов. Для них важно наличие цифровых сервисов, позволяющих быстро бронировать помещения и легально оплачивать услуги, оставаясь «в белую». Однако в текущей редакции закона те, кто сдает им эти помещения (владельцы нежилых студий и ворк-спейсов), не могут использовать режим самозанятого и вынуждены регистрировать ИП.
Международный опыт: Дания и Латвия
Вопрос налогообложения доходов от аренды актуален не только для России. В разных странах применяются различные подходы к регулированию этой сферы. Например, опыт Дании, который изучают российские эксперты, показывает, что государство активно подключает цифровые платформы к процессу администрирования налогов. Ведущий научный сотрудник Центра налоговой политики НИФИ Минфина России К.А. Пономарева в журнале «Налоговед» отмечает, что датская модель позволяет эффективно отслеживать доходы граждан от аренды, получаемые через онлайн-площадки, что снижает риски ухода от налогов.
В Латвии, как сообщает портал iFinanses, физическое лицо, сдающее квартиру на платформах вроде Booking.com или Airbnb, может использовать режим так называемой «сообщенной хозяйственной деятельности», уплачивая подоходный налог с населения (ПНН) по ставке 10%. Однако латвийское законодательство также требует тщательного анализа: если деятельность приобретает признаки предпринимательской (например, сдача большого количества объектов), налоговые обязательства и ставки меняются. Это подтверждает общемировой тренд: государства ищут баланс между поддержкой микробизнеса и предотвращением злоупотреблений, когда льготные режимы начинают использоваться для ведения крупной коммерческой деятельности.
Инвестиционная привлекательность коммерческих площадей
Несмотря на законодательные ограничения для самозанятых арендодателей, рынок коммерческой недвижимости остается привлекательным для инвестиций. Как отмечают эксперты, опрошенные изданием «Шахтинские известия», доходность вложений в стрит-ретейл или офисы класса «А» на стадии строительства значительно выше, чем в жилом сегменте.
Генеральный директор VSN Group Яна Глазунова подчеркивает, что окупаемость коммерческой недвижимости составляет 10-11 лет, тогда как квартиры окупаются в среднем 25 лет. При этом спрос на качественные помещения в новых жилых кварталах стабильно растет благодаря развитию инфраструктуры «у дома». Однако для входа на этот рынок инвестору необходимо регистрировать ИП и выбирать соответствующий налоговый режим (УСН или общий), так как «серые» схемы с использованием физических лиц или льготных режимов для самозанятых сегодня жестко пресекаются фискальными органами.
Будущее налогового режима для арендодателей
Отклонение законопроекта ставит точку в дискуссии о расширении прав самозанятых на текущую сессию, но не снимает вопрос о необходимости совершенствования налогового законодательства. С одной стороны, позиция правительства и профильного комитета Госдумы выглядит обоснованной с точки зрения защиты бюджетных интересов: размывание границ НПД действительно могло бы привести к созданию серых схем в крупном сегменте коммерческой аренды.
С другой стороны, растущий пул самозанятых, которые не владеют, но активно используют коммерческие помещения для работы, создает запрос на упрощение взаимоотношений с контрагентами. В этой связи эксперты, включая авторов публикаций в «Вестнике гражданского процесса», обращают внимание на правовую коллизию: по сути, сдача нежилого помещения в аренду – это предпринимательская деятельность, но для самозанятого как арендатора она таковой не считается. Это создает сложности с определением подсудности споров и открывает возможности для злоупотреблений с обеих сторон.
Таким образом, законодатель сделал выбор в пользу стабильности налоговой системы и защиты бюджета, отвергнув инициативу, несущую в себе потенциальные риски для фискальной дисциплины. Режим самозанятости по-прежнему ориентирован на мелких арендодателей жилья и специалистов, оказывающих услуги, но не на владельцев офисных и торговых площадей. Последним для легальной работы на рынке по-прежнему необходимо регистрировать индивидуальное предпринимательство и работать в рамках УСН или патента. Вопрос о том, насколько такая сегрегация соответствует современной структуре экономики, где границы между жилым и коммерческим использованием пространства стираются (коворкинги, апарт-отели), скорее всего, еще будет возвращаться в повестку профессионального сообщества.
© ДОМ.NEWS
