Развод — всегда эмоционально тяжёлый процесс, особенно если речь идёт не только о чувствах, но и о недвижимости. Часто у бывших супругов остаётся совместная квартира, которая переходит в долевую собственность. И здесь возникает закономерный вопрос: как выкупить долю после развода и стать единственным владельцем квартиры?
Я, как юрист с практикой более 10 лет в вопросах недвижимости, подробно расскажу, как это работает на практике: от признания доли незначительной — до нотариального оформления выкупа.
Что такое доля в квартире после развода?
Если квартира была куплена в браке, она считается совместно нажитым имуществом, даже если оформлена только на одного из супругов.
При разводе суд делит её поровну (если брачный договор не установил иное). Каждому из супругов достаётся по ½ доли.
Такая квартира становится долевой собственностью, и каждый из бывших супругов вправе:
- пользоваться помещением (по договорённости);
- сдавать свою долю в аренду (в отдельных случаях);
- продать долю (с соблюдением процедуры);
- подарить, завещать и т.д.
Как избежать неудобного сосуществования?
Бывшим супругам часто сложно продолжать совместное владение квартирой. Один хочет продать, другой — жить. Кто-то не платит коммуналку. А ещё — споры: кто имеет право пользоваться кухней, кто — кладовкой.
Выход — выкуп доли у второго собственника. В таком случае один становится единственным владельцем, а другой получает компенсацию.
1. Признание доли незначительной
Это один из самых эффективных юридических способов выкупа доли без согласия второго собственника.
Суд может признать долю незначительной, если:
- фактически на ней невозможно проживать (например, доля 1/8 в квартире 40 кв.м);
- невозможно выделить отдельную комнату или зону пользования;
- второй собственник фактически не проживает и не участвует в содержании.
📌 Пример: У меня был кейс, когда супруге при разводе выделили 1/6 долю в студии 35 кв.м. Мы доказали в суде, что проживание невозможно, и добились признания доли незначительной. Моя клиентка выплатила компенсацию по рыночной цене и стала единственным собственником квартиры.
2. Преимущественное право выкупа
Если бывшие супруги уже оформили долевую собственность, каждый может продать свою долю, но при этом действует преимущественное право покупки.
Что это значит:
- прежде чем продать долю третьему лицу, нужно письменно уведомить другого собственника, указав цену и условия;
- если в течение 30 дней ответа нет — можно продавать кому угодно;
- если получен официальный отказ от выкупа, продавать можно сразу.
❗Важно: не уведомили второго собственника — он может через суд оспорить сделку и выкупить долю на тех же условиях.
3. Сделка оформляется через нотариуса
С 2016 года все сделки с долями обязательно проходят нотариальное удостоверение. Это исключает подделки, обеспечивает защиту обеих сторон и ускоряет регистрацию перехода прав в Росреестре.
Нотариус проверит:
- правоустанавливающие документы;
- сведения из ЕГРН;
- факт уведомления других собственников;
- личность сторон;
- расчёт между сторонами (безналичный или через депозит нотариуса).
4. Подготовка к выкупу: чек-лист
Чтобы выкупить долю в квартире грамотно и безопасно, советую следовать такому алгоритму:
1. Оцените долю.
Закажите отчёт у независимого оценщика. Учитываются: площадь, этаж, состояние, район. Это поможет избежать споров о цене.
2. Договоритесь с собственником.
Пропишите условия: цена, срок расчёта, дата подписания, способ оплаты.
3. Уведомьте других собственников (если есть).
Даже если это бывший супруг — процедура стандартная.
4. Подготовьте документы:
- паспорт сторон
- выписка из ЕГРН
- договор купли-продажи
- согласие супруга (если нужно)
- отказ от преимущественного права
5. Заверьте сделку у нотариуса.
Он отправит договор в Росреестр, и через 3–7 дней вы получите свидетельство о праве.
5. Когда долю выкупить невозможно?
Иногда бывший супруг не идёт на контакт. В этом случае можно:
- обратиться в суд с требованием обязать продать долю (в исключительных случаях);
- признать долю неиспользуемой или незначительной;
- добиваться выделения доли в натуре (если возможно).
Но суды подходят к этому строго. Главное — грамотно выстроить позицию.
Важно знать
- Выкуп доли — это не просто покупка, а юридически чувствительная процедура.
- Ошибка в уведомлении или оформлении — и сделку можно оспорить.
- Если в квартире прописаны несовершеннолетние — потребуется согласие органов опеки.
- Компенсация может быть взыскана через суд — если вторая сторона отказывается продавать, но фактически долей не пользуется.
Заключение
Выкуп доли после развода — это способ:
- избавиться от конфликтов с бывшим супругом,
- получить полные права на квартиру,
- избежать проблем с продажей недвижимости в будущем.
Если подойти грамотно, с документами и расчётами — процесс можно пройти спокойно и с результатом.
Контакты:
Юрист Субботина Галина Николаевна
Телефон: +7 (495) 414-12-99
WhatsApp: wa.me/+79366161299
Email: info@subbotina-pravo.ru
Сайт: subbotina-pravo.ru
Telegram: @subbotina_pravo
Адрес: г. Москва, ул. Золоторожский Вал, д. 11, стр. 22, эт. 1, оф. 56
#долявквартире #развод #выкупдоли #недвижимость #семейныеспоры #юристМосква #субботинаправо #делениеимущества #нотариус #суднадоле #214ФЗ #выкупквартиры #жилищныйвопрос