История с квартирой Ларисы Долиной, которая несколько лет держала в напряжении и юристов, и рынок недвижимости, наконец получила важную развязку. Верховный суд РФ отменил все ранее принятые решения и признал сделку по продаже квартиры действительной.
Это значит, что покупательница — Полина Лурье — остаётся законной собственницей жилья.
Юристы уже называют это решение восстановлением баланса и защитой добросовестного приобретателя. Но если коротко: рынок действительно вздохнул с облегчением… хотя поводов для полной расслабленности пока нет.
Почему это решение так важно для рынка недвижимости
История Долиной стала настоящей «страшилкой» для покупателей вторички. Многие опасались: а что если даже после всех проверок сделку могут отменить спустя годы? Решение Верховного суда в этом смысле — важный сигнал.
Во-первых, ВС чётко развёл два разных вопроса: мошенничество и право собственности добросовестного покупателя. Если человек действовал разумно, проверил документы и не участвовал в схеме — его право должно быть защищено. Это серьёзно снижает риски потери жилья для обычных покупателей.
Во-вторых, хотя российская правовая система формально не является прецедентной, такие решения Верховного суда становятся ориентирами для нижестоящих инстанций. Более того, ВС пообещал подготовить обзор судебной практики об оспаривании сделок с недвижимостью. А это уже задел на формирование более понятных и предсказуемых правил игры.
Ну и, в-третьих, это хорошая новость для вторичного рынка. Часть покупателей, которые в панике ушли в новостройки из-за «юридической чистоты», теперь могут вернуться. Страх — плохой союзник сделок, а его стало немного меньше.
Но есть важный нюанс
Пока единый подход не станет устойчивой практикой, недвижимость с так называемыми «красными флагами» всё равно будет продаваться сложнее. Такие объекты чаще зависают в продаже и уходят с заметным дисконтом.
Покупателям по-прежнему придётся закладывать дополнительные расходы на юридические проверки и быть готовыми к тому, что «подозрительные» варианты будут требовать больше времени и нервов.
Почему осторожность всё ещё необходима
Несмотря на позитивный сигнал от Верховного суда, иллюзий строить не стоит.
Во-первых, судебные разбирательства по делу Долиной ещё не закончены. Вопрос о её выселении направлен на новое рассмотрение. Это долгий, дорогой и крайне выматывающий процесс — как финансово, так и эмоционально.
Во-вторых, риск мошенничества никуда не исчез. Решение ВС не отменяет существование схем, особенно тех, где фигурируют пожилые собственники, давление, поддельные доверенности и «помощники» с криминальным уклоном. Аферисты знают судебную практику не хуже юристов.
В-третьих, сами сделки с недвижимостью стали заметно сложнее и дороже. Сегодня стандартом становятся аккредитивы, нотариальные расчёты, расширенные юридические проверки, справки из психоневрологических диспансеров, а иногда — и вовсе проверки на полиграфе. Всё это увеличивает транзакционные издержки, но рынок платит за безопасность.
Главное правило — максимальная защита сделки
Решение Верховного суда — безусловно позитивный сигнал. Оно показывает, что добросовестного покупателя готовы защищать на самом высоком уровне. Но это не индульгенция от ошибок.
Если хотите сохранить не только деньги, но и нервы, придётся быть предельно внимательными к деталям и использовать все доступные механизмы защиты. Особенно если в сделке присутствуют «красные флаги»: пожилой продавец, продажа по доверенности, цена заметно ниже рынка, настойчивые просьбы о наличных или требования «сделать всё срочно».
Рынок стал взрослее. И теперь выигрывают не самые быстрые, а самые осторожные.