В моей практике одна из самых тревожных тем, с которой ко мне приходят собственники квартир, — это задолженность по капремонту. Люди не понимают, что это за фонд, куда идут деньги и чем грозит долг. Я полностью согласна с формулировкой арбитражного управляющего Кирилла Горина: задолженность по капремонту — это не просто стопка неоплаченных квитанций, а зафиксированное по лицевому счёту неисполнение вашей законной обязанности платить взносы, которое уже может быть взыскано через суд. А чтобы вообще понимать, за что с вас требуют деньги, нужно разобраться, что такое фонд капитального ремонта.
Что такое фонд капитального ремонта по закону
Жилищный кодекс даёт сухое, но точное определение: фонд капитального ремонта — это денежные средства, которые собираются и используются для капремонта общего имущества в многоквартирном доме. В этот фонд входят:
- Взносы собственников помещений.
- Пени за просрочку взносов.
- Доходы от размещения средств фонда на счёте (проценты и т.п.).
- Субсидии, бюджетные средства и другие поступления, предусмотренные законом.
Если говорить по-человечески, это общая «копилка» вашего дома: вы и соседи каждый месяц откладываете деньги, чтобы потом было за что поменять крышу, лифты, стояки, фасад и другие дорогие вещи, которые текущим ремонтом не закроешь.
Кто обязан платить и почему эта строка не добровольная
Часто слышу: «Я не подписывала никаких договоров на капремонт, с чего я должна платить?» Но здесь логика другая.
Обязанность платить взносы на капитальный ремонт привязана не к вашей подписи под каким-то договором, а к самому факту владения квартирой в многоквартирном доме. Есть жильё — есть обязанность участвовать в содержании и ремонте общего имущества, в том числе через фонд капремонта.
И есть важный момент, о котором многие узнают уже на сделке:
- Обязанность по взносам привязана к квартире, а не к человеку.
- При переходе права собственности долг по капремонту, как правило, переходит вместе с квартирой к новому владельцу.
Отсюда типичная история: вы купили квартиру, а в справке вдруг всплывает несколько лет задолженности по капремонту. Формально новый собственник отвечает за эти суммы, если иное не оговорили в договоре и не закрыли долг заранее.
Какими способами формируется фонд капремонта
Платить взносы вы обязаны, а вот как именно формировать фонд — уже вопрос выбора. По закону есть два базовых варианта.
- Формировать фонд на специальном счёте дома.
- Формировать фонд у регионального оператора (так называемый «общий котёл»).
Если дом выбирает спецсчёт, собственники на общем собрании решают, в каком банке открыть счёт, какой размер взноса установить (не ниже регионального минимума), кто будет владельцем счёта и как контролировать расходы.
Если выбран региональный оператор, все взносы уходят на его счёт, а капремонт проводится по региональной программе и графику, который утверждает субъект РФ.
Спецсчёт даёт больше контроля и гибкости, но требует активных собственников, готовых заниматься собраниями, подрядчиками, сметами. «Общий котёл» удобнее тем, кто не хочет погружаться в организацию, но дом в этом случае жёстко привязан к общей очереди и решениям региона.
На что можно тратить деньги фонда
Ещё одно распространённое заблуждение: «Ну раз мы копим, можно же эти деньги пустить на всё, что нужно дому?» Нет, нельзя.
Средства фонда капитального ремонта строго целевые. Их можно направлять только на то, что прямо разрешено законом и региональной программой капремонта. Как правило, это:
- Работы и услуги по капитальному ремонту общего имущества (крыша, фасад, лифты, сети, подвалы и т.п.).
- Разработка проектной документации, если она требуется по градостроительным нормам.
- Оплата строительного контроля, необходимых материалов и оборудования.
- Погашение кредитов и займов, взятых именно на капремонт, и процентов по ним.
Если деньги фонда уходят на цели, которые с капремонтом никак не связаны, это уже повод для жалоб в жилищную инспекцию, прокуратуру и для судебных разбирательств.
Что будет, если появилась задолженность по капремонту
Когда взносы не платятся месяцами, формируется задолженность по капремонту. Для вас это уже не просто «минус в личном кабинете», а полноценный долг.
Обычно всё развивается по понятной цепочке.
- Начисляются пени за каждый день просрочки.
- Региональный оператор, ТСЖ или управляющая организация обращаются в суд за судебным приказом или иском о взыскании долга и пеней.
- После вступления решения в силу материалы уходят к судебным приставам, которые могут списывать деньги со счетов, накладывать арест на имущество, ограничивать выезд за границу и применять другие меры.
Плюс отдельная проблема — сделки с квартирой. Покупатель почти всегда просит справку об отсутствии задолженности по капремонту. Если долг есть, встанет вопрос: либо вы его гасите, либо снижаете цену и договариваетесь, кто из вас его закроет.
Можно ли списать задолженность по капремонту через банкротство
Отдельный вопрос, который мне регулярно задают: «А этот долг по капремонту вообще можно списать, если я иду в личное банкротство?»
Взносы на капремонт — это денежное обязательство перед конкретным кредитором (региональным оператором или владельцем спецсчёта). Жилищное законодательство не относит их к тем долгам, которые нельзя списывать в принципе, как, например, алименты или компенсацию вреда здоровью.
На практике в делах о банкротстве граждан:
- Задолженность по капремонту заявляется кредитором и включается в общую сумму требований.
- После завершения процедуры и освобождения от обязательств такие долги обычно списываются вместе с другими жилищно-коммунальными задолженностями, если суд отдельно не укажет иное.
Но каждую ситуацию всё равно нужно смотреть отдельно: важно, кто кредитор, какие суммы, были ли споры по начислениям и т.д.
Что важно помнить собственнику
Если собрать всё в одну картину, получается следующее.
- Взносы на капитальный ремонт — не добровольная опция, а ваша законная обязанность как собственника квартиры в многоквартирном доме.
- Фонд капремонта — это общая копилка дома, из которой оплачиваются только работы по капитальному ремонту и связанные с ними расходы.
- Задолженность по капремонту — это полноценный долг: могут быть пени, суд, приставы и сложности с продажей квартиры.
- Если долги уже накопились, в том числе по капремонту, лучше не тянуть, а обсудить варианты: рассрочка, реструктуризация, оспаривание неправомерных начислений или, в тяжёлых случаях, личное банкротство.
Когда понимаешь, что такое фонд капитального ремонта, за что именно берут деньги и какие последствия у долгов, исчезает ощущение хаоса и несправедливости. Остаётся то, что я считаю самым важным — возможность осознанно управлять своей квартирой, своим домом и своими обязательствами.