Жесткая правда — скорее всего, деньги, которые сейчас копятся на покупку квартиры по семейной ипотеке, с 1 февраля 2026 года останутся просто деньгами на вкладе. Купить квартиру уже не получится. Попробуем объяснить детальнее. Представить себе: есть сумма в 3-5 млн руб. на депозите, которую откладывали на первоначальный взнос. Сегодня эти деньги — билет на рынок недвижимости, завтра — просто 3 или 5 млн руб. на счету. Обменять их на желанную квартиру уже будет невозможно.
Все потому, что с 1 февраля 2026 года правила семейной ипотеки резко меняются. Меняются жестко и больно. Многие, кто не в курсе, в феврале или марте 2026 года осознают, что возможность купить недвижимость упущена.
Да, деньги останутся при вас без убытков. На вкладе будет уже не 3, а 3.5 млн руб., или не 5, а 5.5 млн руб. Но вот «войти» в рынок недвижимости с ними уже не выйдет. Что делать с этими деньгами? В лучшем случае — оплатить 2-3 года аренды двухкомнатной квартиры в Москве или Санкт-Петербурге.
Поэтому стоит разобрать детальнее, как поменяется рынок после 1 февраля 2026 года и какие изменения уже официально вносят в семейную ипотеку.. Основатель компании Smarent Виктор Зубик расскажет, как поменяется рынок недвижимости после 1.02.2026.
В этой статье:
- Изменения в семейной ипотеке с 1 февраля 2026
- Почему сбережения на вкладе вскоре перестанут работать
- Что изменится в 2026 году
- Почему застройщики поднимают цены уже сейчас?
- Кому стоит и не стоит торопиться сейчас?
- Выводы
Напоминаем, что в тексте выражается мнение автора, а вся предоставленная информация не является истиной в последней инстанции и инвестрекомендацией.
Изменения в семейной ипотеке с 1 февраля 2026 года
Что именно официально забирают с 1 февраля 2026 года? Простыми словами — убирают саму возможность.
Есть семейная ипотека. Это льготная программа, которая действует до 2030 года. В рамках данной программы каждый из супругов — условно мама и папа, у которых есть ребенок младше 7 лет — мог взять на себя отдельную семейную ипотеку. Достаточно было одного ребенка по условиям. Часто люди не живут вместе, могут быть не в браке, и каждый хотел приобрести себе отдельный объект недвижимости. В Москве, Московской области, Санкт-Петербурге и Ленинградской области по этой схеме можно было взять 12 млн руб. со ставкой 6%, добавить первоначальный взнос и купить квартиру.
Так вот, с 1 февраля эту возможность убирают. Теперь обязательно, чтобы оба супруга — условно мама и папа — были созаемщиками по одному кредиту.
Важный момент: многие, кто планировал воспользоваться семейной ипотекой позже — ведь программа действует до 2030 года — копили деньги на хороших депозитах. Человек спокойно планировал в 2026 или 2027 году купить квартиру по семейной ипотеке или по комбо-ипотеке. Та самая комбо-ипотека, которую можно взять до 30 млн руб., когда берут 12 млн по семейной программе и 18 млн по рыночной, в надежде, что рыночная ставка будет снижаться вслед за ключевой. Но многие с ужасом, скорее всего, в феврале или марте 2026 года осознают, что этой возможности больше нет.
Да, останется прекрасный депозит с каким-то процентом. Но доступной ипотеки на ближайшие несколько лет, а может быть, и до 2030 года, уже не светит. Сейчас довольно высокая инфляция, и Центральный банк не будет резко снижать ключевую ставку, как это было несколько лет назад.
Что теперь? На текущий момент условный первоначальный взнос — сумма на депозите в 2, 3, 5 или 10 млн руб. — это взнос, который можно поменять на квартиру с ипотечным плечом. А через пару месяцев это будет просто первоначалка, которую уже не получится потратить на приобретение жилья. То есть просто останутся деньги. Кто-то скажет: «Да ничего плохого в этом нет».
На самом деле, в большинстве случаев людям деньги как таковые не нужны. Люди хотят поменять деньги на что-то: на автомобиль, на квартиру, на путешествие. И зачастую те самые основные сбережения как раз и тратятся на покупку недвижимости.
Почему сбережения на вкладе вскоре перестанут работать
Попробуем еще раз детально разобрать, почему условные 3 млн руб. через месяц перестанут работать. На самом деле, даже семейная пара, которая живет вместе и планировала купить объект недвижимости для личного проживания, могла ранее потратить свою первую семейную ипотеку на инвестиционную студию, на загородный дом или на текущую однокомнатную квартиру. Планировалось улучшить жилищные условия как раз с помощью второй, отдельной семейной ипотеки.
Многие, на самом деле, брали квартиры или покупали в рассрочку — когда можно внести небольшой первоначальный взнос, а дальше платить ежемесячные платежи на уровне 50, 100 или 200 тыс. руб. в месяц несколько лет, например, до 2028 года. А в конце, когда остается долг, скажем, в 15 млн руб., человек планировал погасить его: часть наличными, например, 3 млн руб., а на оставшиеся 12 млн руб. — взять семейную ипотеку. Многие именно так рассчитывали, сделали и планировали. Но по факту, в 2026, 2027 или 2028 году станет понятно, что такой возможности больше нет.
Какая будет ипотека, чтобы оплатить этот долг? Непонятно. Какая будет ставка? Неизвестна. В целом, каким будет рынок недвижимости, тоже довольно сложно предсказать. При этом люди любят ипотеку именно потому, что это фиксированная ставка, не привязанная к ставке ЦБ, которая дается на 30 лет. Сейчас 6% в рублях — это практически подарок или почти бесплатная ипотека с учетом инфляции.
Почему же условные 3 или 5 млн руб. через несколько месяцев перестанут работать? Потому что с 1 февраля, кроме запрета на вторую семейную ипотеку, добавляются и потенциальные новые ограничения. Эти нормы еще окончательно не приняты. Ожидается информация, когда данные изменения окончательно утвердят. Про это детально можно будет узнать в Telegram-канале Smarent.
Что изменится в 2026 году
Первое — студии могут запретить к покупке по семейной ипотеке, так как обсуждают введение минимальных площадей. Условно, хотели купить не квартиру-студию, а однокомнатную квартиру — это вполне нормально, метров 35-40. Но могут сделать правило, что семейную ипотеку можно тратить на квартиры минимум от 40, 42 или даже от 55 кв. м.
Второе — ставка для семей с одним ребенком может вырасти до 10-12%. Есть информация, что хотят сделать разную ставку для семей с разным количеством детей. Один ребенок — вместо 6% будет 12%, двое детей — как раньше, 6%. А если детей трое, то ставка может составить 4%. Большая целевая аудитория семейной ипотеки — это как раз те, у кого один ребенок. Следовательно, ежемесячный платеж для многих может увеличиться практически в два раза. То есть вместо, например, 72 тыс. руб. в месяц за 12 млн руб., платеж станет 123 тыс. руб.
Важный момент: из тех 72 тыс. руб. на тело долга уходило примерно 12 тыс., а 60 тыс. — это проценты. А вот когда платеж 123 тыс. руб., то на тело долга может уходить всего 3 тыс., а 120 тыс. — это проценты.
Еще одно важное дополнение — в 2026 году банки, скорее всего, будут рассматривать только официальные доходы. Не справку по форме банка, а конкретную справку 2-НДФЛ с доходами и оплаченными налогами.
Также будут строже учитывать предельную долговую нагрузку, которая все время снижается и может быть на уровне 50%. То есть банк будет смотреть, какие есть кредитные карты, какие кредиты и ипотеки уже оформлены, каковы расходы и какой официальный доход. С каждым месяцем получить ипотеку, неважно — рыночную или семейную, становится все сложнее, даже при хороших доходах. Вопрос только в том, официальные ли они.
Кстати, если думать, что как только скорректируют семейную ипотеку и, например, сделают ставку 12%, люди перестанут покупать квартиры — это глубокое заблуждение. Просто тот самый покупатель будет платить в два раза больше процентов. Может быть, даже квартира где-то подешевеет, но вместо 720 тыс. руб. переплаты в год, человек уже будет платить сумму в два раза больше — то есть, со страховками, порядка 1.5 млн руб. в год. Если эту переплату в 720 тыс. умножить на 5 лет, получится переплата в 3.5 млн руб.
Зачастую людям не так важна итоговая стоимость квартиры, как ежемесячный платеж и сама возможность ее купить. Если думать, что стоимость недвижимости — это один из самых важных факторов, то это глубокое заблуждение.
Почему застройщики поднимают цены уже сейчас?
Что же сейчас происходит на рынке недвижимости и почему застройщики уже стали повышать цены? Если вернуться на год или полтора назад, к середине 2024 года, когда отменяли классическую льготную ипотеку, многие потирали руки и говорили: «Наконец-то семейную и льготную ипотеку сократят, и тогда цены начнут падать». Но, как видно, за полтора года цены выросли, и сейчас застройщики практически ежедневно их поднимают.
Почему? Все очень просто: огромное количество людей бежит в «последний вагон». Именно те, кто всегда кричал про грядущее падение цен и ждал лучшего момента, зачастую покупают квартиры на самом пике.
Что делают застройщики сейчас? Выводят неликвид по цене ликвидного. Когда спрос огромен, можно продать те самые неудобные планировки или квартиры, которые раньше плохо продавались. Стартуют новые проекты без скидок. Цены на старте продаж бывают разочаровывающими — могут предложить квартиру с ключами в 2030 году по цене дороже, чем текущая вторичка. Но если нужно потратить семейную ипотеку, покупатель принесет деньги. Студии в 25 метров выставляют по 16-18 млн руб. И их покупают, потому что возвращаемся к главному: люди хотят поменять первоначальный взнос и право на льготную ипотеку на конкретный объект, понимая, что могут не успеть.
Давят на психологию. В каждом офисе продаж менеджеров уже подготовили, объяснив говорить: «Завтра будет дороже». Будет ли дороже после 1 февраля? Не факт. Но точно известно, что после этой даты купить по старым правилам уже не получится.
Сейчас существует большая иллюзия: многие думают, что после ужесточения в феврале-марте 2026 года рынок сильно просядет, потому что все, кто планировал купить, уже скупили, и покупателей не останется. В этой логике есть доля правды, но не все так однозначно. Как раз в эту ловушку и попадает большинство. В этот момент человек почему-то уверен, что будет наготове: будет знать рынок, будет точная сумма на руках, будет возможность взять ипотеку, и банк ее одобрит. И все это совпадет с тем замечательным моментом, когда рынок начнет падать.
Что происходит на самом деле перед дедлайнами?
Рынок разгоняется, цены растут. А после дедлайна, если просадка и случается, она держится 2-3 недели на отдельных проектах, максимум пару месяцев. Официально цены не падают, скидки есть только в офисе, и то не всегда.
Многие думают, что придут в офис продаж и им дадут скидку, но шансов мало — никто не хочет ронять цены. Зачем продавать дешево, если, скорее всего, купят и дорого?
Уже к маю-июню 2026 года рынок снова перезапустится новыми стартами продаж. За последние 5 лет ни одно ужесточение льготных программ не создавало обвала. Оно создавало ажиотаж «последнего вагона», на котором застройщики зарабатывали. Потом делали небольшой дисконт визуально, чтобы поднажать на сомневающихся, но реальных больших скидок не было. Люди часто гонятся за скидкой, но она не так важна. Важна конечная стоимость и условия покупки — тот самый первоначальный взнос и доступная ипотека. Если кто-то думает, что недвижимость не нужна, ведь можно всегда арендовать, то им стоит посмотреть видео на YouTube-канале Smarent.
Что будет в январе 2026 года? Это может стать временем самой настоящей «мясорубки» — самый максимальный «уходящий вагон». В январе можно увидеть очереди в офисах продаж, бронирование на эмоциях. Застройщики могут выкатить студии и по 20 млн руб. Банки будут формировать очереди на одобрение, и часть семей физически не успеет выйти на сделку.
Важное дополнение: 1 февраля — это дата, когда ипотека уже должна быть выдана, а квартира — зарегистрирована. То есть недостаточно просто забронировать квартиру в декабре или январе. Нужно, чтобы банк успел записать в очередь и оформить выдачу кредита, иначе можно не успеть. Вспоминается август 2023 года, когда ЦБ резко поднял ключевую ставку, и в банках выстроились очереди из тех, кто хотел успеть получить ранее одобренную ипотеку. Сейчас будет похожая история. Если у вас есть первоначальный взнос и вы подходите по условиям, но нет предварительного одобрения от банка, то шансов купить недвижимость до дедлайна тоже довольно мало.
Кому стоит и не стоит торопиться сейчас?
Стоит поторопиться тем, кто хочет вторую семейную ипотеку. После февраля это будет невозможно. Вряд ли в двадцать седьмом году Центробанк сделает ключевую ставку в 4%. Это все прекрасно понимают.
Семьям с одним ребенком, потому что могут ввести ставку 10-12%. И вместо платежа в 72 тыс. руб., который в целом адекватен и находится на уровне аренды или даже ниже, новый платеж в 123 тыс. руб. вряд ли одобрят или в целом смогут оплачивать. Это довольно много и означает большую переплату.
Также спешить нужно тем, у кого нет той самой справки 2-НДФЛ и тем, у кого небольшой первоначальный взнос — 2.5-3 млн руб., или, может быть, 5 млн руб. Потому что именно такие квартиры сейчас «выгребают» по ценам выше рыночной стоимости. На вторичке аналогичные квартиры будут стоить дешевле — это факт. Нужно понять, что важнее: поменять деньги на конкретный объект недвижимости или просто иметь деньги на счету. Если есть мысль спекулировать на рынке, брать льготные ипотеки и перепродавать — это путь в «бетонное казино». Цель семейной ипотеки — улучшение жилищных условий для семей.
Кому же не стоит бежать в последний вагон?
Если в семье двое детей, при этом ранее не брали никакую семейную ипотеку и хотят взять всего лишь одну на семью. Также если пара не в браке — по предварительной информации, в этом случае не нужно быть созаемщиками. Также не нужно спешить тем, у кого нет денег на первоначальны взнос и нет возможности обеспечить выплату даже льготной ипотеки. Платеж в 72 тыс. руб. за 12 млн руб. — все равно сумма значительная.
Многие думают: «Сейчас хайп, я подожду до апреля или лета 2026 года, когда цены, возможно, снизятся из-за падения спроса». Но здесь важный вопрос: что для вас важнее — купить конкретный объект, который нравится по планировке, локации, этажу и виду, или попытать удачу в надежде на скидку? Скидка может быть на другую, менее подходящую квартиру. Покупка недвижимости как семейного капитала — это не лотерея, а выбор объекта и условий с возможностью его содержать, оплачивать налоги, сделать ремонт и жить в нем. Шансов обмануть рынок очень мало.
Большинство понимает, что ждать — самая большая ошибка. Что значит ждать в 2025 или 2026 году? Это риск увидеть, как условные 3 млн руб. на первоначальный взнос станут недостаточными. Увидеть, как ставка вырастет с 6% до 12%. Потерять возможность купить объект, который сегодня стоит 16-18 млн руб., а через год будет стоить 22-25 млн, или его просто не будет — все квартиры в этом доме уже купят. В других домах купить квартиру по семейной ипотеке не получится, потому что это будет вторичка. В итоге можно остаться без недвижимости, хотя право на ипотеку было. Остаться без «семейки», без объекта и без роста капитала.
Многие покупают недвижимость в надежде обмануть инфляцию. В следующем году инфляция ожидается на уровне 4-6%. Скорее всего, недвижимость, особенно вторичная, будет расти на уровне инфляции, что позволит сохранить капитал, а не заработать. Недвижимость — это одна из немногих возможностей перенести капитал через десятилетия, не имея экспертизы на фондовом или крипторынке. Это жесткая правда, и для многих ожидание станет дорогой ошибкой.
Выводы
Скорее всего, в 2026 году рынок все равно увидит небольшую коррекцию, как это было в августе 2024 года. Но это будет касаться в основном неликвидных объектов или проблемных застройщиков, которые уже снижали цены на 30-40% из-за низкого качества и спроса. На хорошие проекты в правильных локациях, где люди хотят жить, скидок не было и нет.
Если вы поняли, что с февраля возможности не будет, то нужно определиться с целью и понять, в планах сдавать, жить или купить как актив ребенку. Спекуляция — не цель. Нужно выбрать хороший объект у грамотного застройщика с правильными планировками, потолками, расположением. Важно получить одобрение у банка как можно скорее и сделать бронь понравившейся квартиры, даже если придется заплатить за нее какую-то сумму. Главное – не поддаваться панике, но и не тормозить. Если объект подходит, принимать решение.
Точных деталей по условиям 2026 года пока нет. Но точно известно, что две ипотеки на семью выдавать не будут. Государство постепенно сокращает льготные программы, делая их адресными. Если хотите сохранить доступ к семейной ипотеке, рекомендуется действовать взвешенно, но без лишних задержек. За помощью всегда можно обратиться к специалистам компании Smarent, которые смогут грамотно подобрать квартиру, учитывая цену, расположение и многие другие факторы.