Не так давно мне попалась любопытная новость о том, что известный московский застройщик поднял цены на свои квартиры. Однушка у МКАДа, которая две недели назад стоила 16 млн рублей, теперь стоит около 18 млн. Скриншот этой новости прикреплен к посту. В некоторых ЖК цены на новые квартиры выросли сразу на 2,5-3 млн. Почитал я комментарии к этой новости и вижу, что все стабильно — люди ждут, что скоро обрушатся цены на первичку. Что вот-вот грянет кризис, «лопнет пузырь», и вообще все пойдет прахом.
Я такие разговоры слышу все десять лет работы в недвижимости. А цены при этом только растут. Сейчас я объясню, почему первичка не дешевеет и никогда не подешевеет. И раскрою секрет, как при всем при этом купить квартиру в новостройке с большой скидкой.
Есть такое понятие, как проектное финансирование — банк предоставляет деньги на строительство жилого комплекса. Некоторые немногочисленные девелоперы, правда, обходятся своими силами —строят на свои деньги. Но таких компаний единицы, а основная масса застройщиков пользуется кредитными деньгами.
Так вот, проектное финансирование — это и есть кредит, который дает какой-либо банк. На эти деньги строится дом. Ставка по кредиту немаленькая, и при строительстве в стоимость квадратного метра уже закладываются затраты на обслуживание кредита. И никогда квартира не может быть продана дешевле себестоимости. Не бывает такого, что затратил два рубля, а продал за полтора. Это абсурд. Девелоперы не дураки, чтобы работать себе в убыток.
Люди в эту специфику не вникают, в экономике строительства многоквартирных жилых домов не разбираются и рассуждают, что если спроса на дорогое жилье не будет, то квартиры рано или поздно начнут дешеветь. Да ничуть не бывало! Если квартиры не будут продаваться, они будут просто стоять пустые. И даже несмотря на то, что продажи идут вяло и кроме семейной ипотеки никаких вариантов поддержки нет, несмотря на все тяготы и невзгоды, даром раздавать квартиры не начнут. Рано или поздно их все равно раскупят. А потом застройщик скорректирует свои планы по новому строительству. Будет строить меньше — так, чтобы всё в итоге продалось.
А то, что сейчас цены вздулись, — неудивительно. В декабре всегда самый большой спрос и ажиотаж в продажах недвижимости. Цены растут между прочим не только у «ПИКа». Многие застройщики поднимают цены, причем и в течение года тоже — кто больше, кто меньше. Они это делают не из-за жадности и вредности — просто в финансировании уже изначально был сформирован бюджет на стройку. Стройматериалы и рабочая сила дорожают, соответственно, цены на квартиры растут — и так по кругу.
Однако есть и хорошие новости. Почти все девелоперы предлагают время от времени акционные скидки — аттракционы неслыханной щедрости локального масштаба. Например, в одном подъезде несколько квартир могут продаваться по супернизкой цене — так называемые пакетные квартиры. Проводят эти акции не для того, чтобы облагодетельствовать покупателя и продать ему жилье ниже себестоимости. Просто бывают ситуации, когда у застройщика возникает кассовый разрыв и ему срочно нужны деньги.
Допустим, требуется ему сегодня 40 млн рублей. Или 400 млн — не суть важно. Он выставляет на продажу несколько квартир со скидками, быстренько набирает нужную сумму, и строительство продолжается. А остальные квартиры в дальнейшем продаются по прайсу.
Информация о скидках особо не афишируется. Она появляется не в открытом доступе, а в агрегаторах, с которыми работаем мы, риелторы. Причем сведения эти представлены зачастую в завуалированном виде. Допустим, я вижу анонс о том, что скоро будет старт продаж или будут выставлены на продажу пакетные квартиры. И дальше нужно уже соображать и мониторить обстановку, чтобы не упустить момент.
Таким образом, человек, который сумеет оказаться в нужное время в нужном месте, сможет купить квартиру по очень выгодной цене. Самостоятельно покупатель, далекий от всей этой кухни, во веки веков не сможет выловить акционные предложения. Эти квартиры быстренько разойдутся между сотрудниками застройщика, которые в курсе намечающихся скидок, а также между их знакомыми и родственниками.
А вот риелтор, который понимает, как устроен рынок, и держит нос по ветру, знает, у какого застройщика и когда можно купить квартиру по выгодной цене. У меня есть доступ ко всем базам, где такую информацию можно раздобыть. Я постоянно анализирую цены в разных ЖК, общаюсь с застройщиками, слежу за акциями и скидками. В общем, знаю, кто чем живет и чем дышит. И могу предложить многое из того, чего нет в «официальном меню» девелоперов.
Ваш Алексей Калашников, решэлторЪ на красном «Мустанге».
Связь: +7 981 721 4012
Про мой опыт можно также почитать/посмотреть/послушать на других площадках. Контент везде отличается!