Собственники многоквартирного дома владеют не только квартирами и коммерческими помещениями, но и крышей, подвалом, придомовой территорией и другим имуществом, которое относится ко всему дому. Это дает им возможность получать с него прибыль — о том, как это сделать, мы писали в другой статье. Но также накладывает на них обязанность регулярно оплачивать общедомовые нужды. В статье разберемся, как законно уменьшить эти расходы.
Что входит в общедомовые нужды
Общедомовые нужды (ОДН) — это коммунальные ресурсы, необходимые для комфортной жизни в доме. К ним относятся, например:
- освещение подъездов, подвалов, технических помещений и двора;
- работа лифтов, водяных насосов, систем отопления и вентиляции;
- полив газонов, уборка общих территорий;
- технологические потери воды или тепла;
- устранение аварий на общих коммуникациях.
Затраты на эти услуги распределяются между собственниками в зависимости от площади жилых и нежилых помещений, которыми они владеют.
Метод расчета ОДН зависит от наличия общедомового прибора учета. Если он есть, то формула расчета будет выглядеть так:
Общее потребление по дому – Сумма потребления всех квартир = ОДН
Если общедомового счетчика нет, то используются нормативы, утвержденные региональными властями:
Норматив × Площадь → Расчет на каждую квартиру
Тарифы регулируются субъектами РФ, поэтому в разных регионах нормативы и способы расчета могут отличаться. В некоторых случаях на общем собрании можно утвердить собственный порядок распределения расходов, если это не нарушает закон.
Пример расчета ОДН по электричеству:
Анна живет в квартире площадью 45 м². В доме 40 квартир и установлен общедомовой счетчик, общая площадь дома — 2 400 м².
Тариф на электроэнергию: 5 ₽/кВт·ч. Показания общедомового счетчика за месяц составляют 3 500 кВт·ч, сумма показаний квартир — 3 200 кВт·ч.
Разница — это и есть ОДН: 300 кВт·ч.
Как узнать размер платежа:
- рассчитать долю Анны: площадь квартиры 45 м²/ общая площадь дома 2 400 м² = 0,01875;
- определить часть ОДН: ОДН 300 кВт·ч × доля Анны 0,01875 = 5,625 кВт·ч;
- рассчитать сумму, которую должна Анна: часть ОДН 5,625 × тариф 5 ₽ = 28,12 ₽.
Получается, за ОДН по электричеству Анна заплатит 28, 12 ₽.
Как значительно снизить расходы на ОДН
Чтобы заметно уменьшить эту графу в квитанции, потребуются первоначальные вложения. Они отобьются в среднем за год, а дальше жильцы будут тратить на обслуживание дома гораздо меньше.
Поставить датчики протечек в подвале: это позволит избежать потерь воды через скрытые течи, которые годами «сидят» в строке ОДН.
Поменять свет на LED и поставить датчики освещенности, которые дают больше экономии, чем датчики движения.
Установить индивидуальный счетчик в нежилых помещениях: подвалах, общих коридорах, коммерческих помещениях и пр. Если счетчиков нет, то весь дом будет платить, например, за расход электричества и воды магазина, который располагается на первом этаже.
Также стоит отключить отопление нежилых или пустующих помещений.
Утеплить узел ввода, чтобы снизить теплопотери. Узел ввода — это место, где тепло из городской сети заходит в дом. Если этот участок не теплоизолирован, то часть обогрева будет уходить в подвал, землю и стены, при этом энергия учитывается счетчиком и оплачивается жильцами.
Запросить перерасчет показателей горячей воды. Почти во всех многоэтажных домах есть рециркуляция горячей воды, и в этом случае норматив учитывает не только потребление квартиры, но и потери в рециркуляционном контуре:
- движение воды по трубам, даже если кран закрыт;
- тепловые потери через трубы;
- утечки на стояках и в насосных узлах.
Узнать, если ли рециркуляция, можно в техническом паспорте дома или уточнить в управляющей компании (УК). Если да, то нужно сравнить нормативы с фактическим расходом воды, в случае перерасхода — потребовать УК сделать перерасчет.
Герметизировать двери и поставить новые доводчики: благодаря этому будет уходить меньше тепла, а подъезды не будут продуваться.
Прочистить вентиляционные клапаны и вентканалы — тогда они перестанут вытягивать теплый воздух из подъезда.
Поставить отдельный счетчик на пожаротушение: так проверки пожарной системы больше не будут списываться в ОДН.
Провести балансировку системы отопления: эта мера устранит перегрев или недогрев, снизит реальный расход тепла.
Модернизировать лифты: установить LED, новые пускатели. Это нововведение может сильно сэкономить электричество, но стоит дороже остальных.
Пример:
Исходя из таблицы выше, мы рассчитали стоимость внедрения нововведений и экономию за счет них на примере типового дома в Казани на 100 квартир общей площадью 2 500 м². Средняя площадь квартиры — 68 м², доля в ОДН: 68 / 2 500 = 2,72%.
Общие расходы на улучшения: 305 350 ₽ или 3 053 ₽ на квартиру.
Годовая экономия для всего дома: 362 680 ₽.
Годовая экономия на одну квартиру (~68 м²): ≈ 9 868 ₽.
Полная окупаемость: ≈ 10 месяцев. После этого дом экономит почти 10 000 ₽ на квартиру каждый год, а затраты на ОДН снижаются.
Простые способы снизить расходы на ОДН
Много сэкономить за счет этих способов не получится, однако они не требуют почти никаких вложений.
Установить общедомовой счетчик — это можно включить в текущие работы. Прибор учета фиксирует реальное потребление, исключая расчеты по нормативу, которые часто завышены. Это помогает выявлять утечки и любые расхождения.
Требовать УК регулярно проверять состояние инженерных систем: течь трубы в подвале или неисправный узел учета могут дать десятки кубометров лишнего расхода, который попадет в ОДН.Исключать незаконные подключения к электричеству дома. Без ведома собственников квартир это могут сделать, например,арендаторы нежилых помещений или гаражные кооперативы, расположенными по соседству. Все расходы в этом случае перекладывается на других собственников. Контроль за сетями, проверка подвалов и технических помещений позволяют жильцам экономить деньги и корректно распределять расходы.
Синхронизировать снятие показаний. Если показания квартирных счетчиков ежемесячно снимать 25 числа, а данные общедомового прибора учета — 1 числа следующего месяца, фиксируя расход за весь месяц с 1 по 30 число, то разница между общедомовым расходом и суммой квартирных показаний будет автоматически записана в ОДН. Из-за этого в квитанции окажутся расходы квартир за последние пять дней месяца, которые были неправильно учтены как общедомовые.
Контролировать работу УК. Иногда из ее отчетов можно узнать, например, что компания каждую неделю проводит влажную уборку в подвале и на чердаке, в то время как на деле чердак открывают только для того, чтобы сбросить снег с крыши и никакой уборки там никто никогда не проводил.
План по снижению расходов на ОДН
Пообщайтесь соседями. ОДН — общая проблема, и решается она коллективно. Создайте чат дома, если его еще нет, организуйте собрание жильцов, чтобы предложить свои идеи по уменьшению платежей.
Осмотрите подвал и техпомещения. Обращайте внимание на:
- капающую или запотевшую арматуру;
- лужи под трубами, следы ржавчины на соединениях;
- постоянно работающие насосы;
- горячие трубы без теплоизоляции.
Все это нужно сфотографировать, направить заявку в УК и потребовать устранения. Так можно снизить ОДН по воде и теплу на 5–20% уже в следующем месяце.
Также стоит запросить у УК схему электроснабжения и список подключенных помещений, чтобы убедиться, что никто не пользуется ресурсами дома бесплатно.
Попросите компанию предоставить отчеты, чтобы сравнить реально выполненные и указанные в акте работы. Если еженедельная уборка помещений и украшение общедомовой территории к Новому году есть только на бумаге, потребуйте пересчитать стоимость услуг.
Проверьте исправность общедомового счетчика и синхронизируйте снятие показаний: разные даты — прямой путь к завышенным ОДН. На общем собрании утвердить единый день фиксации данных приборов учета или установить автоматизированную систему. Попросите УК предоставить акт поверки счетчика и журнал обслуживания.
Возьмитесь за самые окупаемые улучшения:
- датчики протечек в подвале окупят себя всего за 2 месяца — недорого и максимально эффективно;
- герметизация подъездов: уплотнители, доводчики, регулировка дверей заметно снизят расходы на ОДН уже в первый отопительный сезон.
Более дорогостоящие улучшения оставьте напоследок: глобальная модернизация имеет смысл, если дом уже навел порядок в учете, утечки и несанкционированные подключения устранены. Иначе эффект будет сведен на нет старыми проблемами.
Снижение ОДН — это не «капремонт за миллион», а последовательные шаги. Если делать их в правильном порядке, первые результаты появляются уже через 1–2 месяца, а за год планомерных улучшений каждый собственник жилья может сэкономить 8–10 тыс. ₽.
Выгоду можно приумножить, если положить сэкономленные деньги на вклад: Ак Барс Банк при открытии вклада «Жаркий процент» предлагает новым клиентам приветственную ставку до 31%* годовых.
*подробнее об условиях — на сайте Ак Барс Банка.
Вам могут быть интересны эти статьи: