Как менялась доступность самой популярной на данный момент льготной программы жилищного кредитования, и на сколько сейчас доступны займы по ней? Ответ на этот вопрос озвучили специалисты сервиса Домклик и Центра финансовой аналитики (ЦФА) Сбербанка. В совместном исследовании они проанализировали динамику охвата Семейной ипотеки — одной из ключевых льготных программ жилищного кредитования. Исследование показало: за 7 лет действия программы её доступность выросла примерно в 6 раз, однако грядущие изменения могут частично нивелировать этот прогресс.
На сегодня «Семейная ипотека» — самая популярная льготная программа:
• доля в общем объёме ипотечных выдач Сбера достигает 70 % (по итогам 2025 года);
• базовая ставка зафиксирована на уровне 6 %;
• лимиты кредитования: 6 млн руб. (для большинства регионов) и 12 млн руб. (Москва, МО, СПб, ЛО).
Как менялась доступность программы?
Государственная программа «Семейная ипотека» стартовала в 2018 году. Тогда право оформить ипотеку под льготный процент в рамках данной меры поддержки могли только семьи с двумя и более детьми. Причем, хотя бы один ребёнок должен был родиться после 1 января 2018 года. На тот момент под эти требования подходили лишь 2 % из 66,1 млн российских домохозяйств.
Впоследствии условия выдачи кредитов на покупку жилой недвижимости по программе «Семейная ипотека» неоднократно смягчались. Так, с 2021 года право оформить ипотеку на льготных условиях получили семьи с одним ребёнком, при условии, что он родился после 1 января 2018 года. Это позволило увеличить долю потенциальных заемщиков до 8,1 % всех домохозяйств в стране.
По оценкам экспертов, сегодня программа охватывает 12,5 % домохозяйств. Это стало возможным благодаря снятию возрастных ограничений для детей (теперь учитываются несовершеннолетние от 7 до 18 лет). Также положительно отразилось введение особых условий для жителей 35 регионов и малых городов (население менее 50 тыс. человек). То есть в настоящий момент, купить квартиру в ипотеку с помощью этой льготной программы может примерно каждая десятая российская семья.
Региональные контрасты
Доступность данной льготной программы существенно различается по субъектам РФ. Выше всего доля домохозяйств, подпадающих под актуальные критерии программы, в Чеченской Республике — 47,1 %, в Республике Ингушетия (45,1 %) и Республике Дагестан (39,3 %).
А вот минимальная доля семей, которым доступна покупка квартиры с помощью семейной ипотеки, зафиксирована на рынке недвижимости Москвы – всего 7,6 %. Также в число аутсайдеров по данному показателю вошли Волгоградская (8,7 %) и Тульская (8,8 %) области.
Такие различия объясняются демографической спецификой регионов и плотностью населения.
Перспективы и возможные перемены
Минфин и Госдума рассматривают переход от единой ставки к дифференцированной:
• 12 % — для семей с одним ребёнком;
• 6 % — с двумя детьми;
• 4 % — с тремя и более.
По словам аналитиков, последствия такого изменения условий кредитования по программе «Семейная ипотека» могут быть весьма серьезными как для российских семей, так и для рынка недвижимости. Эксперты назвали потенциальные последствия:
- Потеря льгот для 55 % семей:
o более половины российских семей имеют одного ребёнка;
o около 2,7 млн домохозяйств (ещё не получивших кредит) могут лишиться выгодных условий.
- Рост долговой нагрузки:
o при ставке 12 % ежемесячный платёж увеличится, а показатель долговой нагрузки (ПДН) у 11,25 % заёмщиков превысит критический порог в 80 %;
o снижение ставки до 4 % повысит доступность лишь для 0,8 % участников программы.
- Общее снижение охвата:
o текущая доступность (12,5 % домохозяйств) сократится до 11,25 %.
Семейная ипотека доказала свою эффективность как инструмент поддержки демографии и строительного сектора. Однако грядущие изменения требуют взвешенного подхода, чтобы не лишить льготных условий те семьи, для которых программа изначально создавалась.