В России лишь пятая часть владельцев жилой недвижимости декларирует доходы от сдачи квартир, сообщил вице-президент Российской гильдии риелторов (РГР) Андрей Банников. Какие риски несут собственники, сдающие жилье в серой зоне, а также как государство могло бы стимулировать собственников выходить из тени — в материале «Известий».
Последствия от неуплаты
Налоговое законодательство РФ предоставляет гражданам несколько вариантов налогообложения доходов от аренды, напомнили «Известиям» в ФНС.
При систематической аренде имущества в предпринимательских целях требуется регистрация ИП с возможностью применения ОСН (НДФЛ по прогрессивной ставке), УСН (6% или 15%) или автоУСН.
При сдаче жилья физлицами можно применять налог на профессиональный доход по ставке 4% (до лимита 2,4 млн руб. в год) либо НДФЛ с возможностью использования налоговых вычетов.
Государство стимулирует легализацию арендных доходов, предлагая выбор режимов с разными ставками и льготами, при этом за сокрытие доходов предусмотрены штрафы, заметили в ФНС. За непредставление декларации — до 30% суммы налога (но не менее 1 000 руб.), а за неуплату или занижение налога — штраф 20% от неуплаченной суммы.
При неофициальной аренде всегда есть риск внезапного доначисления обязательств за прошедшие годы, сказал «Известиям» эксперт направления «Народный фронт. Аналитика» Федор Выломов. Налоговая может потребовать всю сумму сразу, добавив штрафные санкции и пени, которые капают ежедневно.
К тому же банки в последнее время заметно ужесточили контроль за крупными и регулярными переводами. Если владелец карты неспособен обосновать легальный характер поступлений, трансакции рискуют попасть под подозрение, а это чревато блокировкой или требованием срочно предоставить подтверждающие документы.
— Плюс ко всему есть и правовые нюансы: если договор аренды официально не оформлен, собственнику сложнее через суд взыскать тот же долг по аренде или доказывать свою правоту при возможных конфликтах с арендаторами. Обеление рынка аренды — довольно сложный процесс, требующий системных решений. Одно из них — режим самозанятости, который уже действует, — подчеркнул он.
Если смотреть на практику легальной долгосрочной аренды за рубежом, почти везде ключевым элементом выступает посредник, который фактически становится гарантом сделки, заметил эксперт. Владелец недвижимости передает объект специализированной структуре, нередко с государственным участием.
Та сначала оценивает квартиру или дом на соответствие базовым стандартам, а при выявлении несоответствий обязывает привести жилье в нужное состояние. После этого посредник берет объект под управление: самостоятельно подбирает финансово надежных и аккуратных нанимателей, оформляет с ними договорные отношения и администрирует аренду.
— Для собственника это означает стабильные поступления арендной платы и защиту от убытков. Все риски, связанные с повреждением имущества или недобросовестным поведением арендатора, ложатся на эту третью сторону, — пояснил Федор Выломов.
Проверки документов
В наше время проблема неофициальной аренды встречается всё чаще, заявила «Известиям» Альфия Митрошина, член комитета по недвижимости «Опоры России». Речь идет о ситуации, когда жилье сдается без каких-либо договоров, доходы от аренды не отражаются в налогах, а участники сделки нередко не обладают базовыми знаниями о своих правах и обязанностях, при этом как собственники, так и наниматели.
— Договор найма может заменяться договором безвозмездного пользования, который собственник заключает намеренно, чтобы избежать налогового бремени, — пояснила она.
На данный момент у налоговых органов уже накоплен внушительный набор механизмов для обнаружения неофициальной аренды, добавила эксперт. Поводов для начала проверки может быть сразу несколько. Прежде сигналом часто становятся заявления третьих лиц, например жалобы со стороны соседей или бывших жильцов. Именно такие обращения нередко служат отправной точкой для интереса инспекции к конкретному собственнику.
Также внимание привлекает владение несколькими объектами недвижимости. У ФНС есть законное право запросить данные в Росреестре и сопоставить количество квартир с декларируемыми доходами.
— Источником информации могут выступать открытые публикации. В частности, объявления о сдаче жилья, размещенные на популярных классифайд-платформах. И, наконец, еще один маркер риска — регулярные безналичные поступления от одних и тех же отправителей, приходящие примерно в одинаковые даты, что может указывать на арендные платежи, — подчеркнула эксперт.
Совокупность этих признаков может послужить формальным поводом для начала налоговой проверки. Если в ходе контроля подтверждается факт сокрытия доходов, налоговый орган инициирует дело о нарушении налогового законодательства. Финансовые последствия в таких случаях весьма ощутимы.
— Если доходы от сдачи жилья не включены в налоговую декларацию, то собственник заплатит 13% от полученного дохода в казну. Если доход свыше 2,4 млн рублей, то он будет облагаться по ставке от 15–22% в зависимости от суммы. Кроме того, неплательщику грозит штраф от 20–40% от суммы недоплаченных налогов, а также пени в размере 1/300 ключевой ставки рефинансирования за каждый день просрочки, — сообщила Альфия Митрошина.
При этом избежать серьезных санкций было не так сложно: достаточно выбрать один из легальных режимов. Например, оформить статус самозанятого и перечислять в бюджет всего 4–6% от получаемого дохода. Альтернативный вариант — зарегистрироваться как индивидуальный предприниматель и работать по патентной системе, где налоговая нагрузка по аренде также составляет около 6% от суммы поступлений.
— Для того чтобы налоговых правонарушений среди арендодателей было меньше, самым лучшим способом является просвещение, — уверена она. — Например, четкие чек-листы с пошаговыми алгоритмами, которые необходимо выдавать на этапе получения документов из Росреестра, а также донесение информации об ответственности за нарушение закона.
Если говорить о мерах стимулирования выхода из тени, то определенные шаги уже сделаны, заявил «Известиям» первый заместитель председателя комитета Совета Федерации по экономической политике Иван Абрамов. Однако потенциал здесь далеко не исчерпан. В частности, можно и дальше упрощать администрирование, а также доработать патентную систему, сделав ее более привлекательной.
— Отдельное направление работы — налоговые послабления для тех, кто только начинает сдавать жилье официально, — заметил сенатор. — Это могут быть временные льготы, сниженные ставки или даже налоговые каникулы на ограниченный срок, например на несколько месяцев или год. Подобные механизмы уже применялись в отношении малого бизнеса на региональном уровне, когда предпринимателей в первый год частично освобождали от налоговой нагрузки.
Аналогичный подход, по мнению политика, можно использовать и в отношении аренды, чтобы мотивировать собственников регистрироваться и выводить доходы в легальное поле. С учетом того что сейчас около 80% рынка аренды остается в тени, это значительный резерв для роста налоговой базы, и работать с ним стоит не только через контроль, но и через более мягкие и выгодные условия для граждан, уверен он.