Рынок недвижимости Болгарии в первой половине 2025 года развивался на фоне устойчивой инвестиционной активности и ожиданий, связанных с подготовкой страны к переходу на евро, следует из отчета Colliers. Фокус инвесторов сместился в сторону доходных активов, а ключевую роль продолжает играть внутренний капитал.
С января по июнь объем сделок составил около 160 млн евро. На локальных инвесторов пришлось 47% вложений, при этом 57% сделок были ориентированы на получение дохода. Уровень доходности не изменился: для офисных и торговых объектов в лучших локациях — 7,75%, для индустриально-логистического сегмента — 7,5%.
Офисы — основной драйвер инвестиций
Офисный сегмент стал центральным элементом рынка, аккумулировав более 70% инвестиционного объема. Спрос на качественные объекты сохранялся на фоне ограниченного предложения ликвидных площадей.
В Софии совокупный объем офисов классов A и B превысил 2,47 млн кв. м. Арендная активность выросла, а чистый прирост занятых площадей увеличился за счет продления договоров и переездов в более современные офисы. Вакантность немного выросла, но ключевым источником спроса по-прежнему оставался IT-сектор.
По прогнозу Colliers, гибридный формат работы сохранится, что поддержит интерес к современным офисным зданиям. Ограниченное предложение и рост затрат на строительство и отделку могут продолжить давление на арендные ставки.
Логистика и склады: низкая вакантность при слабом спросе
Складской и логистический сегмент занял второе место по объему инвестиций. К середине 2025 года объем качественных площадей в Софии достиг 1,42 млн кв. м, при этом новое предложение оставалось ограниченным.
Активность традиционных логистических операторов снизилась, а основными арендаторами стали компании розничной торговли. Несмотря на падение объема сделок, вакантность оставалась на рекордно низком уровне — около 2%.
Ожидается, что интерес к сегменту будет постепенно восстанавливаться на фоне возвращения производственных цепочек в Центральную и Восточную Европу и развития электронной коммерции.
Ритейл: высокая заполняемость без роста ставок
На торговую недвижимость пришлось лишь 1% инвестиций. Рынок ритейла в Софии остается стабильным: вакантность на центральных улицах и в торговых центрах низкая, а ритейл-парки практически полностью заполнены.
Ставки аренды в ключевых форматах не изменились по сравнению с концом 2024 года. Интерес ритейлеров сосредоточен на крупных торговых центрах и новых ритейл-парках с высокой проходимостью.
По оценке Colliers, в ближайшей перспективе рост ставок возможен только в наиболее качественных и удачно расположенных проектах.
Жилые проекты: рост цен и снижение доступности
В жилом сегменте сохраняется рост предложения, однако доступность жилья снижается. С 2021 года цены на дома в организованных комплексах выросли более чем на 75%, что опережает рост доходов населения.
К середине 2025 года на одну среднюю зарплату приходилось около 0,75 кв. м жилья. При этом банки продолжают поддерживать спрос за счет мягких ипотечных условий.
Эксперты ожидают, что переход Болгарии на евро в 2026 году поддержит кредитную активность и спрос на энергоэффективные новые проекты, особенно в районах с хорошей транспортной доступностью.
Региональный контекст
На фоне роста инвестиций в коммерческую недвижимость Центральной и Восточной Европы Болгария выглядит сдержанно — около 3% от общего объема сделок региона. Это связано с меньшим масштабом рынка и доминированием локального капитала.
Аналитики International Investment отмечают, что замедление инфляции и смягчение денежно-кредитной политики формируют более благоприятную среду для рынка недвижимости ЦВЕ, однако устойчивыми останутся прежде всего сегменты с предсказуемым доходом.
Подписывайтесь на наш телеграм-канал, чтобы не пропустить свежие новости из мира инвестиций. Или следите за новостями на странице в ВК.
Читайте также:
Строительство в Болгарии ускоряется: лидирует Бургас
Недвижимость в Болгарии: жилье переоценено на 10-15%