"КАЛЕНДАРЬ ЮРИСТА" мобильное приложение для юристов и адвокатов синхронизирован с базами МОЙ "АРБИТР" и ГАС "Правосудие", есть поиск по судебной практике
Фабула дела: «Операция прикрытия», ставшая реальной сделкой
Истец (гражданка Долина) обратилась в суд с требованием признать
недействительными предварительный договор и основной договор
купли-продажи ее квартиры, вернуть ей право собственности. Основание — существенное заблуждение (ст. 178 ГК РФ).
Суды первой, апелляционной и кассационной инстанций встали на сторону
истицы. Они согласились, что она, попав под влияние мошенников,
действовала под заблуждением. Она искренне полагала, что:
- Ее действия происходят под контролем правоохранительных органов.
- Цель — предотвратить преступление против ее имущества.
- Совершаемые договоры не влекут реальных юридических последствий и будут аннулированы.
Экспертизы подтвердили, что на женщину оказали сильное психологическое
воздействие. Руководствуясь этим, суды удовлетворили ее иск,
аннулировали сделки и вернули квартиру.
Покупательница (ответчик), которая, по выводам судов, действовала добросовестно и не знала о заблуждении продавца, подала встречный иск о выселении. В нем ей было отказано.
Позиция Верховного суда: Жесткий курс на стабильность оборота
Верховный суд кардинально не согласился с такой логикой и отменил все решения в части удовлетворения первоначального иска. Коллегия указала на
фундаментальные ошибки в применении ст. 178 ГК РФ.
1. Заблуждение должно касаться предмета или существа сделки, а не ее мотивов.
ВС РФ четко разграничил:
- Существенное заблуждение — это заблуждение относительно природы сделки (например, вы думали, что подписываете договор аренды, а на самом деле — купли-продажи) или качеств предмета, значительно снижающих его ценность.
- Заблуждение в мотивах — это заблуждение относительно причин, по которым вы вступаете в сделку. «Чтобы меня не обокрали», «чтобы помочь знакомому», «потому что это временная формальность» — всё это мотивы.
Вывод ВС: Заблуждение истицы носило исключительно мотивационный характер. Она понимала, что подписывает именно договоры купли-продажи своей квартиры, но заблуждалась зачем она это делает. Такого рода заблуждение, по общему правилу, не является основанием для оспаривания сделки.
2. Недопустимость оспаривания против добросовестного контрагента.
Ключевым аргументом стала добросовестность покупательницы.
Суды не нашли доказательств ее недобросовестного поведения. Она не
участвовала в схеме мошенников, полагала, что заключает обычную
возмездную сделку.
ВС РФ подчеркнул:
«Оспаривание сделки при безупречном поведении (объективной и
субъективной добросовестности) контрагента по общему правилу по мотиву
заблуждения не допускается». Защищая одну сторону (потерпевшую от
обмана), нельзя нарушать права другой стороны, которая действовала
законно и честно.
3. Обязательность реституции (возврата всего полученного).
ВС также указал на процессуальную ошибку: даже если бы сделка была признана недействительной, суд обязан был применить двустороннюю реституцию — вернуть покупательнице уплаченные за квартиру деньги. Проигнорировать это последствие можно лишь в исключительных случаях, прямо указанных в законе (например, при умышленном обмане со стороны одной из сторон).
Здесь таких оснований не было.
Итоги и практические выводы
- В удовлетворении первоначального иска гражданке Долиной отказано. Сделки купли-продажи остаются в силе, квартира — у добросовестной покупательницы.
- Встречный иск о выселении направлен на новое рассмотрение.
Поскольку основной договор теперь считается действительным, у
покупательницы есть законные основания требовать освобождения помещения. Новый суд должен рассмотреть этот вопрос, особенно с учетом прав несовершеннолетних, которые могли быть прописаны у продавца. - Главный урок для всех:
Гражданский суд — не орган, который исправляет последствия личной
неосмотрительности или доверчивости, если при этом страдают права
добросовестного участника оборота. Мотив ваших действий — ваша личная зона ответственности. - Защита от мошенников: Единственный эффективный способ — не подписывать никакие документы, особенно по недвижимости, без независимой юридической консультации. Если вас склоняют к сделке под предлогом «безопасности», «помощи оперативникам» или «временной блокировки счета» — это стопроцентный признак мошенничества. Но последствия такой «веры» исправить через суд против добросовестного покупателя будет практически невозможно.
Дело Долиной — это суровое, но необходимое напоминание о приоритете стабильности гражданского оборота и защиты прав того, кто действовал в рамках закона, над исправлением последствий чьей-то наивности или заблуждения, не связанного с существом самой сделки.
Определение Верховного суда РФ от 16.12.2025 № 5-КГ25-174-К2.