На Прямой линии с Владимиром Путиным одна хрупкая девушка из Ленинградской области добилась решения большой жилищной и правовой проблемы, которая угнетала рынок недвижимости не хуже дела Ларисы Долиной: это мораторий на неустойку для безответственных застройщиков. Не первый год было запрещено требовать с них компенсации в случае несдачи жилья. Теперь этого не будет.
Дело Ларисы Долиной действительно парализовало вторичный рынок, а россиян, которым предстояла покупка жилья, парализовало страхом. Они видели, что не только скромные и юридически беспомощные простые люди не защищены от обмана или последствий чужого мошенничества, но и богатые, с юристами. Даже риэлторы этих богатых не были защищены.
Люди боялись покупать жилье. Купив, переживали. Тот, кто купил квартиру несколько лет назад, тоже не мог быть спокоен, ведь по схеме Долиной откатывали даже многолетние сделки: бабушка вдруг вспоминала спустя пять лет, что ее «обманули».
Помню угар последнего года, когда мутные граждане утверждали, что «надо быть умнее» и покупать на первичном рынке. Ну, друзья. Опустим момент денег: для покупки жилья в новостройках у россиян нет ни времени, ни денег. Если покупать готовое жилье, это дорого.
Многим людям в мегаполисах сегодня на первичном рынке доступны только клетушки в отдаленном пригороде. Или жилье с неопределенным сроком сдачи.
Не у всех есть время ждать, когда сдадут дом с квартирой, купленной на стадии котлована: люди рожают, женятся, разводятся, перевозят к себе пожилых родственников.
Опустим и второй нюанс: а на что покупать квартиру в новостройке, если ты свою старую продать не можешь, потому что покупатель тебя боится? У большинства граждан нет живых денег даже на первоначальный взнос для семейной квартиры. Чтобы он появился, нужно сначала что-то продать, а как?
Обычно продавали аккурат бабушкины квартиры, поскольку у пенсионеров к старости их может быть две. Но потом оказалось, что даже не пенсионеру не продать. Я в 41 год не вызывала доверие: не видя меня, всего лишь в переписке узнав, сколько мне лет, уже пугались – дескать, и в таком возрасте можно прикинуться ничего не понимающей старушкой.
Я не верю в разговоры о том, что дело Долиной заказали застройщики с девелоперами: думаю, на одного покупателя, который вместо вторичной квартиры выберет новостройку, приходился минимум один бедолага, который не мог продать старую квартиру и отнести деньги застройщику. Так что суета не окупилась бы – больше рисков и возни, ведь реализация такого заговора предполагает давление на суды по всей России, что маловероятно.
Просто так сложилось. Что-то произошло в правовой системе, сбой – получились тысячи обманутых. В ноябре писали более чем о 3000 подобных дел, где покупатели оказались ни с чем, потому что даже в случае присуждения реституции они не получали взамен деньги – продавец банкротился или выплачивал копейки с пенсии.
Куда было бежать напуганным покупателям, у которых все же были деньги и время на новостройку? Тут я вас удивлю: бежать было некуда. Единицы могли позволить себе купить жилье в сданном доме, остальные, если располагало время, шли в долевое строительство. А что их ждало там?
Там их поджидал мораторий на взыскание с застройщика неустойки. Его ввели в 2023 году и затем неоднократно продлевали.
Так недобросовестные застройщики получили возможность даже на полтора года затягивать сроки сдачи жилья и не платить за это. А суммы существенные. Полгода неустойки за несдачу квартиры ценой в 10 миллионов рублей это в среднем миллион. Там алгоритм начисления неустойки сложный, привязан к ставке рефинансирования. Но в среднем так: миллион за полгода для небольшой московской квартиры.
Обратите внимание: фактически от неустойки застройщик был освобожден с апреля 2024 года. Полтора года.
За это время примерно 2500 строительных компаний подались на банкротство. Сколько из них застройщиков, работавших по ФЗ-214, не сообщалось — я не встречала таких данных. Но даже если 200-300, это уж десятки тысяч семей, которые могли и неустойку не получить, и с жильем иметь перспективы туманные. Ведь вряд ли застройщики банкротятся, сдав дом и распродав квартиры.
Помню, как застройщики требовали мораторий на привлечение их к ответственности за срыв сроков сдачи. Бравировали тем, что покупатель защищен эскроу-счетом, дескать, любой застройщик кровно заинтересовать сдавать дома вовремя, ведь иначе он не сможет снять деньги покупателя, тогда его стройка потеряет смысл: он якобы заинтересован как можно быстрее достроить и расплатиться с кредиторами, получив деньги дольщиков.
Ну вот мы из обращения к Владимиру Путину узнали, что доступ к деньгам застройщик мог получить и без передачи ключей дольщикам. Схем для этого было несколько.
Я лично о них знала. Мне неоднократно по этому поводу писали читатели: и в Москве такие случаи были, и в Ленобласти. Деньги сняли — ключей нет, средства на аренду иссякли, люди остались на улице и питаются «завтраками» от застройщика, который переносит сроки на все новые «завтра».
Очень хорошо, что такой практике положат конец. Меру приняли тогда для спасения рынка от пандемийного коллапса. Пандемия, прямо скажем, прошла. Самое время спасать тех, кто пострадал от спасения застройщиков.
Очень надеюсь, что с января, когда мораторий на неустойку не продлят, а Верховный суд выпустит обзор практики по делам со схемой Долиной, рынок недвижимости вздохнет облегченно. И покупатели жилья впервые за долгое время смогут прийти в себя.
Автор: Анастасия Миронова